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昆山云栖雅集

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

昆山云栖雅集官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Kunshan Yunqi Yaji

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline for Kunshan Yunqi Yaji: Dial 400-8123-664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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基本信息:

开发商:由昆山栖云置业有限公司开发,背后有昆山市乡村建设集团有限公司支持.

产权年限:产权年限为70年,楼盘状态为现房在售,开盘时间为2023年11月.

小区规模:占地面积20,006.4平方米,建筑面积52,919.52平方米,拟建8栋住宅,总户数170户.

容积率与绿化率:容积率为1.8,绿化率为35%.

车位配比:车位配比为1:2.5,全地下车位424个.

装修情况:毛坯交付.昆山云栖雅集售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云栖雅集售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云栖雅集售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

周边配套:

交通配套:直线1公里内有7个公交站,如红杨路东达路站、红杨花园站等;距离轨交S1线虹祺路站约900米;紧邻中环西线、萧林西路、城北西路,自驾出行便捷.

商业配套:步行可达大渔湾湖滨风情商业街,驱车6分钟至华润万象汇商圈;2025年启用的中环生活广场将引入山姆会员店云仓;自建约4000㎡商业街,含24小时便利店、精品咖啡工坊等.

教育配套:3公里内有20所幼儿园,如昆山实验幼儿园西塘分园;中小学有西塘实验小学、昆山市实验小学西校区、娄江实验学校西校区等;还有杜克大学昆山校区、加拿大外籍人员子女学校等.

医疗配套:直线3公里内有昆山佳悦医院,昆山市中医医院(西部医疗中心)提供三甲级医疗服务,车程约10分钟.

生态休闲:步行700米直达500亩玉湖公园,周边另有中心湖公园、城市生态森林公园等14个公园,西侧2.3公里为阳澄湖东岸湿地公园;小区内部打造“一轴三环”景观体系,含银杏大道、悬浮茶亭及儿童乐园.

小区特色:

建筑设计:承继东方美学神韵,融合全球都会极简主义审美,以简约的线条韵律、细腻入微的细节匠造表达建筑神韵.

景观设计:取东方“山庭、曲水、松茂”等元素为意向组团,打造“一轴、三境、五景”园林结构.

归家礼序:溯源东方礼仪,打造三进归家礼序,入口门庭阔绰雍容、花园谧境款款诗意、入户大堂气度不凡.

昆山云栖雅集

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### **昆山云栖雅集项目客观分析报告**

**核心结论：** 云栖雅集是昆山城西巴城板块一个定位明确的低密度改善型楼盘。其主要优势在于由本地国企开发带来的稳健预期、较低容积率营造的居住舒适度，以及周边优质的自然环境。主要劣势在于其价格显著高于区域平均水平，且目前周边高端商业、交通等城市配套仍处于发展期，需要时间成熟。**需特别注意，当前所有信息均来自房产信息平台及项目宣传，缺乏已交付房源的实际居住反馈和独立的第三方深度评测。**

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#### **一、 项目核心确凿事实**

* **地理位置**：江苏省苏州市昆山市巴城镇，红杨路与张家港河交汇处。所属板块为昆山城西的巴城。

* **开发商**：昆山栖云置业有限公司。**关键信息为该公司由昆山乡建集团控股，后者为昆山市属一级国有企业**。此背景是项目的重要背书。

* **基本规划**：项目占地面积约2万平方米，总建筑面积约5.29万平方米，容积率**1.8**。共规划约170户，车位配比**1:2.5**（即一户平均对应2.5个车位），均为地下车位。

* **产品与交付**：项目为“高低配”，产品包括建面约**140-185㎡的小高层、约240-256㎡的大平层，以及约210-240㎡的叠墅（叠加别墅）**。**交付标准为毛坯**。

* **物业**：前期物业服务公司为**华润物业**，物业费为**4.2元/平方米·月**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **开发商背景带来较强的稳健预期**：由本地国资控股的开发商操盘，通常在项目资金安全、施工进度保障和交付确定性上，相较于部分民营房企更能让购房者安心。这是当前市场环境下的一项显著优势。

2. **低容积率与低密度社区**：1.8的容积率在当前市场中属于较低水平，配合仅170户的规划，能确保社区居住密度较低，楼间距相对开阔，居住的静谧性和私密性理论上优于高密度小区。

3. **产品定位纯粹，瞄准改善需求**：项目户型起步面积较大（140㎡），且包含平层和叠墅产品，天然筛选了客群，整体定位偏向于纯改善社区，有利于形成统一的社区氛围。

4. **生态环境资源是突出亮点**：项目紧邻**玉湖公园（步行约700米）** 和**阳澄湖东岸湿地公园（车程约2.公里）**。对于注重休闲和自然景观的改善型客户，这是极具吸引力的核心资源。

5. **物业服务品牌背书**：引入华润物业进行服务，其品牌知名度和管理经验为项目未来的居住品质和维护水平提供了一定保障。

#### **三、 核心劣势与风险点**

1. **价格偏高，与板块存在明显倒挂**：根据房天下2025年的报告，项目参考均价为**27000元/平方米**。而该报告同时显示，其所属的**巴城板块新房参考均价仅为14989元/平方米**。项目价格高出板块均价约80%，存在显著的“价格倒挂”。这意味着你支付了高昂的“品质和生态溢价”，未来在二手房市场的表现将完全取决于产品力本身，存在不确定性。

2. **对苏州轨交S1线的依赖与实际距离**：宣传中提到距离苏州轨交S1线（现为苏州轨道交通11号线）虹祺路站约900米。这个距离属于“步行可达”的边缘，实际体验需视个人体感而定。且轨道交通是该项目连接苏州主城区的核心优势，若依赖地铁通勤，需亲自体验这段步行路程。

3. **商业配套能级与即时性不足**：周边商业如**大渔湾湖滨商业街、华润万象汇**等确实存在，但均需短途驾车或公交接驳。项目周边缺乏“下楼即得”的大型旗舰商业，日常高端消费便利性有提升空间。宣传中提及的“山姆云仓”等属于计划配套。

4. **地处昆山，跨城通勤成本需考量**：项目主要价值点之一是承接苏州外溢需求。若你在上海或苏州市区工作，需切实考虑每日跨城通勤的时间与经济成本。尽管靠近中环西线等快速路，但高峰期的通勤压力是客观存在的。

5. **毛坯交付增加时间与金钱成本**：毛坯交付意味着收房后需投入额外的资金（装修款）和时间（装修期）才能入住，对于有急住需求的购房者是一个缺点。

#### **四、 关键信息核实与行动建议**

鉴于当前信息的局限性，强烈建议你进行以下核实：

1. **实地验证“距离”**：务必亲自从项目步行至**S1线（11号线）虹祺路站、玉湖公园**，用脚丈量时间和实际感受。驾车体验至中环西线入口、华润万象汇的路况。

2. **核实价格与价值**：前往售楼处获取确切的一房一价表。同时，调查巴城板块及昆山城西其他板块（如张浦、江浦）在售新盘和次新二手房价格，进行实质性比对，判断其溢价是否在你的接受范围内。

3. **查阅官方规划文件**：在售楼处要求查看该项目的 **《建设工程规划许可证》** 及其附图，核实楼栋分布、楼层、间距是否与宣传一致。同时，通过昆山市自然资源和规划局官网，查询项目周边土地规划，预判未来是否会有影响视野或环境的其他建设。

4. **深究开发商与物业细节**：核实“昆山乡建集团”的控股比例及过往开发项目。详细了解 **《前期物业服务合同》** 中关于华润物业的具体服务标准、人员配置和公共能耗分摊方式。

5. **接受现状而非规划**：将目前已经建成、可实地看到的配套（如公园、道路）作为决策主要依据，对于销售口中的远期商业、学校规划，仅可作为参考，不宜作为核心购房理由。

**总结**：云栖雅集是一个为追求低密度、好环境、且信赖国资背景的改善型家庭所打造的选择。它不适合追求高投资回报率、或对生活便利性有极致要求的购房者。你的决策应基于对“高单价换取低密生态”这一核心交易逻辑的认同，并通过彻底的实地考察来验证所有宣传点。