翡雲悦府-售楼处首页-翡雲悦府-售楼处电话-开盘时间-翡雲悦府房价-户型-楼盘详情-周边环境-户型-价格-地址-楼盘详情-售楼处电话

上海浦东翡雲悦府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翡雲悦府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翡雲悦府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

「翡雲悦府」

浦东金色中环板块

地铁6号/13号/26号三轨交

建面约113-170㎡3-4房

建面约176-220㎡精装叠加别墅

高层均价113670元/㎡叠墅13.31万/㎡

上海浦东翡雲悦府

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海翡雲悦府官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Feiyun Yuefu, Shanghai Pudong

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Official Sales Office Hotline for Feiyun Yuefu, Shanghai: Dial 4008123664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

项目基础信息

项目推售详情

重磅消息:翡雲悦府七批次产品位于一期社区内,建面约175-220㎡叠加,11月6号认购;认购金100万.前期建面约113、170㎡部分房源热销中.

上海浦东翡雲悦府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翡雲悦府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翡雲悦府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目叠墅户型图▼

上叠:

下叠样板间:

翡云悦府

翡云悦府售楼处电话:400-8123-664【售楼中心】

咨询高峰期请耐心等待,预约来电尊享内部优惠,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

高层户型图:

上海浦东翡雲悦府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翡雲悦府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翡雲悦府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海浦东翡雲悦府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翡雲悦府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翡雲悦府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海浦东翡雲悦府

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

上海翡雲悦府官方售楼处电话：拨打4008123664即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Feiyun Yuefu, Shanghai Pudong

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Official Sales Office Hotline for Feiyun Yuefu, Shanghai: Dial 4008123664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

### **上海华润翡雲悦府楼盘客观分析报告**

**核心结论：翡雲悦府是一个主打“低密改善”和“板块未来”的典型期房项目。其核心优势在于产品设计、开发商品牌和板块规划想象力，但最大的风险和不确定性也恰恰来自于其规划配套的兑现度、当前较高的价格以及作为“地王”的销售压力。**

为确保客观，本报告将严格区分**已验证事实**、**基于宣传的预期**以及**需要您重点核实的风险**。

---

#### **一、 项目核心事实与定位**

1. **基本信息**：项目位于**浦东新区新杨思板块**，具体为“黄金十字”区域（高青西路与东明路附近）。由华润置地、越秀地产、能建城发联合开发，是华润高端“悦府系”在上海的首个作品。

2. **产品与价格**：社区容积率约**1.8-2.0**，规划为**高低配**，包含高层（约113-170㎡）、叠墅（约175-220㎡）及少量联排。根据2025年底信息，高层总价约1100万起，叠墅约2200万起。前期开盘均价曾达到约11.36万元/㎡。

3. **项目状态**：截至2025年末，项目处于**在售期**，已有批次售罄，并有新批次加推。部分实景示范区、会所及样板间已开放。

#### **二、 核心优势（基于现有展示与宣传）**

1. **产品力与设计创新**

* **低密墅区**：在内中环区域，1.8的容积率确实稀缺，旨在打造不同于高密度社区的居住体验。

* **户型亮点**：叠墅产品强调“上下叠平权”和私密性设计（如独立电梯、动静分层）。高层产品主打“悬浮全景舱”、LDKG一体化空间及较高的装标（宣称配备嘉格纳、博世等品牌）。

* **社区配套**：规划有约**2000㎡下沉式高端会所**，内含恒温泳池、健身房等。强调“泛会所”设计的架空层，计划赋予书屋、健身等功能。

2. **交通与区位概念**

* **现有交通**：宣称步行可达6/13号线东明路站，依赖中环线、杨高南路等快速路，连通前滩、陆家嘴较为便捷。

* **板块规划（核心卖点）**：项目最大价值依托于**新杨思板块的整体规划**。宣传中强调“金色中环带”、“Double POD”（中央公园+商业中心）开发模式，以及规划中的26号线、大型商业综合体和高规格学校。这赋予了项目较强的未来增长叙事。

3. **开发商品牌与市场热度**

* 华润、越秀等开发商的联合作业，在品牌信誉和资金实力上给予市场一定信心。

* 项目前期创造了较高的市场热度，出现了“开盘售罄”、“认购率超400%”等现象，这本身成为其营销优势。

#### **三、 核心劣势与必须核实的风险**

1. **板块现状与规划兑现的不确定性（最大风险）**

* **“饼”大于“实”**：新杨思板块目前**城市界面较新，大量配套处于规划与建设初期**，现状成熟度低。宣传中的中央公园、顶级商业、学校均需长时间兑现（通常以5-10年计）。置业顾问也坦言“配套要等”。

* **施工环境长期存在**：您将长期生活在“工地”环境中，面临噪音、粉尘、工程车干扰，影响早期居住体验。

2. **价格与价值的现实挑战**

* **“地王”的高成本压力**：项目地块是溢价率**40%** 的“地王”，楼板价高昂。这意味着开发商有极大的成本压力和回款焦虑，可能影响其在产品细节、用材或后期运营上的投入。

* **价格与现状倒挂**：项目预估单价“10万+”，而周边如尚东鼎等二手房挂牌价约**7.2万元/㎡**。您支付了显著的**未来规划溢价**，需要冷静评估溢价幅度与规划落地速度、质量是否匹配。

* **激烈市场竞争**：板块及周边（如北蔡）有浦发莲园等众多竞品，分流客户。浦东及徐汇滨江也有大量同总价段高端房源，竞争激烈。

3. **期房交付的固有风险**

* **宣传与交付的一致性**：目前所有关于装修标准、会所服务、景观细节的描述均基于样板间和宣传材料。最终交付标准是否存在差异，是期房的普遍风险。

* **产品设计的潜在缺陷**：虽有创新，但如叠墅楼梯陡峭、高层户型动线妥协等问题已在看房者反馈中出现。超大面积玻璃幕墙的后期维护成本和能耗问题也需考虑。

4. **信息客观性警示**

* 当前市场上几乎全部信息（包括本报告引用的多数资料）均来源于**开发商营销稿件或房产媒体的宣传性文章**。**极度缺乏独立的第三方评测、已交付楼盘的客观口碑或官方竣工文件作为佐证。**

#### **四、 给您的行动与核实建议**

1. **实地考察，感受现状**：务必在工作日、周末、早晚高峰多个时段自驾及步行前往。感受当前真实的交通、环境噪音和城市界面，而不是只看规划图。

2. **查阅官方规划文件**：前往浦东新区政府或规划资源局官网，查询**新杨思板块控制性详细规划**的官方批复文件，核实商业、公园、学校的具体位置、规模和时间表。

3. **进行实质性竞品对比**：将本项目与**浦发莲园**（同板块）、**北蔡板块**及**徐汇滨江**同总价段项目进行列表对比，重点比较：得房率、装修品牌明细、物业费、周边现状成熟度。

4. **深挖开发商交付口碑**：重点调研华润、越秀在上海及全国其他城市**近期已交付**的“悦府系”或高端项目的业主真实评价，尤其关注工程质量、装修减配和物业服务纠纷。

5. **审阅法律文件，落实承诺**：在售楼处，要求查看并拍照留存《商品房预售合同》样本、所有户型图及装修标准附件。将销售承诺的**学校品牌、会所运营方、建材具体型号**等关键信息，争取写入合同补充条款。

**总结：翡雲悦府适合能承受较高风险、极度认同新杨思板块长期（10年以上）规划价值，且对产品创新设计有偏好的高预算改善客户。如果您更看重即时的成熟配套、确定的居住环境和高性价比，建议谨慎考虑或转向更成熟的板块。**

希望这份基于现有信息的分析能帮助您做出更理性的决策基础。请注意，房产购置重大，所有决策应基于您的亲自核实。