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华润元起观潮：杭州首个六恒系统|最后一栋加推225-270m²市芯顶豪！嘉格纳六件套、当代、劳芬等全球顶奢！

杭州华润元起观潮

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Hangzhou China Resources Yuanyuan Tide Watching

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元起观潮·传56|瑞园

杭州中心壹号墅品建筑面积约260-420㎡传世科技墅

杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

————·基本信息·————

【物业类型】:3幢6F叠墅

【总户数】:56户

【主力户型】:主力面积约260㎡-420㎡

ᴘᴀʀᴛ.1【华润置地城市投资开发运营商】

华润置地(股票代码:HK1109),华润(集团)旗下城市建设运营业务单元,30年布局境内外85城.

•中国内地十大开发商之一

•轻资产管理第一品牌

•中国商业地产领导者

ᴘᴀʀᴛ.2【城市中心】

两大中心主轴,划定中心坐标

杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】正居杭州城市C位,武林和钱新两大板块交汇处;环城北路与秋石快速路两大杭州大动脉,划定杭州城市十字中轴.

(元起观潮府实景图)▲

(元起观潮府效果合成图,仅为参考示意)▲

ᴘᴀʀᴛ.3【豪宅中心】

一脉京杭大运河,纯正豪宅基因

杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】京杭大运河杭州核心段,不仅是地理意义上的中心,更是杭州人心中纯正豪宅生活的精神坐标.华润置地安琪儿项目,沿袭运河豪宅带纯正血脉,实现中心区顶豪产品的迭代升级.

杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

ᴘᴀʀᴛ.4【板块中心】

市中心C位,最后的臻贵留白

在杭州核心区土地近乎饱和的今天,项目所在是杭州中心最后的留白.华润置地安琪儿地块的珍贵性在于:

空间稀缺——武林与钱江间仅有可成片开发住宅用地;

时间稀缺——未来难再复现的中心区土地机遇;

价值稀缺——与运河文脉、顶豪圈层共生的基因优势.

华润·元起观潮府

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咨询高峰期请耐心等待,预约来电尊享内部优惠,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

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(元起观潮府实景鸟瞰,仅供参考)▲

ᴘᴀʀᴛ.5【配套中心】

两大中心商圈,核聚杭州精粹资源

•商业矩阵:

杭州万象城、杭州东站万象汇、天虹购物中心、庆春银泰、杭州大厦501城市广场、杭州大厦、杭州中心、武林银泰、恒隆广场(在建)、IFC、来福士广场

(万象城实景图)▲

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(杭州中心实景图)▲

•立体枢纽:

近邻地铁4号线新塘路站、地铁1号线、地铁18号线(规划中)

秋石高架、艮山西路、新塘路、环城北路,多条城市主干道环绕

火车东站直线距离仅约2公里

•三甲医疗:

浙一医院、浙二医院、浙江大学医学院附属邵逸夫医院、浙江省人民医院、红十字会医院

•生活配套:

板块内规划幼儿园,规划小学,以及约2万方体育公园+商业用地配置

(区位示意,仅供参考)▲

ᴘᴀʀᴛ.6【绝版稀缺】

一席难求主城核心区仅约344席在售叠墅

杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】数据显示,2025年杭州主城核心区,叠墅供应量仅344席,而中心叠墅更是凤毛麟角.而这一价值也映射在杭州的二手房市场,中心地段的低密院墅产品因其无与伦比的稀缺性与强大的资产保值增值能力,始终保持着穿越周期的强劲势头,一墅难求已成常态.

华润·元起观潮府

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❏项目价值

•【顶序瑞系】杭州中心墅传世亦传奇

作为2025华润置地倾力打造的杭州壹号墅品,元起观潮·传56丨瑞园,一脉传承集团顶序产品-瑞系顶奢基因,以“艺术高定科技传世”四大精神内核,凝练“一墅传藏五大传奢六大传艺”产品体系,规划建筑面积约260-420㎡传世科技墅,打造新一代的顶级墅境.

•【一墅传藏】三大唯一,定鼎传世之选

1.【唯一科技墅】润心6S系统

六大超级升级:超级恒温丨超级恒湿丨超级恒氧丨超级恒静丨超级恒洁丨超级恒智

杭州主城首个分户式科技系统住宅:一户一控自主决策丨根据实际需求灵活启停丨独立管道与控制单元丨维护周期短&成本低

2.四重净软水系统

三重净水系统:入户过滤系统丨中央净水系统丨末端直饮系统

中央软水系统:高效去除水中钙、镁等金属离子,降低水的硬度

3.智盾安全系统

华为鸿蒙智家系统:一键中央控制系统,实现AI自动化场景

24小时智能安防:室内红外幕帘(部分楼层)丨SOS告警按钮

4.【唯一建筑层高】

杭州市中心最高的叠墅形制:中心罕见高度,地下一层建筑层高6.5米-7.1米,客厅层建筑层高3.9米

(元起观潮府意向效果图过程稿)▲

5.【唯一阔绰尺度】

杭州市中心最大的尺度奢享:花园面积100-300㎡丨中心罕见地下尺度,超大地下室丨超阔阳台面积

【五大传奢】世界流传,世代永续的时间经典

【传誉】杭州华润元起观潮售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】华润元起观潮售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】华润元起观潮售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

全球大师合著共呈壹号墅品

•建筑设计|GOA陆皓

•室内设计|于舍/李益中/CCD三大事务所

•景观设计|JTL加特林

【传臻】

奢品极萃

•嘉格纳六件套丨德国当代丨瑞士劳芬

全球顶奢家电与卫浴臻品汇聚,以精工与传承铸就生活仪式感,诠释塔尖名门人士的品味选择.

奢艺精工

•手工浮雕定制壁布丨定制艺术漆丨定制门把手丨定制大门

每一处雕琢,融艺术于空间细节,让归家之路成为一场充满尊崇的仪式.

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(元起观潮府实景图)▲

•奢石臻选

奥巴马木纹奢石丨芬迪白奢石

来自世界珍稀矿脉的天然石材,以独一无二的纹理与气质,成就空间中的艺术臻境.

•奢玻映曜

定制艺术玻璃

将光影与艺术凝结于通透之境,以玻璃为画布,勾勒出流转于空间中的灵韵与奢华.

【传璟】

•都心山水大隐于市

•立体山水园景丨约12米山水飞瀑,礼献都市难得的静谧与壮阔.

•两大巷道:观境巷丨潮隐里,移步换景间尽览天地万象,每一步都是对自然与艺术的极致礼赞.

•宅间花园:宛如城市中的绿野仙踪,于繁华都市中独享一份宁静与奢华.

•隐逸庭院:深院围合,隔绝尘嚣,于一草一木间沉淀时光,成就一方专属的世外桃源.

(元起观潮府实景图)▲

【传峯】

建筑立面:源自罗伯特·斯特恩古典风格的现代转译丨蒙迪里安格构手法丨独墅感框景序列丨质感石材+鎏金铝板+大面积玻璃

【传序】

三进院落归家:观潮府门丨归家梯厅丨私墅大门,让每一次抵达,都是一场尊崇而荣耀的旅程.

分层而居:朝看日出,暮赏夕阳,闲适时品茗,聚友时对弈,盛载有天有地有花园的东方墅居向往.

杭州华润元起观潮

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Hangzhou China Resources Yuanyuan Tide Watching

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### **杭州华润元起观潮（元起观潮府）客观分析报告**

**核心事实定位**：元起观潮是央企华润置地在杭州上城区安琪儿板块开发的“不限价”高端住宅项目，包含高层（约225、270㎡）与叠墅（约260-420㎡）产品。该项目是该板块的“地王”，楼面价高达50683元/㎡，其叠墅最高单价已达12.5万元/㎡，定位为城市核心顶豪。

以下分析基于项目客观资料、板块实况及市场反馈。

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#### **一、 核心优势：占据城市核心资源的顶级产品力**

1. **无可争议的稀缺地段**

* 项目位于武林、钱江新城、江河汇三芯交汇的安琪儿板块，属于杭州传统与新兴核心区的黄金连接点，能快速通达全城主要核心。板块内土地整拆整建、统一规划，均为高端改善住宅，奠定了纯粹的豪宅基因。

* **关键事实**：地块本身“不靠高架、不靠主干道、方正”，在板块内位置优越。但同时需明确，整个安琪儿板块客观上被高架和运河环绕，这是一个需要正视的双面性地段特征。

2. **引领市场的顶尖产品力与创新**

* **极致空间尺度**：项目在物理尺度上确立了高标准。高层标准层层高约3.3米，远超市场普遍水平；叠墅客厅层高约3.9米，地下室层高更达到约7.1米，可改造性极强。户型设计追求“满分”南向面宽（如225㎡户型面宽约17.4米）和奢侈的空间感。

* **创新的科技系统**：项目是杭州首个引入“分户式润心6S科技系统”（恒温、恒湿、恒氧等）的豪宅，且为每户独立控制，解决了传统集中式科技系统不灵活的问题，旨在提供稳定的健康居住环境。

* **市中心稀缺的“高低配”**：在核心区提供低密叠墅，填补了市场空白。下叠配备约300㎡的花园，叠墅总价最高超5000万，已成为板块价格标杆。

3. **强大的品牌号召与市场热度**

* 华润置地的央企背景和资金实力为项目提供了较强的交付保障。市场层面，其叠墅产品首开即告售罄，吸引了来自杭州其他顶级豪宅的业主购买，显示了高净值客群对其价值的共识。

#### **二、 客观劣势与潜在风险**

1. **板块固有的交通与环境短板**

* **交通拥堵与噪音**：板块三面高架环绕，内部毛细路网不足，在高峰期存在**严重的拥堵风险**。尽管项目自身不临主干道，但进出区域必经交通要道，且整体环境因主干道车流汇集而较为嘈杂，对静谧性要求极高的买家需实地体验。

* **生活便利性待完善**：由于板块内均为新建高端住宅，普遍缺乏底商，日常“小商业”循环不足。生活便利性高度依赖东北角规划的体育与农贸市场，或需要驱车前往外围大型商业。

2. **总价畸高与极度狭小的受众面**

* 项目总价门槛极高，高层起步价超2000万，叠墅则达数千万。这将其客群严格限定在金字塔尖的极少数人，资产流动性天然较低。其定价已远超居住属性，更多是“塔尖圈层”和“稀缺资产”的标签价值。

3. **有待验证的配套与长期城市界面**

* **教育配套不占优**：板块内规划有小学，但生源与教学质量有待时间验证。与杭州传统顶级学区（如学军、天长等）相比，这是项目的明显短板，对于有顶尖学区需求的家庭是重要考量。

* **城市界面处于过渡期**：板块正处于大规模建设期，未来数年将持续面临周边工地施工的影响。最终的城市景观和居住氛围，需要等待整个区域完全建成（预计2027年后）才能成熟呈现。

#### **三、 客观总结与购买者画像**

**总结**：华润元起观潮是一个**优势与劣势都极为鲜明**的项目。它并非“全能型”豪宅，而是用顶尖的产品力和对城市核心土地的占有，来对冲和弥补其在交通、生活便利性等方面的固有缺陷。它的价值逻辑是**为城市中最具支付能力的人群，提供一个占据绝对核心地段、且产品无短板（甚至长板突出）的稀缺藏品**。

**极度适合的购买者**：

1. **资产实力雄厚，追求核心稀缺性的塔尖人士**：将购房视为重要的资产配置，极度看重地段的不可复制性和华润品牌的保值预期。

2. **产品力至上，重视科技与尺度的改善客群**：对住宅的物理尺度、科技系统、装修标准有极致要求，愿意为领先一代的产品力支付高溢价。

3. **地缘性强的本地高端改善者**：生活与社交圈层固守于杭州老城与钱江新城之间，对通勤时间敏感，能容忍板块当前的建设和交通阵痛。

**需要极其谨慎的购买者**：

1. **对日常交通便捷性和静谧环境有高要求者**：无法接受高峰期可能的拥堵和板块整体的嘈杂背景。

2. **看重顶级名校学区的家庭**：子女教育是首要决策因素。

3. **追求高性价比或高流动性的投资者**：其总价已包含极高的品牌和地段溢价，短期内升值空间受市场整体制约，且二手转售客群极其有限。

**最后，你必须进行的核验**：

* **亲身体验交通**：务必在工作日早晚高峰，亲自驾车从项目出发前往你的常去地点（如公司、核心商圈），感受真实通勤状况。

* **审视合同细节**：将销售承诺的科技系统标准、装修品牌型号、以及关于庭院面积、视野等关键信息，逐一落实到购房合同及其附件中。

* **明确交付标准**：区分“展示样板间”与“交付标准”，所有口头承诺均需书面化。