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「建发观塘府」

建筑面积约149-175㎡低密院墅

叠墅均价3.8万/㎡总价598万起

共计309套房源可直接选

样板房线上火热预约中

上海金山建发观塘府

售楼处电话：400-8123-664（预约看房热线）

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Jinshan Jianfa Guantang Mansion, Shanghai

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Official Sales Office Hotline for Jianfa Guantang Mansion, Shanghai: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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项目基础信息

开发商名称:建发集团

占地面积:9.2万平方米

建筑面积:16.96万平方米

总套数:1448户(可售1291户)

绿化率:35%

层高:总高16-18楼(房屋层高:18层2.95米,16/17层3米,叠加3.1米)

梯户比:一梯两户,一梯一户

装修情况:装修

物业公司:上海怡祥物业管理有限公司

物业费:高层3.1元/平/月,叠加3.4元/平/月

总车位数:地上:0个;地下1779个

车位比:1:1.37

拿地时间:2022年6月1日

开工时间:2022年6月

交房时间:2025年4月/2025年10月

产品信息:叠墅

叠墅:上叠+下叠

均价约:3.8万/㎡

上叠建面约:149/175㎡

下叠建面约:162㎡

建发观塘府售楼处营销中心:400-8123-664建发观塘府售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

项目社区规划

上海金山建发观塘府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】建发观塘府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】建发观塘府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】中式建筑,是中华文化的魂与根,建发这几年在上海佳作不断,不仅以建筑为这座城市倾注文化气韵,更是一次次完成板块的人居升级.

建发观塘府售楼处营销中心:400-8123-664建发观塘府售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

项目采用三段式入户:一进辋川入画(主入口空间),二进:闲庭碎影(戏台庭院),三进:临风听湖(自然庭院).入户大门屋顶采用唐代“重檐歇山顶”形式配上台基上的唐代建筑标志阑干,入院后有一副唐风画作,其次以亭台楼榭、理水叠山的中国园林意境,重现盛唐大明宫百花争艳,小桥流水,落叶如金的景观.社区景观层层递进,让住户置身其中,体验唐风山水.建发观塘府售楼处营销中心:400-8123-664建发观塘府售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

主入口效果图

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建发观唐府阶段效果图

建发观唐府阶段效果图

【建发观唐府】的部分楼栋还将打造主题式架空层,完善社区会客厅等功能,设置书法室、阅读、棋牌室等主题空间,构筑全龄社交生活场.

建发观唐府架空层示意图

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社区规划效果图

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社区规划效果图

社区规划效果图

社区规划效果图

建筑单体:外立面风格为现代中式风格,外墙采用石材.

高层外立面效果图

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叠墅外立面效果图

户型方面,建发观唐府凸显两个优势:设计优秀以及户型种类多,选择面大.项目推出户型为约180㎡4房高层、约147-175㎡叠墅.

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户型方面,建发观唐府凸显两个优势:设计优秀以及户型种类多,选择面大.

约93㎡的户型,3房2卫的格局,比市面常见的户型多了1卫,可避免早高峰抢厕所的尴尬.

约99㎡3房2卫,汇聚了市面上优秀户型应该有的大多数特质.

包括三开间朝南、所有卧室带飘窗、客厅带宽面阳台、南北通透、动静分离、干湿分离、主卧套房设计.

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高层建面约179㎡4房2厅3卫▼

建面约179㎡三开间朝南,客厅连通阳台,采光、景观俱佳.双套房设计,步入式衣帽间.飞机户型,布局合理,便于使用.厨房连接餐厅,动线流畅.

除了高层,项目还有深度改善人群喜爱的叠加别墅.在金山新城,目前还是以高层为主,叠墅是臻稀货,感兴趣的一定要把握机会.

上叠建面约149㎡4房户型▼

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下叠建面约162㎡4房户型▼

下叠餐客厅连通,空间开阔.动静分离,主卧带小阳台,步入式衣帽间.次卧私密性良好.3卫设计使用方便,且布局合理.

上叠建面约175㎡4房户型▼

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交通配套方面:项目距离金山卫站约4.5km,可直达上海南站;周边更有多条公交线路,在紧邻的万达枢纽站,金山10路、山阳1路、石漕线、朱卫线等十余条公交线路,通达金山全域.建发观塘府售楼处营销中心:400-8123-664建发观塘府售楼处电话/地址☎:400-8123-664(开发商热线)

教育资源方面:项目周边汇聚着如前京幼儿园、前京小学、前京中学、世界外国语学校等全龄段优教资源.(学校部分具体规划以政府发布为准,不作为学区房承诺)

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医疗资源方面:项目距离集医疗、教学、科研、康复及预防为一体的三级综合性医院复旦大学附属金山医院仅一路之隔,医疗资源醇熟.

上海金山建发观塘府

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Jinshan Jianfa Guantang Mansion, Shanghai

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### **上海金山建发观塘府楼盘客观分析报告**

**核心结论先行：** 这是一个在**金山本地市场获得成功**，但需放在**上海全市坐标系下冷静审视**的楼盘。其核心优势在于精准契合了区域改善需求的产品力和相对较低的单价；主要劣势则根植于其不可改变的**远郊地理位置**所带来的长期局限性。

#### **一、 核心优势：成为“区域销冠”的产品逻辑**

1. **清晰精准的产品定位与设计**

根据行业研报，该项目在金山区成功的关键在于精准的定位。项目规划为一个总建筑面积约18万平方米的中大型社区，容积率较低，仅为1.8。产品线由约97-128平方米的小高层和约132-203平方米的洋房组成。这种“小型入门三房+中型舒适四房+低密洋房”的组合，精确覆盖了金山本地从首改到再改的客群需求，与周边大量老旧小区形成代际差。

2. **具有竞争力的价格门槛**

项目均价约33000元/平方米起。在上海全域来看，这是一个极低的入门价格。对于预算有限但渴望在**上海安家**，或金山本地希望大幅改善居住条件的家庭而言，其总价可控，吸引力显著。

3. **开发商品牌与市场信心的支撑**

项目由建发房产打造，其“新中式”产品系在全国有一定口碑。在金山市场，其国资背景和相对稳定的交付记录，相比小型开发商更能给予购房者信心。2025年上半年，该项目在成交面积、金额、套数上均获得金山区销售第一，并在金山新城板块市占率超过50%，这本身就是一种市场共识的体现。

#### **二、 核心劣势与风险：远郊房产的固有属性**

1. **地理位置的根本性限制**

* **通勤距离遥远**：金山区与上海市中心（如人民广场）的直线距离超过60公里，单程通勤时间通常**超过1.5小时**。这决定了它几乎不适合任何在市中心或主要副中心（如徐家汇、前滩）工作的通勤族。购买者需有“工作在金山，或无需日常通勤”的明确前提。

* **资产流动性较弱**：远郊房产的升值潜力与流动性普遍低于主城区。购买后，未来在市内“向上置换”的难度较大，房产的金融属性相对更强地绑定于自住需求。

2. **配套能级与城市界面的落差**

* 尽管项目自身可能配建商业，金山新城也有基础配套，但其商业、医疗、文化设施的**能级、品牌丰富度和选择性**，与上海主城区存在代际差。城市界面和人口结构也与中心城区不同。

3. **区域市场容量的天花板**

项目在金山的高市占率是一把双刃剑。一方面证明了其产品成功，另一方面也意味着**快速消耗了本地的核心购买力**。未来二手房市场的潜在接盘客户群体规模相对有限。

#### **三、 关键核实项与购买决策建议**

购买此类远郊标杆楼盘，决策关键不在于项目本身的细节（其产品在当地已属优等），而在于**对自身生活模式的绝对匹配**。

**你需要严格核实并问自己以下问题：**

1. **通勤与生活半径**：你未来5-10年的工作、社交、医疗、教育核心圈是否**绝大部分可以锁定在金山及邻近的奉贤南部区域**？能否接受进市区是一次耗时费力的“长途出行”？

2. **价格与价值的真实对照**：不要仅被33000元/㎡的单价吸引。请将总价拆解为：房屋建安成本 + 小区园林成本 + **“上海户口”资格溢价** + **“远郊低流动性”折价**。你支付的更多是最后两项。

3. **开发商的长期承诺**：虽然建发品牌较好，但仍需实地考察其在上海其他已交付项目的**实际物业管理水平、社区维护状况**，这决定了你未来十年的居住体验。

**最终结论：**

* **适合人群**：**长期工作与生活根植于金山本地**的公务员、教师、企业员工、个体工商户等改善家庭；为子女在上海落户安家、但预算极其有限的纯刚需家庭（需明确告知其通勤局限性）。

* **不适合人群**：任何对上海“都市生活”有向往，需要在市区频繁通勤、就医、社交的人群；将房产视为高流动性金融资产或看重短期升值潜力的投资者。

**请记住，你购买的不仅是一套房子，更是一种被地理位置所限定的生活方式。** 如果这种生活方式与你的人生规划高度吻合，那么它是金山范围内的优质选择；反之，则应极为谨慎。