​土拍揽金18.13亿,低密宅地成主流,民企拿地显市场信心

2025年2月26日，苏州迎来春节后首场集中土拍，3宗低密宅地均以底价成交，总揽金18.13亿元，最高楼面价达17902元/㎡。地块分别位于吴中区城南、独墅湖西及吴江盛泽，均以低容积率（1.02-1.3）为主，未来或打造别墅、洋房等改善型产品，进一步强化主城低密化趋势。

【地块深度解析】

1. 独墅湖西首宗纯墅地块：一线湖景+央企开发，价格天花板或再突破

苏地2025-WG-Z01号地块由瀚泽和发和河南泛悦联合（吴中郭巷街道）以17902元/㎡成交，容积率仅1.02，是板块时隔多年推出的首宗低密宅地。

地块紧邻独墅湖生态公园，南侧100米即达地铁2号线独墅湖南站，兼具生态与交通优势。

根据规划，住宅6层以上需全装修交付，装标不低于3000元/㎡，且户型≥150㎡，总户数仅200户。业内预测，该项目或以联排别墅为主，未来入市可能刷新独墅湖西岸房价纪录（当前龙湖九里璟园尾盘备案均价25000元/㎡）。

2. 吴中城南核心TOD地块：龙湖再造“天街+洋房”模式，高端改善需求集中释放

苏地2025-WG-Z05号地块（吴中长桥街道）由龙湖&建华联合体以16000元/㎡竞得，容积率1.3，紧邻吴中区政府及东吴塔，4号线宝带路站仅500米，南侧1公里即龙湖东吴天街。

地块要求户型≥140㎡，精装成本≥3000元/㎡，总户数≤300户，定位“小而精”高端住区。

结合板块内去年成交的1.02容积率地块（规划洋房+合院），城南主城低密迭代加速，未来或形成“天街+低密住宅”复合型生态。

3. 吴江盛泽中心地块：教育+商业配套完善，低密别墅缓解供需矛盾

WJ-J-2025-001号地块（盛泽镇）由本土国企联合体（盛泽城市有机更新、吴江星河、高铭房产发展）以9800元/㎡底价竞得，容积率1.08，距镇政府仅700米，周边覆盖全龄教育资源及凤凰荟购物中心。

地块规划要求住宅≥5层，或延续盛泽近年叠墅开发趋势（如朗诗·樾府），缓解区域高层主导的供应结构。

当前板块新房均价已跌至万元内，低密产品入市或带动价格修复。

【市场趋势研判】

1. 民企回归信号明显，核心资产抗跌性凸显

龙湖时隔8年重返吴中主城，中电建联合体布局独墅湖西，反映房企对苏州政策宽松（如取消限购）及核心地段价值的认可。结合近期奥体南地块122轮激战（绿城溢价21.6%拿地），可见资金正向低密、核心区稀缺资产集中。

2. 低密化成趋势，别墅产品或成价格“锚点”

3宗地块容积率均≤1.3，叠加“禁墅令”政策，未来纯墅、叠墅产品将成稀缺品。参考园区湖西地块5万/㎡起拍价，独墅湖西、狮山等区域低密宅地或推动房价体系重构，形成“洋房+叠墅”分层定价模式。

3. 区域分化加剧，外围板块仍需政策托底

吴江盛泽地块零溢价成交，与主城热度形成反差。当前苏州新房库存去化周期超47周，外围区域需依赖产业导入（如盛泽高铁站）及政策支持（如拆迁补偿）激活需求。

【个人观点】

今日土拍虽未现高溢价，但民企积极补仓、核心地块精准匹配产品力，已释放积极信号。短期看，苏州楼市将进入“核心资产为王”阶段，建议购房者优先关注园区、狮山等产业+人口双驱动板块，规避供应过剩的外围区域。中长期需警惕房地产税试点扩大的潜在影响，但产业升级（如医药、装备制造）与轨道交通完善（如苏锡常城际铁路）将构筑长期支撑。