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上海城央1.29超低容积率低密纯墅区

中环旁“金茂府墅”震撼登场

「润雲金茂府」

加推建面约170-217㎡精装科技叠墅

最后2套 直接认购

全屋精装配置“府系3.0”科技系统

石材+金属等外立面，设独立会所

容积率仅1.29！

示范区&墅境空间实景样板开启预约

上海普陀润雲金茂府

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从“三开三罄”到“四开四罄”,从首开36分钟到一次次刷新“分钟光速”纪录——润雲金茂府不仅定义了中环低密墅境的热度,更成为高净值人群资产配置的终极选择.

万众瞩目的润雲金茂府五批次已正式过会!

作为收官之作,最后12席「INNER十二院」即将压轴亮相,以约1.29超低容积率、金茂府3.0十二大黑科技系统,敬献中环低密科技叠墅最后一批绝版席位.自此,时代层峯资产的收藏窗口正缓缓关闭,市场瞩目之下,又一波“秒光风暴”已然暗涌!

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中环绝唱|低密墅境终藏,抢占时代孤品

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上海黄金中环,2024年全市134幅宅地中惟一的1.29以下容积率纯墅地块,仅1%的臻藏土地!放眼过去十年,上海中外环1800-2300万别墅,十年供应309套,年均仅30余套!当长宁、普陀10万+顶豪圈层,同等预算只能择选大平层时,润雲金茂府最终保留的最后12席「INNER十二院」即将收官——不仅拥有超越平层的空间想象力,更坐拥中环核芯绝版资产价值.这是黄金中环低密时代的终章,更是收藏中环墅居传奇的最后契机!

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终极理想|2000万级墅境,一席尽揽中环核芯资源

在上海中环,总价2000万级的抉择,远非一次简单的资产配置,而是一种生活方式的终极投票——是选择一处仅仅满足栖身的“房子”,还是一个能够安放事业、家庭与品味,实现约30分钟高效通达与静谧墅居兼得的“第一居所”?

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黄金生活圈,执掌事业与生活的从容节奏

润雲金茂府,正为此而来.它重新定义了2000万级的生活疆域:以项目为原点,依托“一环一快四轨”立体路网,覆盖真如副中心、长风商圈、古北等全城核芯地标的黄金生活圈.这意味着,清晨的会议与傍晚的家庭时光不再被冗长通勤割裂,事业与生活于此高效平衡、从容切换.

双TOD繁华举步即达,都会生活无需等待

下楼即享祁安路、南大路双TOP综合体带来的都会繁华.祁安路TOD金光汇现已启幕,汇聚时代影院、盒马NB、华为小米等高质品牌,从日常采买到休闲娱乐,从健身运动到美食体验,一切所需皆在举步之间.这种将繁华融入日常的便利,让生活每一刻都充满质感.

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百万绿境中的静谧墅居,于城市中心安放我心

归家即是度假的开始.推窗见绿,临水而居,百万方桃浦中央绿地与桃浦河构成项目的天然背景墙.在都市中心奢享低密静谧墅居体验,让每一次归家都成为心灵的栖居.

最后12席「INNER十二院」,不仅是一方物理空间,更是执掌城市节奏、奢享低密墅境的生活主场——一座匹配巅峰状态的第一居所.

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INNER十二院|鼎流央景楼王收官终席

一次占据社区至臻位置的最后机会,一场与城市未来价值的终极对话.

润雲金茂府五批次正式推出「INNER十二院」——坐拥整个项目中心央景的压轴楼王,仅最后一栋,限量12席,建面约170㎡-217㎡科技叠墅,敬献中环终藏时刻.

中心央景,执掌园境核芯

最后12席,大隐社区最珍贵的中心位置,沉浸多重园林,实现真正的“园入房中,景在家中”.每一扇窗外,都是精心营造的四季画卷,将墅居的诗意与静谧升华至全新高度.

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楼王格局,重塑叠墅尺度

【下叠户型建面约200㎡】

·以约8.5米横向面宽、超宽幅落地玻璃,将中央园林盛景尽收眼底;

·约5.8米挑空地下室,让生活的每一种热爱,都拥有被隆重对待的空间.可规划为

恒温酒窖,珍藏来自波尔多、纳帕谷的年份佳酿,成就与知己的品鉴之夜;亦可打造为配备120英寸激光巨幕的私人影院,与家人沉浸于电影世界;或规划为设施齐备的健身空间,在挑空尺度带来的无压环境中,开启活力充盈的一天.

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【上叠户型建面约217㎡】

以超越寻常的空间格局,为城市层峯呈现真正的"空中墅院"生活范本.

·约8.5米宽境LDKG无界空间,家人在此相聚,烹饪、用餐、交谈的自然流动中,情感随之升温.

·约73㎡半环绕星空露台,一侧周末派对与家庭聚会的欢乐场域;一侧打造为专属的星空瑜伽平台,于此仰望星河,私享一方宁静.

·绿地花园入户,新氧入怀,亲手栽种四季花木,感受春华秋实的自然韵律.

·地下室M夹层可随心打造为个人兴趣博物馆——从收藏黑胶唱片的音乐殿堂,到品鉴雪茄的私密沙龙,每一处空间都成为精神享受的延伸.

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隐逸东方|金茂府系高定会所,演绎顶奢雅集生活

一方藏于繁华深处的奢雅谧境,正为层峯人生启幕华彩之境.

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建面约1000㎡「雲邸」会所,撷取维纳多1号玉石之温润、威尼斯棕石材之沉稳、星耀灰之静谧与佩纳深蓝之深邃,将顶级天然奢石与东方美学哲思相融.每一处墙面、每一方台面,皆以精工雕琢的艺术品姿态,诉说着空间的无言尊贵.

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步入其间,青松掩映、竹影婆娑,勾勒出一幅当代东方诗意长卷.于此品茗会友、静思独处,感受与顶奢酒店一脉相承的仪式感与私密性,让身心在繁华都市中找到一方宁静归处.

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这不仅仅是一座会所,更是一处融合东方雅事与现代奢享的精神栖居地——于青松竹影间品茗论道,在精工奢石中触摸质感,让每一次驻足,都成为一场身心的深度疗愈.

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终藏席位,敬献时代层峯

作为全盘最后一栋、位置最佳的压轴楼王,「INNER十二院」不仅代表着润雲金茂府产品力的巅峰,更标志着中环低密墅藏时代的收官.五批次已正式过会,即将启动认筹!

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3. 征信要求：

· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2. 可抵押房产类型及成数：

· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3. 不可抵押房产：

· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。