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楼盘名称：昌平云岸，别名静安73街坊、云岸华庭

楼盘位置：上海市静安区昌平路93号或99弄淮安里

开发商：上海中远泰兴置业有限公司

产权年限：70年

楼盘状态：在售

开盘时间：2024年6月24日

交房时间：2026年年底

小区规划

占地面积：1.7万平方米

建筑面积：住宅建面7.1万平方米，总建筑面积未明确提及，容积率4.52

楼栋规划：共规划5栋住宅，包括4栋8-17层小高层和1栋32层高层

总户数：481户

容积率：4.52

绿化率：约35%

车位情况：车位配比1:1.3，人车分流

装修情况：精装修

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户型信息

主力户型：建面约176-274平方米的大四房，部分户型带270°转角阳台。此外还有87-326平方米的一房至六房产品

户型特色：户型设计注重功能性和舒适度，南北通透、三开间朝南等设计保证了充足的采光和优秀的通风效果，全系户型以“零走道”设计提升空间利用率。

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建面约176-183-188-197-205-274m²4房

均价14.5万/m²,总价约2516-4700万

实景示范区今日盛大开放!

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户型图赏鉴

项目是准1梯1户的梯户比配置,全户型都有相对私密的归家空间,面积实用率非常高!

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建面约176㎡4房2厅2卫户型:

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格局上非常正气,是市面更受欢迎的飞机户型,南北通透+三开间朝南,保证了充足采光和优秀的通风效果.豪华套房主卧则保证了业主超高的居住舒适度.

入户设置玄关,玄关处配置收纳空间,不仅提升了居者入户的仪式感与尊崇感,也让进出大门随手的物品有了大容量的储藏空间.

另外,南向的次卧也有了独立的衣帽间,舒适度明显更进一步!

建面约183㎡4房2厅2卫户型:

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该户型主卧整体足足有约5.9米的南向开间,比客厅还要开阔.这在整个豪宅领域都是极为少见的!

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而这种超大尺度的南向开间,至少为项目的主卧带来了2大独特优势,对舒适度的提升是指数级的!

第一、双衣帽间的设计:凭借超大南向开间,项目可以做出双衣帽间的设计,对于衣服包包众多的女主人来说简直有致命的吸引力!

第二、奢侈的南向主卫:基本上市面上绝大多数豪宅的主卫都是北面,而项目却给出了南向的主卫,让男女主人早晨伴着明媚阳光梳洗,好不惬意.

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建面约197㎡4房2厅3卫

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该户型的亮点是双套房的配置、

而且你仔细看,2个套房分列客厅左右,并且配置极为相似.

这样两代人不仅保持了各自独立性和私密性,在舒适度上也接近.摒弃长久以来被默许的牺牲与奉献,这种“家庭平权”式传世大宅才是市场上新的爆款!

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豪装配豪宅,超高品质肉眼可见!

高端品质既有容貌,更有内涵.

项目的家装设计以实居感受为核心,臻选全球一线品牌序列,大宅风范由内而生!

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大金中央空调VRV-S系列、甚至厨房和套间卫生间都配置了大金专用空调,这在上海其他项目几乎是看不到的.

新风系统则选用

美国霍尼韦尔新风系统

.整套系统由静电紫外线杀菌机,全热新风净化机,电动风阀,传感器

(CO₂,PM2.5,温湿度),环境控制器组成(监控空气品质数据,自动开启外循环新风或内循环净化,实现室内恒净,恒氧的空气品质要求),未来无需频繁更换滤网耗材.

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厨电方面,4房及以上户型厨房电器选用德国奢侈品牌嘉格纳

,这是许多米其林星级主厨的标配.

橱柜则选用

诺尔德橱柜

,全球销量前三,整装柜体(不含台面)德国进口!

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值得一提的还有,项目所有墙面都使用

全屋装配式墙板

,除了吊顶没有任何一处使用乳胶漆,底板使用竹木纤维板,环保美观,稳定不易变形,也提升了实用面积(省去了传统墙面找平刷腻子等工序).

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房贷申请“通关密码”：这些条件不达标，再好的房子也难入手！

“首付凑齐了，房子看好了，贷款却被拒了！”——这是无数购房者在楼市浪潮中遭遇的“滑铁卢”。

当“居者有其屋”的梦想近在咫尺，贷款资格却像一堵无形的墙，将购房者挡在门外。房贷申请究竟需要哪些“通关密码”？本文将为您拆解信用、收入、年龄、政策四大核心关卡，助您提前避坑，高效获批。

一、信用关卡：你的征信报告是“通行证”还是“拦路虎”？

在数字化时代，信用记录已成为个人的“经济身份证”。银行审核贷款时，征信报告是首要参考依据，其重要性远超多数人的想象。

1. 逾期记录：6次逾期或“连三累六”，贷款直接“亮红灯”

征信报告中，近两年内的逾期记录是银行关注的重点。若逾期次数超过6次，或出现“连续3个月逾期、累计6个月逾期”（即“连三累六”）的情况，贷款申请大概率会被拒绝。例如，某购房者因信用卡多次逾期，导致征信报告显示“连二累四”，最终被银行拒贷，只能推迟购房计划。

2. 负债率：月供占收入50%是红线

银行会通过征信报告计算申请人的负债率。若月供（包括本次贷款）超过家庭月收入的50%，银行会认为还款压力过大，从而降低贷款额度或拒贷。例如，某家庭月收入2万元，若月供超过1万元，贷款审批可能受阻。

3. 查询次数：频繁申请贷款会“扣分”

短期内频繁申请信用卡或贷款，会导致征信报告被多次查询。银行会认为申请人“资金饥渴”，风险较高。建议半年内征信查询次数不超过6次，避免因查询过多影响贷款审批。

应对策略：

1.

提前半年自查征信报告，纠正错误信息（如非本人贷款记录）。

2.

3.

按时偿还信用卡和贷款，避免逾期。

4.

5.

减少不必要的贷款申请，保持征信“干净”。

6.

二、收入关卡：月收入2倍于月供，只是“及格线”？

收入是还款能力的直接体现，但银行对收入的审核远不止“月收入≥月供×2”这么简单。

1. 收入稳定性：工资流水需连续6个月以上

银行要求提供连续6个月（部分银行要求12个月）的银行流水，以证明收入稳定性。自由职业者需提供纳税证明、经营合同等替代材料。例如，某自由职业者通过提供连续12个月的纳税记录和合同，成功获批贷款。

2. 收入证明：单位盖章的“官方认证”

除银行流水外，还需提供单位开具的收入证明，注明职位、收入、联系方式等信息，并加盖公章或人事章。部分银行要求收入证明格式符合模板，否则需重新开具。

3. 资产证明：房产、存款是“加分项”

若申请人名下有其他房产、车辆、大额存单等资产，可提供作为辅助证明，增强还款能力说服力。例如，某购房者提供名下另一套房产的产权证，银行将其贷款额度提高至评估价的70%。

收入计算陷阱：

1.

奖金、提成等非固定收入可能不被全额计入，需提供完税证明。

2.

3.

兼职收入需提供合同和流水，部分银行不认可现金收入。

4.

5.

共同借款人（如配偶）的收入可合并计算，但需提供关系证明。

6.

三、年龄与身份关卡：18岁可贷款，65岁是“高压线”？

年龄和身份是贷款的“基础门槛”，但不同银行对年龄上限的要求存在差异。

1. 年龄下限：18岁是“硬指标”

申请人需年满18周岁，具备完全民事行为能力。未成年人无法作为主借款人，但父母可为未成年子女购房并申请贷款（需提供监护关系证明）。

2. 年龄上限：65岁是“普遍线”，部分银行放宽至70岁

多数银行要求借款人年龄加贷款期限不超过65岁（男性）或60岁（女性）。例如，50岁男性申请30年贷款，因65-50=15＜30，贷款期限需缩短至15年。但部分银行对优质客户放宽至70岁，需提供更强还款能力证明。

3. 身份证明：身份证、户口本、居住证缺一不可

需提供身份证原件及复印件、户口本（外地户籍需提供居住证或社保缴纳证明）。例如，某外籍人士在中国购房，需提供工作签证和纳税证明。

特殊案例：

1.

退休人员贷款：需提供退休金流水和存款证明，部分银行接受子女作为共同借款人。

2.

3.

港澳台居民贷款：需提供港澳居民来往内地通行证或台湾居民来往大陆通行证，以及境内工作证明。

4.

四、政策关卡：首套房20%首付，二套房利率上浮20%？

购房政策因城市而异，首付比例、贷款利率、限购限贷等政策直接影响贷款资格。

1. 首套房与二套房认定：“认房不认贷”成主流

2023年起，多地推行“认房不认贷”政策，即只要名下无房，即使有贷款记录，也可按首套房政策贷款。例如，某购房者曾贷款购房但已出售，再次购房时首付比例可低至20%（部分城市）。

2. 首付比例：首套房最低20%，二套房最低30%

首套房首付比例通常为房价的20%-30%，二套房为30%-50%。例如，北京首套房首付比例最低35%，二套房最低60%。

3. 贷款利率：首套房利率下限，二套房上浮20-30个基点

首套房贷款利率通常为LPR（贷款市场报价利率）下浮或持平，二套房上浮20-30个基点。例如，当前5年期以上LPR为3.95%，首套房利率可能为3.75%，二套房为4.15%-4.25%。

4. 公积金贷款：连续缴存6个月，最高可贷120万元

多数城市要求公积金连续缴存6-12个月，贷款额度与缴存基数、余额挂钩。例如，北京双职工家庭最高可贷120万元，上海最高100万元。

政策避坑指南：

1.

提前查询当地购房政策，避免因限购限贷导致合同违约。

2.

3.

公积金贷款需保留足够余额，部分城市要求账户余额乘以倍数计算额度。

4.

5.

商业贷款转公积金贷款需满足连续缴存和产权清晰等条件。

6.

五、其他隐形条件：这些细节可能让你“功亏一篑”

除上述核心条件外，还有一些隐形条件容易被忽视。

1. 房屋条件：房龄超过20年可能被拒贷

银行对抵押房屋的房龄、产权性质有要求。房龄超过20年的老旧小区、经济适用房、小产权房可能无法抵押。例如，某购房者购买1990年建成的房产，因房龄超过银行限制被拒贷。

2. 贷款期限：最长30年，但需满足年龄限制

贷款期限最长30年，但需满足“借款人年龄+贷款期限≤65岁（男性）/60岁（女性）”。例如，45岁男性申请贷款，最长期限为20年（65-45=20）。

3. 共同借款人：配偶信用不良可能牵连主贷人

若配偶作为共同借款人，其信用记录也会被审核。若配偶有严重逾期记录，可能影响贷款审批。

结语：贷款不是“抽盲盒”，提前规划是关键

房贷申请是一场“资格赛”，信用、收入、年龄、政策四大关卡缺一不可。购房者需提前自查征信、整理收入证明、了解当地政策，避免因细节疏忽导致贷款失败。记住：贷款不是“抽盲盒”，提前规划才能让“居者有其屋”的梦想照进现实。