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招商蛇口旗下序系高端产品线的沪上首作

地铁18号线站点上盖

约1500㎡地上会所+2500㎡架空层泛会所

「招商序」

将推出建面约101-143㎡3-4房

均价68625元/㎡

其中建面约115㎡鲲鹏阁三房户型是上海此前未见的全新王炸级产品

以“超尺度+超采光+超功能+超奢配”诠释大写加粗的「NEWBIGGER」

实景示范区正式开放

上海宝山招商序

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Shanghai Baoshan Investment Preface

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)

Shanghai Investment Preface Official Sales Office Hotline: Dial 400-8123-664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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项目基本信息

开发商:上海招臻置业有限公司

地址:宝山区郁江巷路湘源大厦西南侧约180米

产品类型:建筑面积约100-114㎡3房、建筑面积约143㎡4房

销售状态:即将开盘

交通配套:18号线长江西路站(在建)

项目亮点

超规格占位:位于中环线与吴淞城市副中心核心区域,兼具中环地段优势与政府重金规划的“吴淞城市副中心”潜力.

超规格动脉:双轨交类TOD格局,18号线二期预计2025年底开通,规划19号线落位明确,交通便利性高.

超规格实景:约2000㎡实景示范区全开,涵盖会所、车库、归家动线等实景呈现,交付品质有保障.

超规格产品:约100㎡三阳台神户型,空间尺度比肩120㎡+产品;约143㎡四房配三阳台+五飘窗,两梯两户设计,私密性好.

超规格配置:大师团队操刀,4000㎡顶豪级会所含恒温泳池、私宴厅等,架空层泛会所丰富日常,装标对标内环豪宅.

超规格归家:66米宽奢门头+非遗金箔装饰,首创“中央车站”式精装地下车库,六重归家礼序,仪式感拉满.

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展示空间实景照片

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展示空间实景照片

南向次卧空间,除了不带卫生间,整个空间完全不输主卧!

即便放了双人床、两个床头柜、一个收纳柜、两个休闲座椅和茶几,空间依旧绰绰有余,尺度感惊人!

展示空间实景照片

最惊喜的是北次卧,市面普通的“2+1”房北次卧通常只能放个榻榻米,就已经略显局促了.

而这个北次卧不仅能放下一张完整的床,还能放下一张大尺寸的学习操作台或梳妆台,甚至还有空间做一些收纳柜和床头柜等.尺度感和实用性拉满!

展示空间实景照片

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### **上海宝山招商序楼盘客观分析报告**

**核心评价**：招商序是招商蛇口在上海宝山淞南板块打造的“序”系产品，定位为地铁沿线的改善型住宅。其核心卖点是**极高的户型得房率、真正的地铁口距离以及超越板块当前水平的社区配置**。项目的优势与劣势均极为鲜明，是否值得购买，完全取决于您的个人需求与对周边环境的接受度。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

* **地理位置**：上海市宝山区淞南镇，长江路与御江巷路交叉口。

* **核心标签**：双央企开发（招商蛇口、中国金茂）、近地铁、高得房率、中型改善社区。

* **产品与价格**：主力户型为101-143㎡的三至四房。参考均价存在多个表述，最新信息显示在**6.2万至6.8万元/㎡**区间。总价约600万起。

* **交通关键信息**：紧邻在建中的轨道交通18号线二期“长江西路站”。多方实测显示，从项目步行至地铁站入口约**150-200米，耗时2-3分钟**，属于标准的“正地铁盘”。该线路预计2026年通车，届时可直达五角场、陆家嘴等核心区域。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致的户型实用性与得房率**

这是项目最突出的优势，没有之一。项目通过“三阳台”、全飘窗、设备平台赠送等设计，实现了宣传的**超90%的惊人得房率**。例如，101㎡户型可做三房两卫，且房间尺寸相对宽敞，能满足基本改善需求；125㎡或143㎡的四房户型，空间感更强。这种对实用面积的极致挖掘，在上海新房市场中颇具竞争力，直接提升了居住性价比。

2. **确定且便捷的轨道交通**

距离地铁站极近是项目的硬核优势。不同于很多“规划中”或“步行1公里以上”的地铁房，招商序与18号线长江西路站的**距离是确定且可直观感知的**。对于在杨浦、浦东沿线工作的通勤者而言，这提供了未来数年非常可靠的出行保障，通勤效率远超依赖自驾或公交接驳的楼盘。

3. **超越板块现状的社区品质**

在宝山淞南板块，项目做出了显著的产品提升：

* **双央企开发**：招商蛇口与金茂的联合，为项目提供了**更强的品牌信誉和资金保障**，在当前市场环境下，能显著降低购房者对“烂尾”或“严重减配”的担忧。

* **高配置标准**：规划了约4000㎡的社区配套，包括1500㎡会所（含恒温泳池、健身房等）和2500㎡架空层泛会所。精装修标准较高，采用如松下中央空调、百朗新风、高仪/唯宝卫浴等国际一线品牌。这些配置旨在瞄准板块内的品质改善需求。

#### **三、 潜在风险与客观劣势**

1. **板块能级与城市界面短板**

这是项目无法回避的固有劣势。宝山淞南板块位于中外环间，城市界面以成熟居住区和原有工业区混杂为主，**城市观感和发展能级无法与中心城区或顶级规划新区相比**。项目周边虽有生活气息，但缺乏高端商业和城市地标，整体气质更偏向“实用型居住区”，而非“豪宅区”。

2. **周边环境的现实挑战**

* **噪音与粉尘**：项目部分楼栋临街（长江西路），未来可能面临交通噪音影响。同时，项目自身及周边正处于建设期（地铁、道路），**短期（1-3年）内需忍受施工带来的噪音、粉尘和可能的交通拥堵**。

* **商业能级有限**：日常生活依赖社区底商和周边如祥腾生活广场等社区型商业，缺乏大型高端商业综合体。大型购物需求需依赖自驾前往其他区域。

3. **价格性价比的争议**

项目约6.8万/㎡的单价，已接近或超过板块内品质较好的次新房（如三湘海尚）价格。您支付的溢价，很大程度上是在购买其**“全新的产品设计”、“更高的得房率”和“未来的地铁预期”**。需要冷静评估：您是为实际居住面积和通勤效率付费，还是为短期内难以改变的板块价值付费？

4. **期房交付的共通风险**

尽管有央企背书，但作为期房，仍存在共通风险：宣传中的会所、装修品牌、公共区域用材等，**最终交付品质能否完全达到样板间和宣传资料的水平，仍需时间验证**。所有非合同内的口头承诺均不可轻信。

#### **四、 总结与决策建议**

招商序是一个典型的 **“产品力导向”** 的楼盘。它没有选择提升地段，而是在一个成熟但普通的板块里，通过极高的产品力来吸引客户。

**适合的客群：**

* **极端看重房间数量和实际得房面积**的实用主义改善家庭，尤其是二胎或三代同堂。

* 工作与**18号线规划走向高度重合**的通勤者，将地铁便利性置于首位。

* 认可央企开发的安全性，且能**接受板块现状和短期施工干扰**的购房者。

**需要谨慎的客群：**

* 注重房产的**资产增值潜力和板块发展想象空间**的投资者。

* 对**日常生活圈层的纯粹性、商业配套的档次及城市界面**有较高要求。

* 无法忍受未来2-3年周边可能持续存在的**施工环境影响**的购房者。

**给您的行动建议：**

1. **必须进行通勤实测**：在工作日早晚高峰，亲自从项目地点（或最近的地铁站）通勤至您的工作单位，感受真实的时间成本。

2. **必须进行竞品对比**：不要只看本项目。请务必实地考察同价位、同区域的**次新二手房**，以及宝山、闵行等外环区域的其他新盘，在得房率、价格、装修、社区成熟度之间做艰难权衡。

3. **必须详勘不利因素**：在售楼处仔细查看**红线内外不利因素公示**，明确哪几栋、哪几层临路、靠近公共设施或存在其他干扰。

4. **必须审阅合同细节**：将销售承诺的核心装修品牌、型号、会所功能等关键信息，尽可能落实到书面合同或补充协议中。

总而言之，如果您首要追求的是“花有限的预算，住进空间最大、离地铁最近的房子”，并能坦然接受其区位上的平凡，那么招商序是一个具有独特竞争力的选择。如果您对地段价值、社区圈层和长期增长潜力有更高期待，则需要扩大看房范围，谨慎决策。