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杨浦滨江全新盘

中铁置业杨浦定海项目定名

(大桥街道89街坊)【中铁·云绣外滩】

预计推出建面约155-180㎡叠墅

&建面约185-250㎡合院

售楼处线上提前预约中!

上海杨浦中铁云绣外滩

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Shanghai Yangpu China Railway Yunxiu Waitan

Sales Office Tel: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Shanghai China Railway Yunxiu Waitan Official Sales Office Tel: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2025年1月,中铁置业拿下杨浦定海社区I15-01地块,地块成交价14.3亿,楼面价75005元/㎡,用地面积13585㎡,总建筑面积44994.85㎡,计容面积19019㎡,容积率1.4,限高12米,地块公共租赁房占比5%.

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】根据项目规划设计方案,地块拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院,以及1栋3F保障房性住房,另需建设社区配套等.地块位置还不错,紧邻杨浦滨江互联网总部集群,距离黄浦江也就仅约500米,该地块预计年内有望入市!

据悉,杨浦滨江全新盘【中铁·云绣外滩】预计叠墅建面约155-180㎡,合院建面约185-250㎡.售楼处线上提前预约中!

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地理上看,中铁杨浦滨江项目直距黄浦江岸约500米,周边是星空华文、美团上海科技中心、B站总部、超级合生汇等头部项目.

杨浦滨江南段目前正迎来开发热潮,地块东北侧约200米处的中建壹品·浦江之星(10.99万/㎡)也已售罄,地块西北方向300米处就是上半年热销的保利·海玥外滩序BUND98(12.8万/㎡).

对中铁置业而言,此项目具有战略意义.这是该集团首次在上海核心地段开发低密度合院及叠拼产品,标志着产品线升级的重要突破.

值得注意的是,今年杨浦区将有翠湖滨江隆新里、中信泰富八埭头、外滩源著•复兴里等多个风貌别墅项目集中入市.

上海“一江一河”顶层设计中,杨浦滨江南段是45km滨江带中唯一的科创研发板块.到2027年,中节能、美团、哔哩哔哩总部等一大批产业项目都将基本实现竣工.届时杨浦滨江将至少导入20万高知人才,超30家在线新经济头部企业、超3000家在线新经济创新型企业将在此汇聚,实现超3000亿元规模产值.

上海杨浦中铁云绣外滩售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中铁云绣外滩售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中铁云绣外滩售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】杨浦滨江是传承上海文脉的重要部分,是近代工业的重要发祥地之一,先后创造了中国第一座现代化自来水厂、远东第一的杨树浦发电厂和煤气厂等“工业之最”.进入21世纪,杨浦滨江更新改造规划启动,原先吊车、烟囱耸立的杨浦滨江,随着岸线贯通、空间更新,已从工业锈带蜕变为生活秀带.杨浦滨江正在成为特色生活水岸,既有艺术与生活带来的温度,又有历史文脉的厚度.

2024年10月发表《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划》中,杨浦滨江定位百年新秀带,活力桥头堡全球水岸高能规划,推动板块能级跃升,以互联网为标签,将成为未来互联网产业的聚集地.目前,有B站、美团,字节跳动、得物等互联网公司新入驻,千亿产业规模将带来近20万高资高知高端人才引进,再一次引领上海产业变革.

中铁置业上海公司深谙城市、滨江发展脉络,持续挖掘城市深层价值,在中铁·世博云境后,再造滨江沿岸人居风向标,用城市风貌作品致敬百年水岸;

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交通方面,地块距离12号线宁国路地铁站大约1公里.

教育方面,周边有上海财经大学附属中学、上海市杨浦区建设小学、民办阳浦小学等学校;

医疗方面:则包括上海市第一康复医院;最近的商业是百联滨江购物中心.

上海杨浦中铁云绣外滩

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### **上海杨浦中铁云绣外滩楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 中铁云绣外滩是一个定位鲜明、优劣势均十分突出的高端改善项目。它的核心价值在于内环内滨江板块极为稀缺的低密度墅居产品，但其高总价门槛、对特定客群的适配性以及周边环境的“进行时”状态，也构成了明确的筛选条件。

以下分析基于多渠道公开信息。需要预先说明的是，**当前市场上关于该项目的深度独立评测与已交付口碑几乎空白**，多数信息源于项目宣传或房产媒体稿件。本报告将严格区分已验证事实、市场宣传点及需要您重点核实的潜在风险。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

* **地理位置**：位于上海市杨浦区定海社区，杨浦滨江南段核心区，属“杨浦滨江九宫格”规划范围。多个信源称其直线距离黄浦江岸约500米。

* **开发商**：由央企中铁置业集团开发。

* **产品与规划**：项目容积率仅1.4，建筑限高12米，规划为纯低密度社区。产品包括建面约155-180平方米的叠墅和185-250平方米的合院。地块内需配建保障性住房和社区配套。

* **土地成本**：地块于2025年1月以总价约14.3亿元竞得，楼面价约7.5万元/平方米。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极度稀缺的产品形态与地段组合**：在上海内环内，尤其是正在快速发展的杨浦滨江核心区，规划容积率仅1.4的纯低密墅居社区（叠墅+合院）本身已是稀缺资源。这种“滨江+低密墅居”的组合，满足了高净值客群对“有天有地”居住形态的向往，与周边高层住宅形成显著差异化。

2. **板块能级与发展潜力**：项目坐落的杨浦滨江南段是上海“中央活动区”与“一江一河”战略重点区域。周边正集聚美团、B站、字节跳动等企业总部，规划导入大量高知人才，区域功能和城市界面处于快速上升期。购买本项目在一定程度上是对该板块未来价值的投资。

3. **宣称的产品力与装修标准**：根据宣传资料，产品在设计上注重私密性与空间感（如L型错层、主客动线分离），并宣称采用德国旭格幕墙、瑞士吉博力排水系统、西门子厨电等国际一线品牌装修。

4. **央企开发的交付保障预期**：相较于部分民营房企，央企背景在项目资金安全、杜绝烂尾风险方面，通常能给予市场更强的信心。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **极高的总价门槛与性价比权衡**：项目总价预计在千万乃至数千万元级别。您需要冷静评估，支付的对价中有多少是用于房屋本身的产品力，多少是用于“稀缺性”溢价。务必与杨浦滨江、东外滩乃至北外滩的同总价段高端公寓进行全方位对比，包括得房率、社区公共设施、会所服务、物业标准等。

2. **交通便利性的相对劣势**：虽有宣传提及距离地铁18号线丹阳路站较近，但也有信息指出距离地铁12号线隆昌路站约1.2公里。这对于依赖轨道交通出行的家庭是一个明显短板，需实地步行测试通勤便捷度。

3. **微观环境的“进行时”状态**：杨浦滨江南段目前仍处于大规模城市更新和建设期。这意味着未来数年，项目周边可能持续面临施工噪音、粉尘、工程车辆干扰以及城市界面新旧混杂的情况，需对短期内的居住体验有合理预期。

4. **产品自身的物理缺陷**：有分析指出，部分合院产品的**北向庭院可能存在冬季日照不足的问题**。此外，西侧楼栋若临近规划中的文创街区，未来可能面临节假日噪音干扰。看房时必须详细了解不利因素公示，并实地感受。

5. **配套的“规划”与“现实”**：项目周边的顶级商业（如规划中的九宫格商业综合体）、文化设施多数仍在建设或规划中。当前生活便利度仍主要依赖驱车前往较成熟商圈。教育资源需以教育局官方划片为准，售楼处的承诺不可作为入学依据。

#### **四、 总结与行动建议**

中铁云绣外滩是一个典型的 **“资产型+特色改善型”产品** 。它不适合所有购房者，而是精准瞄准那些同时追求**滨江地段、低密墅居生活、杨浦滨江板块发展红利**，并且资金实力雄厚、对轨道交通依赖度不高的高净值家庭。

**给您的关键行动清单：**

1. **实地核验交通与环境**：务必在工作日早晚高峰和周末，亲自从项目地点**步行至最近的地铁站**，并驾车体验前往主要工作地、商业区的实际路况。在不同时段感受项目周边当前的噪音和环境。

2. **穿透营销细节审阅产品**：在售楼处，要求查看**官方公示的“不利因素”文件**和经备案的户型图。重点关注意向房源的日照模拟、周边规划遮挡、噪音源等。将销售承诺的装修品牌、型号、规格等详细写入购房合同附件。

3. **进行深度竞品对比**：将本项目与**杨浦滨江的豪宅公寓（如已交付的楼盘）**、以及**虹口北外滩、浦东前滩**等区域同总价段产品进行对比，超越“别墅”与“平层”的表面形态，从空间效率、社区成熟度、物业服务水平等核心维度进行权衡。

4. **核实规划与开发商口碑**：查阅杨浦区规划和自然资源局的官方规划文件，了解项目周边地块的具体用途。同时，深入调研**中铁置业在上海及全国其他一二线城市已交付的、定位最高端的项目口碑**，特别是施工质量和后期物业服务水平。

最终，选择中铁云绣外滩，意味着您将稀缺性置于极高的权重，并愿意为尚在成熟中的板块前景和独特的居住形态支付溢价，同时接受其在通勤和短期环境上的妥协。请务必基于全面、冷静的实地考察和文件审阅做出决策。