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静安内环上车的绝佳机会

苏河湾核心区

大宁集团匠心之作

「悦97」

推出建面约88-100㎡稀缺小户型

联动价12.88万/㎡

仅97套珍稀品质精装住宅

目前“样板间”已开放

上海静安悦97

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Shanghai Jing'an Yue 97

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上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2025年1-6月,静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套.

在静安买房,苏河湾是绕不开的一个板块,它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块,去年更是楼市黑马.可以通过两个数据来窥见它的实力:

第一:去年约2000万以上的新房成交套数,苏河湾是全市第三,仅次于黄浦滨江和新天地.

高净值人群对于苏河湾的认可程度,已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块.

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第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右,次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上.

可以说,苏河湾的豪宅成交量&价,都已经超过了静安寺、南京西路,成为了静安新一代的标杆,住苏河湾是一种身份象征.

令人惊喜的是,这个热度居高不下的潮流板块,出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇!(“倒车接人”是证券市场的专业术语,意指一直大涨的板块,突然出现一定幅度的回撤,但大涨的趋势从未改变.)板块内最后的限价盘——【悦97】已过会,过会均价12.88万/㎡!

这是什么概念?

往前看,板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+!在越来越贵的上海楼市,【悦97】的价格却直接梦回三年前.

上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】往后看,今年3月出现在静安土地推介会的新地块,6月底控规调整,很可能下半年就会竞拍,业内对新地块的估值预计在20万/㎡朝上!(仅为业内预估,不代表最终结果)

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最新消息:静安内环内、苏河湾板块全新盘,大宁资产天目社区项目——【悦97】火热认购中!

推售97套建面约88-100m²精装2-3房

过会均价12.88万/㎡,总价811万起

项目10月11日开始认购,认购金100万,计划于11月25日开盘

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户型图赏鉴上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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土拍回顾及规划

上海静安悦97售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】悦97售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】悦97售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2022年第二批土拍中,大宁资产以总价74900万元价格,竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块,地块占地面积6663.6㎡,容积率2,楼板价56201元/㎡,溢价率0%.联动价12.88万/㎡

该地块坐落于静安区内环内,四至范围:东至07-05b养老院,西至晋元加油站,南至海宁路,北至天目大楼、沪金大楼.

该地块并不是很方正,类似宁嘉馨苑一样,住宅极少,社区可活动空间比较有限,仅2#住宅西侧还有一部分集中绿地.

项目拟建3栋建筑,1栋总高21F高层,1栋总高4F多层住宅,1栋总高3F的配套用房,屋顶还有绿化,静待后续景观设计方案.

1#4F住宅:1F为物业,且局部架空,屋顶局部设光伏板.

2#21F住宅:1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施,及屋顶局部设光伏板.

该栋楼西南侧连接居委会,包括地上1层、地下2层;东南侧连接一个3F楼栋,1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点;2F为社区文化设施、社区体育设施;3F为社区文化设施.

3#配套用房:位于小区东北角,1F为垃圾房、智能快递柜(架空),1-3F为社区养老福利设施,2F为老年活动室.3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板.

小区内基本实现了人车分流,地块有3处人行出入口,分别为西北角的晋元路(人行出入口)、南侧海宁路(人行/车行/消防出入口)、东侧百禄路(人行/紧急消防出入口).

外立面方面,悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质,将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现,矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片!

大门-公区-前厅-私宅,一整条线路的归家仪式感营造的非常高端,让业主尊崇备至!

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在社区内部,项目打造繁华都会里的精致庭园,绿意鲜氧全天环绕.精研五大景观功能,复刻自然森系生活.还有匹配全龄段的运动场地,为业主提供多维度星级品质体验.

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理,呵护备至赋予居者万千尊崇.

生活配套

交通方面:项目距离轨交8/12号线曲阜路站,直线约310米.

商业方面:项目周边配套成熟,购物便利,周边2公里内静安大悦城等,距离人广商圈也很近.

静安大悦城

教育方面:项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等.(新房不承诺对口学校,具体以实际为准).

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医疗方面:周边医院有静安区北站医院等.

上海静安悦97

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### **上海静安“悦97”项目客观分析报告**

**核心评价：** 这是一个优缺点都极为鲜明的项目。其核心吸引力在于，在单价和总价层面，提供了一个进入内环苏河湾板块的“窗口期”。但为此需要接受项目本身在社区环境、户型设计上的诸多妥协，并高度依赖开发商过往口碑存疑的交付品质。

为确保客观，本报告将明确区分可验证的客观事实、基于宣传的陈述、以及需要您高度警惕并亲自核实的风险点。

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#### **一、 核心事实概览**

* **项目名称**：悦97（备案名：宁悦天目府）。

* **地理位置**：上海市静安区天目社区，西藏北路海宁路，属苏河湾板块。

* **开发商**：上海宁立房地产开发有限公司，由静安区属国企“上海大宁资产经营（集团）有限公司”100%控股。

* **关键数据**：占地面积约6663.6平方米，容积率2.0，规划2栋高层住宅及配套，总计97套可售房源。主力户型为建面约88平方米两房与100平方米三房。**官方备案均价为12.88万元/平方米**，部分低楼层小户型总价起点约812万元。

#### **二、 核心优势：明确的价格与地段窗口**

1. **显著的“限价”价格优势**：项目执行2022年拿地时的“联动价”12.88万元/平方米。相较于当前静安区内环新房普遍15-17万元/平方米乃至更高的价格，以及周边同板块次新房的二手价格，形成了明确的“价格倒挂”，这是其最核心的吸引力。

2. **内环苏河湾的稀缺地段**：项目位于苏州河畔，属上海核心的“中央活动区”。周边商业（静安大悦城、苏河湾万象天地）、交通（8/12号线曲阜路站约360米）、文化（苏州河景观带、历史风貌区）等配套成熟且能级高。对于千万级预算，这确实是进入顶级地段的少数机会。

3. **小户型带来的低总价门槛**：在“7090”政策取消、内环新盘户型普遍大型化的趋势下，该项目主推88-100平方米户型，将入住内环核心区的总价门槛拉低至千万级左右，迎合了特定的刚性改善需求。

#### **三、 核心劣势与风险：为“窗口期”付出的代价**

1. **微观环境存在显著硬伤**：这是项目最受诟病的一点。根据规划及实地分析，项目**西侧紧邻加油站，东侧为养老院，南侧贴近北横通道城市快速路，北侧为老旧居民楼**。这意味着您可能需要长期面对**潜在的噪音（快速路）、气味（加油站）、视野遮挡以及相对杂乱的城市界面**。社区自身规模极小，内部园林和活动空间非常有限。

2. **户型设计存在明显妥协**：出于对小面积和地块形状的妥协，部分户型设计有缺陷。例如，有88平方米户型**入户无独立玄关**；部分100平方米户型存在**进门正对厨房**、**北侧入户可能受电梯噪音影响**、或**中间套通风采光效果一般**等问题。整体得房率和空间利用率未必理想。

3. **开发商交付品质与口碑存疑**：这是最大的不确定性风险。项目开发商大宁集团虽为国企，但其上一个同类型、同价位的住宅项目“宁嘉馨苑”（2024年7月交付）已出现**集体性的业主投诉**。问题包括施工质量瑕疵、装修与宣传不符、公区及地库做工敷衍等。这直接为悦97的最终交付品质敲响了警钟。宣传中的高端装修品牌（如大金、威能、旭格等）最终落地效果需打上问号。

#### **四、 客观性总结与行动建议**

“悦97”的本质，是**用产品力（户型、社区、环境）的显著让步，来兑换一张进入核心地段、且处于价格红利期的“门票”**。它不适合追求纯粹、静谧、高品质社区环境的改善型买家，而更适合将“地段”和“当前价差”置于绝对优先位置，并能忍受上述缺点的购房者。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **实地沉浸式勘察**：务必在不同时段（早高峰、夜晚）亲自前往项目周边，感受北横通道的噪音、加油站及周边环境。站在楼下，直观评估视野和日照。

2. **彻底调查开发商前科**：通过各房产论坛、社交媒体，深入搜索“宁嘉馨苑”项目的业主维权帖、交付实拍图，这是评估悦97交付风险最直接的依据。

3. **审阅一切法律文件**：在售楼处，要求逐项核对装修标准的品牌、型号是否写入合同附件；仔细阅读公示的 **《不利因素告知书》** ，确认所有环境缺陷已被告知。

4. **进行严肃的竞品对比**：不要被“内环唯一”迷惑。请将总价预算（如1200万）作为标尺，对比中环地段更好、产品力更强、社区更纯粹的次新房。计算真实的生活品质与资产保值率的差异。

最终决策应基于一个清醒的认识：您支付的成本，一部分购买了苏河湾的土地价值，另一部分则是在为开发商的品牌风险和产品的自身缺陷进行“风险折价”。