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上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

静安内环苏河板块

【龙盛·湾上】

在售建面约190-210㎡户型

线品牌精装均价13.46万/㎡

楼王收官发售可直接认购

售楼处样板房提前线上预约

上海静安龙盛·湾上

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Shanghai Jing'an Longsheng · Bayview

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Shanghai Longsheng · Bayview Official Sales Office Hotline: Call 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】超高层住宅建筑由天华建筑负责设计,三栋超高层住宅以错落有致的方式排列,最大楼间距达到了约75米+,为业主提供了充足的采光和欣赏城市美景的绝佳视野.(数据为预测距离,具体以交付为准)

效果图,仅供示意

相较于传统的超高层剪力墙结构,湾上所采纳的劲性柱结构特色在于其室内几乎无承重墙的设计.

湾上G3示意图,仅供参考

上海静安龙盛·湾上售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】不仅解决了传统超高层在实际使用中空间受限的问题,更赋予了湾上项目室内空间极高的可变性,实现了空间布局的多样性和灵活性,为业主提供了更高程度的个性化居住体验.

效果图,仅供示意

立面玻璃采用了LOW-E涂层中空钢化夹胶玻璃,部分采用全落地窗室内设计,大幅提高节能、采光及遮阳效果.

上海静安龙盛·湾上

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### **上海龙盛湾上项目客观分析报告**

**核心评价：** 龙盛湾上是一个位于静安区苏河湾内环核心区的大型城市综合体项目，定位高端改善市场。其核心优势在于顶级地段、因政策限制形成的显著“价格倒挂”，以及强大的产品力规划。然而，作为尚未交付的超高层期房，其实质品质和居住体验存在不确定性，且其“性价比”是特定政策下的特殊产物，购买决策需审慎权衡规划的宏大与落地的风险。

为确保客观，本报告将严格区分已验证事实（如区位、价格）、官方宣传口径（如设计、配置）及需要您自行核实的潜在风险。

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#### **一、 项目核心概览**

龙盛湾上是“博懋广场”综合体的住宅部分，位于**上海市静安区苏河湾板块，天目中路88弄**，地处内环内CAZ（中央活动区）。项目为总建筑面积约**55万平方米**的巨型城市更新项目，包含**超高层住宅、约320米静安第一高楼地标（内含上海首家瑰丽酒店）、石库门风貌商业街区及高端办公**等业态。住宅主力户型为建面约**149-256平方米**的大平层，精装修交付，均价约**13.38-14.5万元/平方米**。项目开发商为上海晟诺置业有限公司，其母公司为深耕上海城市更新领域的龙盛置地（浙江龙盛集团子公司）。

#### **二、 核心优势分析**

1. **无可争议的顶级地段与规划能级**

* **城市核心**：项目位于苏河湾，是上海“一江一河”战略中苏州河沿岸的龙头板块，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”。周边历史文化底蕴深厚（如四行仓库），商业（南京东路、静安大悦城）、交通（近多条地铁线）配套顶级且成熟。

* **综合体红利**：作为自成一体的“垂直城市”，业主可享未来家门口的瑰丽酒店、高端商业等稀缺资源，这种复合生态是普通住宅社区无法比拟的。

2. **显著的一二手房价倒挂（政策红利型价格）**

* 这是项目最受关注的一点。根据多个房产媒体信息，项目新房均价约13.38万/㎡，而周边同板块的次新二手房成交价据称已突破19万/㎡。这种巨大的价差，主要源于项目拿地时受“房地联动价”政策限制，形成了显著的套利空间，吸引了大量高净值客户。开发商官方数据显示，其前期开盘认购率高达240%，销售金额超百亿。

3. **高规格的产品规划与宣传配置**

* **设计团队**：聘请了福斯特建筑事务所、贝尔高林、W.DESIGN无间设计等国际知名团队。

* **户型与得房率**：宣传采用“劲性柱结构”，宣称解决了超高层得房率低的难题，得房率约77%，室内空间灵活性高。

* **社区配套**：规划有约3500㎡中央庭院、层高约6.6米的精装双大堂、配备恒温泳池的架空层泛会所等。

4. **开发商的本土经验与口碑积累**

* 龙盛置地长期深耕苏河湾区域（如开发龙盛福新里），具备城市更新经验。其官方宣称，在前一项目交付中，以“精工细作的工程品质和周到细腻的物业服务，赢得了业主的高度赞誉”，这为龙盛湾上的交付品质提供了一定预期。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **期房交付的终极兑现风险**

* **宣传与现实的落差**：所有关于建材（如亚马逊绿奢石、国际一线品牌）、智能系统（华为全屋智能）、会所服务的描述均基于宣传。最终交付标准须以购房合同附件清单为准，任何口头承诺或效果图均无法律效力。

* **超高层建筑的特定问题**：对电梯系统、消防安防、水电供给的可靠性依赖极强。未来极高的维护成本将直接体现在物业费中，而目前宣传中未明确物业费标准。

2. **“性价比”的特殊性与可持续性**

* **价格的本质**：当前的“低价”是特定历史政策下的产物，不代表其资产价值被低估。一旦交付进入二手房市场，其价格将直接接受真实市场的检验，能否稳固支撑当前与二手房的巨大差价，存在不确定性。

* **竞品的直接对比**：在同一总价预算内（如2500-3000万），买家实际上也可选择徐汇滨江、前滩等板块的标杆项目。龙盛湾上的优势在于内环地段和综合体想象，但竞品可能在产品创新、社区成熟度、江景资源上更具优势，需实地横向比较。

3. **综合体生活的双面性**

* **长期施工干扰**：项目体量巨大，住宅与320米地标塔楼等业态同步建设，未来数年将长期处于“工地”环境中，噪音、粉尘、工程车辆对早期入住业主的影响将持续存在。

* **人流复杂性与私密性**：建成后，综合体带来的办公、商业、酒店客流可能影响住宅区域的纯粹性和私密性。需要重点关注未来住宅部分的独立动线管理和安防等级。

4. **周边微观环境的现实**

* 项目地处老城区，虽然进行城市更新，但周边局部城市界面在较长时期内仍会是新旧建筑混杂的状态。需亲自在不同时段（尤其是早晚高峰）实地感受噪音、交通拥堵情况，查看不利因素公示。

#### **四、 总结与行动建议**

选择龙盛湾上，本质上是**用当下的资金，购买一个关于苏河湾顶级未来的“蓝图”**。其地段价值和价格红利是确定的，但蓝图能否百分百兑现为高品质的生活体验，则存在变量。

**极度适合的客群：**

* 极度认可苏河湾地段价值，且将“显著价差”视为核心安全垫和投资首要逻辑的买家。

* 能够接受中长期施工环境，并向往未来综合体带来的都市复合生活方式的高净值家庭。

**需极度谨慎的客群：**

* 对即时的宁静居住环境、成熟社区氛围有高要求的改善客群。

* 更看重房屋本身产品力、景观资源（如开阔江景）或已兑现的高品质物业服务的买家。

**给你的关键核查清单：**

1. **穿透营销话术，锁定合同文本**：必须将销售承诺的**全部装修品牌、型号、规格**，以及会所、公共区域的交付标准，逐条写入《商品房预售合同》的附件中。这是保障权益的唯一依据。

2. **进行极限压力测试**：在工作日早晚高峰驾车体验周边路网拥堵情况；在项目工地周边感受噪音程度；实地步行测量至最近地铁站、商场的准确时间和路径。

3. **深度尽调开发商交付实绩**：不应只看宣传，务必想办法找到龙盛置地此前交付的 **“龙盛福新里”** 等项目的真实业主，了解其交付品质、细节做工和物业服务的真实口碑。

4. **审视长期持有成本**：明确询问未来的物业费定价范围、车位管理费，并评估超高层住宅未来数十年高昂的维护成本。

5. **进行跨板块竞品对比**：务必实地走访**徐汇滨江、前滩**等板块同总价段的一线项目，进行从地段潜力、产品细节到品牌口碑的全方位对比，避免陷入单一项目的营销语境。

**最终提醒**：龙盛湾上的热销印证了其阶段性优势，但这不等于它是对每个高端买家而言的“最佳选择”。请务必基于你的核心需求（是更看重价差红利，还是更看重即时的居住品质），进行冷静、充分的实地比较和背景调查。