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中天樾青岚-全城热销中

建面约168-257方王炸户型均涉及

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从产品角度而言，杭州楼市近两年最大的特点或许就是产品力的全面回归，无论是高层、洋房还是叠墅，乃至商业大平层，全部都在不断进步。

唯独真正有天有地的别墅产品，却好像依然还停留在许多年前。特别是“限墅令”以来，1.0以下容积率的土地不再出让，天地院落就几乎成为了市场绝版。除了偶尔冒出的个别项目，市场几乎一房难求。

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细数杭州楼市的别墅产品力巅峰时代，似乎还停留在桃花源、云栖玫瑰园等阶段。甚至有媒体称：“云栖之后无别墅。”

这也导致当真正的富人渴望在杭州寻觅一处专属的私家院落时，只能把目光转向二手房市场。无论是被誉为“中国别墅博物馆”的桃花源，还是别墅的产品力巅峰云栖玫瑰园，抑或仅有76套的江南里，或是老牌别墅九溪玫瑰园，都成为了二手或法拍市场的宠儿，价值不断走高，业主普遍惜售。

如果说，上海房屋的尽头是城市中心的老洋房，杭州房屋的尽头或许就是山水佳绝处的天地院落，那才是真正的富人藏品。

Part01丨壹

遗憾的是，容积率依旧还没有完全放开，真正的天地院落依然稀缺，依然很难寻觅。

幸运的是，杭州楼市竟然低调地涌现了一个全新的合院产品：中天·樾青岚。

与过去的合院产品动辄喜欢向外求引进法式、地中海、托斯卡纳等外来风格，或向古求溯源中式风格不同的是，中天·樾青岚是全新一代的原创合院产品。

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▲樾青岚实景

原创不易但可贵。在经历了海外风格的流行和传统中式的复兴之后，樾青岚作为“限墅令”之后合院产品的归来之作，需要思考的绝对不是简单地复制或照抄，而是创造属于这个时代的精神和审美的全新作品。

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甚至，可以不夸张地说，近几年市场、客户、审美等都发生了巨大的变化，市场许久未见合院等真正的低密度产品，这类产品本身也需要进步，需要进化，才能满足全新一代高端客户的需求。因此，樾青岚的缔造者中天美好决定大胆地尝试。

取法高古而不泥古，取法极致而能创新，这或许也是中天·樾青岚背后的作品精神。

Part02丨贰

只向巅峰求最好，这是樾青岚原创精神的出发点和目标。

樾青岚是中天美好集团董事长亲自负责的项目。为了将项目做成精品，董事长亲自邀请房地产行业最推崇的设计大师之一、line+建筑事务所联合创始人朱培栋博士操刀项目设计。

为了做好樾青岚的设计，中天美好联合朱培栋博士精研中国建筑文化，将始自夏朝的中国约4000年建筑文化、历史和美学进行详细的梳理，从最符合中国人居住习惯和审美特征的传统建筑发展路径中撷取浪花，将中国传统文化“造极于宋”的巅峰智慧，汲取为樾青岚的设计灵感。

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▲樾青岚实景

“造极于宋”，但宋代智慧浩如烟海，为此，朱培栋博士带领设计团队精研近百幅宋词、宋画和宋瓷，还研究了宋朝时期的城市规划布局、建筑聚落以及庭院系统，同时结合项目地形即当代客户的审美、居住习惯和需求，提炼出“以宋为本，取其意但不仿其形”的设计理念，于是有了项目审美与灵感。

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把中国5000年文明中最好的智慧结晶，演绎成更适合当代人日常的生活方式，这就是樾青岚。

Part03丨叁

樾青岚空间如画，场景如诗。

以《江山秋色图》为蓝本，樾青岚用登山、探园、观瀑、雅集等九重景观串联整个项目。从以登山为景的主入口开始，樾青岚一步一景，步步有景，所有的空间设计和场景灵感都来自宋画与宋诗的当代表达。

主入口以宋画入境，将《溪山行旅图》中的山水与楼阁结合项目的地形，抬升阁楼，种植罗汉松，形成登山之境。同时，将屏扇创意般地设计在二楼，屏扇的纵向线条和阁楼的横向线条，让空间具备很好的延伸感和立体感。

▲樾青岚实景

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穿过主入口大堂，便开始循着天才少年王希孟的《千里江山图》探园，缘溪而行，廊桥卧波，仿佛将西湖的长桥搬到了园区之中；阁楼隐山，仿佛将孤山上的一景悬植在项目之内。

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如果说，探园至此，依旧是中国传统园林的“静”，樾青岚以《纳凉观瀑图》为灵感创造的观瀑，则是让园林动静结合。山石与廊桥为静，溪流和瀑布为动；草木与大地为静，清风和明月为动；园林之景为静，四时天气为动。一动一静，是眼前的风物，也是季节的变幻，更是造物主的无尽藏。

▲樾青岚实景

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与谁同坐？明月，清风，我。更重要的是，需要那份闲坐的心，因为江山风月，本无常主，闲者便是主人。

樾青岚在每一处造景的空间中，都将人放在第一位，将人的生活、心境和体验放在第一位，都为每一位业主欣赏美、体验美和感知美，预留了丰富的内容。

Part04丨肆

樾青岚更大的追求是用时间雕琢精品。

樾青岚的一期合院只有116套。但是在项目的设计方案上就耗时四个多月，推翻了数十稿。在“高周转”依旧是主流的杭州楼市，拿地三个月、两个月甚至一个半月开盘才是主流，时间才是开发商最大的成本，几乎已经不太有开发商像中天美好这样用时间雕琢精品了。

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樾青岚本来可以做6排合院，但是为了在规划上呈现最佳的效果，中天美好主动拿掉一排房子，只做了5排合院，在极致的台地效果之上为业主带来更好的景观、视野和公共空间，也让室内的采光、通风效果更佳。

樾青岚配置了双生会所，分别为男士和女士打造了专属的主题空间。属于男士的休闲室、咖啡吧等，属于女士的瑜伽房、亲子活动空间等，既是对高端客户生活方式的尊重，又是对高端业主身份和隐私的尊重。

▲樾青岚实景

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除了品质和尊贵感，所有的高端圈层都需要边界感，需要清晰的“群己权界”，这也是樾青岚对高端业主的深刻洞察。为此，樾青岚在会所设计上聘请DIA丹健国际创始合伙人——薛峰，他的代表作是深圳湾壹号、深圳汉京九榕台等，希望将豪宅业主的生活方式还原在樾青岚的会所设计之中。

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时间是昂贵的，更是奢侈的，用昂贵甚至奢侈的时间去精心打磨项目，这就是樾青岚。它在时间中诞生，必然在岁月里流传。

Part05丨伍

樾青岚更让人动容的是匠心与细节。

为了呈现宋代名画《溪山行旅图》的意境，樾青岚登山之景中的黑金砂石材立面采用复杂的斧凿工艺，为了打造出山峰的造形，将原定3.5cm厚的黑金沙石通过匠人们精湛的技艺手工斧凿至2.5cm厚，整个石材损耗高达50%甚至更多，但斧凿之后的线条和层次赋予了入口独特的质感和艺术魅力。

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▲樾青岚实景

为了呈现《千里江山图》中的探园场景，设计师画了三十几版手绘概念图，推敲了十几版模型，材料上还采用稀缺、不可再生的珍贵老石皮。常规的老石皮厚5-10cm，而樾青岚特地挑选的是10-20cm特厚的老石皮，最重的超800斤，吊车无法进入，用50吨的长臂吊车协助加4-5名经验丰富的安装工人通力合作下才能完成，一切只希望在园区中呈现山野之瀑的厚重感和层次感。

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▲樾青岚实景

石瀑旁边的两棵罗汉松，由中天美好集团董事长亲自挑选，只为用罗汉松长寿、吉祥的美好寓意表达对业主美好生活的期许。

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入户大堂外的花砖墙，为了呈现极致的效果，实物打样3次，设计、工程师陪同2名专业师傅耗时20多天才完成。

还有入户大堂二楼的青瓷屏扇，为了还原设计效果，设计和研发团队跑遍多个城市，最终在景德镇找到了想要的效果。但是，因为樾青岚的瓷管是椭圆形的，这种形状的瓷管在烧制时对壁厚有非常高的要求，经过10多轮打样，报废2炉瓷管后，才有了现在这种“只此青绿”的色彩和精贵的屏扇，就这46樘屏扇累加总长3000多米的瓷管，烧制过程中就报废了4000多米，仅定制瓷管成本就超百万了。

▲樾青岚实景

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这样的故事，在樾青岚还有很多很多。比如建筑的北立面，几乎所有的开发商都是常规做法，但是樾青岚考虑后排业主的视觉效果，不仅采用了北窗隐蔽化设计，仅北立面的材质就有石材、仿石涂料、仿木纹涂料、金属格栅、金属铝板等多种，颜色也多达5种，这在市场极为罕见。

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把本该做好的地方做好，这只是基础；把看不见的、容易忽视的、隐蔽的地方和细节做好，才是樾青岚的及格线，这也是樾青岚作为中天美好董事长亲自把关的项目的严苛要求。

为最好的业主呈现最好的品质，才是樾青岚。

所有的品位，背后都是时间、匠心和几乎不计成本的投入。而最终的品质，同样也需要时间、匠心和不计成本的投入。唯有如此，才能把项目做成经典，做成岁月流传的不朽之作。

▲樾青岚实景

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。