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杭序府：170-176㎡

（总价约900-1100万）

钱二板块千万级热盘、

地铁口+IFC商圈｜约500米达钱塘江

杭州杭序府

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开江立序#杭州序,招商蛇口落子杭州的首个顶奢线「序系」作品——「杭序府」三开即将取证!

「外立面&大门和围墙&会所&架空层&样板房」全维度展示,欢迎预约参观(需验资300万).

核心卖点

【杭州江北岸最后一块沿江留白】拥江战略下的江北岸最后一块沿江拼图,整拆整建,统筹规划.江河汇IFC辐射带动和高起点的限价水平,让板块天生具备豪宅基因,拥有纯粹的塔尖邻里圈层.

【宏伟的世界级城市规划】坐拥地铁9号线的黄金路段,一站一个TOD|连堡丰城——约33万方体量的超级地下商业、五堡/六堡TOD/万象城&来福士|市一艮北院区等三甲医疗资源|国际级的滨水江潮岸公园

【钱二最后的纯净之地】远离任何高铁、高架等不利因素|东向公园、南向文体用地,视野开阔不遮挡|双河道围绕,天然氧吧环伺

【序系“定制”人文豪宅】玺序同源.“启序系”是百年招商旗下顶奢产品线.在“玺”系的精工基础之上融合更多在地文脉和建筑新规,拒绝工业化复制,主张原创不复制,一城一“序”,一城一定制.

【全维度设计大师矩阵】GAD杰地&日清景观&集艾G-art&召禾设计全维引领当下最前卫的“定制化”审美,带来钱二首个抬地式建筑+呼吸地库|弧形曲面石材+大面落地玻璃|九溪烟树立体溪谷景观的完美复刻|近2850方的公区超大会所体系|与百年人文社团跨界联名的西泠文房.

【限价放开后性价比之最】在杭州全面放开新房限价之后,奥体、申花和望江等众多热门板块的巨大的涨幅凸显出了钱二的高性价比和更友好的改善门槛.正是因为板块还处在成长期,因此才有未来更大的想象空间.

三开信息

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三开楼幢:7#和11#楼(2T2)

三开户型:约170㎡/176㎡/210㎡/260㎡和370㎡,共计89套.

招商旗下顶奢产品线——「序系」

杭州杭序府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】杭序府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】杭序府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【玺序中国】,玺序同源.‘’启序系‘’是招商蛇口旗下的TOP级顶奢产品线,和套娃般的工业复制品不同,讲究一城一定制.

在「玺系」的精工品质基础上深度融合每座城市的在地文脉,通过「首席设计师+团队」的模式,利用当地建筑新规而打造出的颠覆式创新产品.

点击以上图片,了解更多“序系”产品手册

每一座“序”产品,都浓缩了所在城市的独特气质.像西安序、武汉的武昌序、南京的金陵序和成都的锦城序等,都是当地现象级的超级IP.

项目基础信息

土拍溯源:上城区四七堡单元JG1405-27地块由招商局地产于2024年12月31日竞得,成交楼面价37629.46/㎡,溢价率24.27%.

【占地面积】:约3.3万方

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【建筑面积】:约12万方

【物业类型】:13-16F高层,抬地式建筑

【建筑层高】:架空层约5米,室内约3.1米

【户型面积】:约170㎡、176㎡,210㎡,260㎡,380㎡(顶跃)

【容积率】:约2.5

【绿化率】:约35%

【外立面】:石材、铝材和大面玻璃为主体

【开发商】:招商局地产(杭州)有限公司(100%独资)

【交付时间】:2028年5月31日(合同约定最迟时间)

【总户数】:共388户

【装修情况】:精装修交付

【梯户比】:2T2(类一梯一户)

【物业服务】:招商积余(金钥匙认证)约8.5元/㎡/月

【小区设施】:全域风雨连廊、景观廊架、下沉会所、室外泳池、室外综合运动场地、西泠联名书房、恒温泳池、SPA馆、健身房、家宴厅、红酒雪茄吧、行政酒廊等.

户型图介绍

整盘户型涵盖170㎡,176㎡,210/220㎡,260㎡和380㎡(稀缺顶跃).改善起步.

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外立面展示——钱二颜值C位

杭州杭序府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】杭序府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】杭序府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】继合肥|招商玺之后,招商蛇口与GAD杰地设计再度续缘,并由GAD合伙人廖小华先生牵头产品的总建筑设计.

杭州杭序府售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】杭序府售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】杭序府售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】曲线才是豪宅的姿态.大量弧形和曲面设计的运用柔化了建筑的刚硬,充分赋予空间流动的美感,标志性的玻璃折角打造了“第五重”立面.

南北两侧立面均是超高的窗墙比,并配以大面落地玻璃.层间线条则是铝材和石材的点缀结合,使用了大量的曲面弧形石材.用的还是跟合肥招商玺同款的「双曲倒弧工艺」,成本非常高.

杭州杭序府

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### **杭州杭序府项目客观分析报告**

**核心评价**：杭序府是招商蛇口在杭州钱江新城二期推出的高端改善项目。其核心价值在于创新的产品力和板块的长期规划，但显著溢价和当前配套的薄弱构成了主要矛盾。这要求买家在支付“产品与未来溢价”的同时，接受现阶段生活便利度的不足。

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#### **一、 项目核心事实**

* **地理位置**：杭州市上城区，钱江新城二期东侧。

* **开发商**：招商蛇口。

* **产品与价格**：主力户型建筑面积约170-260平方米，精装修交付。首开备案均价为**59098元/平方米**，相比该板块此前51000-53000元/平方米的限价，**上涨约13.7%**。

* **市场热度**：作为板块内首个“不限价”新盘，首开112套房源登记323组家庭，整体中签率**34.67%**。热度高于普通“粉盘”，但显著低于同期其他千万级竞品（中签率13%-19.72%）。

#### **二、 核心优势分析**

1. **创新的高端产品力**：项目是杭州主城区首个“全架空平台设计”的住宅小区，即将整个居住层抬升，车库置于一层。此举旨在营造纯粹的、人车分流的社区公共空间，如下沉式庭院、会所等。在产品设计、用材（如大面积玻璃与石材立面）和主题会所打造上，确实力图突破杭州市场现有豪宅范式，这是其核心卖点。

2. **占据潜力板块的占位**：项目位于钱江新城二期，这是杭州“拥江发展”的核心战场，定位为世界级滨水活力区。从长远看，区域规划能级高，拥有钱塘江景观资源，具备成为城市新中心的潜力。

3. **开发商的品牌与兑现意图**：招商蛇口作为头部央企，资金和操盘能力有一定保障。其将顶级“序”系产品落子杭州，并投入较高成本进行产品创新，显示出打造标杆项目的意图，这比普通开发商项目更可能实现高品质交付。

#### **三、 核心劣势与风险**

1. **显著的定价溢价与性价比挑战**：项目当前**约5.9万元/㎡的单价，对比其所在板块的成熟度而言明显偏高**。该价格已接近或超过杭州部分更核心区域的价格。与其一街之隔、此前限价销售的楼盘相比，消费者需要为“不限价”下的产品创新支付高昂溢价。在二手房价格承压的市场环境下，此溢价能否维持存在疑问。

2. **周边配套严重滞后，处于“开荒期”**：这是项目当前最大的短板。根据实测：

* **商业**：距离最近的大型商业综合体（如龙湖国芳天街）约**2.4公里**，依赖驾车。

* **生活**：步行范围内缺乏成熟商超与菜场，最近的生鲜超市（明康汇）约1.6公里。

* **教育**：周边学校（如东城外国语实验学校）距离约1.8公里，且新房学区交付后由教育部门划分，存在不确定性。

* **医疗**：规划中的大型医院（杭州市一医院城东院区）仍在建设，目前依赖社区卫生服务站。

3. **板块内部的地段梯度**：项目位于钱江新城二期的**东侧边缘**，更靠近九堡，而非靠近江河汇的板块核心。这在心理认知和实际城市界面上，与核心区仍有差距，可能影响其资产价值的攀升速度。

4. **热度分化的市场信号**：首开34.67%的中签率，在同期千万级楼盘中**热度最低**。这直接反映了市场对其“高单价+弱配套”组合的接受度存在分化，是一个需要重视的客观市场反馈。

#### **四、 总结与行动建议**

杭序府是一个“未来导向型”项目，其价值兑现高度依赖：1）钱江新城二期规划的全面落地；2）自身产品创新能经得起时间检验。

**适合的客群**：

* 极度看重产品创新、审美设计和社区质感，愿意为前沿设计支付溢价的改善家庭。

* 资产配置周期长（通常10年以上），对短期生活不便和配套缺失有足够耐心，坚定看好钱江新城二期长远发展的买家。

**需极其谨慎的客群**：

* 对日常生活便利度有高要求，希望“所见即所得”的购房者。

* 追求高性价比，对支付显著板块溢价心存疑虑的改善客群。

* 短期内有学区等明确配套需求的家庭。

**关键行动核查清单**：

1. **实地验证配套距离**：务必亲自在**不同时段**，从项目地**步行或驾车**前往超市、地铁站（9号线红普南路站约600米）、未来可能就读的学校，切身感受距离。

2. **深度审阅交付标准**：样板间多为“展示样板间”。必须逐项核对《商品房买卖合同》中的 **“装修标准”附件**，确认宣传的嘉格纳、AEG等品牌、石材、工艺是否为**全部房源**的**交付标准**。

3. **核实不利因素**：仔细查阅售楼处公示的《项目红线内外不利因素》，特别关注全架空设计可能带来的特殊影响。

4. **进行极限比价**：将总价预算与**奥体、申花、乃至钱江新城一期**的次新二手房进行对比，权衡是选择新区期的“创新产品”，还是成熟区的“现成配套”。

总而言之，选择杭序府，本质是购买招商蛇口营造的 **“高端产品梦想”** 和钱江新城二期的 **“城市发展蓝图”** 。在决策前，请务必厘清自己更看重眼前的居住体验，还是长远的资产想象。