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随着昆山轨交S1线的不断推进

已经有购房客

早早就把目光瞄定到了地铁沿线盘

这其中,就有一个脱颖而出!

它就是

距S1线菉葭站(原陆家站)步行仅300余米的

昆山明玥逸庭

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Kunshan Mingyue Yiting

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次次火爆!顶流红盘全城争抢

陆家明玥逸庭,是保利置业集团中铁置业强强联合打造的生态人文社区.秉承两大央企核心人居理念,精工匠筑、精细雕琢,称得上是区域人居标杆之作.

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鸟瞰图

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这个地铁盘到底有多火?看看TA的热销现场就知道了~

项目从拿地之初就备受瞩目,此后每一次加推,都牵动着购房者的心!次次开盘,次次热销,十分火爆!而且无论市场行情如何,身处逆势,也能创造了昆山罕见的“现象级热销”,是当之无愧的流量红盘.

售楼处现场图

楼栋&面积:

2号楼:95㎡(3-2-1)

14号楼:119㎡(3-2-2)

6号楼7号楼:143(4-2-2)

预计均价:21000/㎡(含装修)

精装交付:中央空调

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提到环沪城市,不得不提到昆山,它离上海实在太近太密切了,上海轨交11号线就有3站设在了昆山花桥,每天都有数以万计白领乘坐11号线穿梭于上海与花桥之间,享受着“工作在上海,居住在花桥”的双城生活.

除了花桥,昆山陆家镇同样是一个值得关注的地方,这里未来能够用轨交与上海相连!

图片来源:昆山发布

苏州轨交S1号线正在建设中,在陆家镇设有3个站点,线路西起苏州园区唯亭站,终于花桥站,与上海轨11号线衔接,计划于2023年12月开通试运营.【明玥逸庭】就位于陆家.

相关规划信息仅供参考

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明月逸庭由保利中铁置业集团两大央企联袂打造,项目名字中的“明玥”就来自保利“明玥”系产品,代表了保利置业都市人居产品的精致优雅品质;而“逸庭”取自中铁“逸”字产品系,面向的是城市中产阶级及以上的群体,这也代表着两大央企对陆家板块崛起的展望与决心.保利置业集团和中铁置业,都是国资委监管下的大型中央企业.

目前项目在售建面约95-119-120-142平户型,总价约189万-320万,装修交付,既有舒适、功能兼具的三房,也有大尺度改善四房,满足不同家庭的空间需求.

项目区位图

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1、性价比绝了!S1沿线相邻几站投资首选

长三角一体化不断发展,作为昆山南部环沪重镇,陆家抓住苏州轨道交通S1号线(陆家镇内设有3个站点)机遇,规划打造TOD价值版,带来区域价值的跃升!

明玥逸庭距S1线菉葭站(原陆家站)步行仅300余米,价值潜力巨大.生活在这儿,未来将会有便捷的交通通达全城以及上海,尽享最优的城市资源.而且放眼周边环沪区域的地铁沿线楼盘,新盘数量屈指可数,明玥逸庭占位价值高地,房价却几乎是最低的.同等区位,价格更具优势、上车门槛更低,升值空间自然就更大,投资也更具价值.如此高的性价比,难怪明玥逸庭成为了众多投资客们眼中的“白月光”.

示意图

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2、太宜居!大公园、知名学府环伺

滨水风光、生态绿廊,明玥逸庭择址一个不可多得的涵养宜居的板块.小区东侧是吴淞江生态廊道,这里的滨江风光带让人流连,人、生活、自然在这里和谐共融,一切都充满了惬意.

吴淞江绿色廊道

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紧邻项目北侧,就是菉葭生态园,生态园占地40.3万平方米,未来将建设成集生态景观、休闲活动、科普教育等为一体的多功能生态园,是居民们休闲娱乐、放松身心的好去处.项目南侧是占地约5300亩的智慧生态田园,未来将打造成综合性国际先进现代农业园.

菉葭生态园

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另外,明玥逸庭1公里范围内,囊括陆家优质教育资源.小区周边有陆家中学、苏州外国语学校(昆山校区)、菉溪幼儿园等学校,项目西面还将新建一所配置优良的幼儿园,全龄段教育配套,蕴养未来时代菁英.

菉溪幼儿园

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户型图赏鉴

△建面约95平三房两厅一卫

△建面约119平三房两厅两卫

△建面约142平四房两厅两卫

样板间赏鉴

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昆山明玥逸庭

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Kunshan Mingyue Yiting

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### **昆山明玥逸庭项目客观分析报告**

**核心结论：** 明玥逸庭是一个典型的“环沪通勤”型住宅项目。其主要价值依托于在建的苏州轨交S1号线（连接上海11号线），主打地铁通勤和居住舒适度。项目优势与风险均十分明确：优势在于**明确的地铁预期、低于板块均价的入门门槛及良好的居住密度**；核心风险则在于**开发商背景存在争议、商业配套能级一般，且项目部分宣传与现实信息存在矛盾**。

以下分析将严格区分可验证事实、市场宣传信息及需要您重点核实的风险点。

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#### **一、 项目核心事实与背景**

* **地理位置**：江苏省昆山市陆家镇陈巷路188号。

* **基本参数**：项目占地约6.98万平方米，容积率2.3，绿化率35%，规划约15栋楼、1300户，车位比约1:1.24。产品为带装修的小高层，主力户型为95-142平方米的三至四房。

* **价格状态**：当前参考均价约为17000-20000元/平方米。数据显示其价格低于陆家板块新房均价（约20166元/平方米），但高于周边二手房均价。

* **开发与交付**：开盘于2022年9月。根据资料，项目第二批房源预计已于**2024年8月交付**，目前应已有部分业主入住。物业服务公司为保利物业管理有限公司。

#### **二、 核心优势分析**

1. **确定的轨交通勤价值**：项目核心卖点是距离在建中的苏州轨交S1号线“陆家站”约350米。S1线西连苏州园区，东接上海地铁11号线花桥站。这意味着未来通车后，业主可通过地铁快速换乘前往苏州中心城区或进入上海轨交网络，实现“环沪同城生活”。这是项目最坚实、最可预期的价值支撑。

2. **价格与产品性价比**：以17000-20000元/平方米的单价，购买到95平方米起步的带装修地铁房，在昆山靠近上海的板块中具备一定的价格吸引力。户型设计主打全明格局和方正户型，梯户比配置较低（2梯2户/2梯3户），居住密度和私密性较好。

3. **居住环境与密度**：35%的绿化率和2.3的容积率，在同类项目中属于中等偏上水平。项目邻近吴淞江生态廊道和菉葭生态园，外部生态环境是加分项。楼栋采用板楼结构，有利于通风采光。

#### **三、 关键争议与潜在劣势**

1. **开发商背景存在严重信息矛盾与疑点**：这是本项目最大的风险点，必须高度警惕。

* **矛盾信息**：多个主流房产信息平台（如房天下）登记及显示的开发商均为 **“昆山市菉淞房产开发有限公司”** 。这是一家本地民营企业，知名度有限。

* **宣传信息**：而项目的部分宣传资料则声称由 **“保利置业与中铁置业两大央企联袂打造”** 。

* **分析与风险**：这两种说法完全冲突。经初步核查，“昆山市菉淞房产开发有限公司”的股东背景中并无保利或中铁置业的直接关联。这很可能意味着，央企（保利、中铁）**并非项目直接的开发主体**，可能仅以品牌输出、代建或财务投资等某种形式参与。**这对项目承诺的品质兑现、资金安全及后期维权主体都带来了极大的不确定性。** 您必须亲自前往售楼处，要求出示明确的《土地使用权证》和《建设工程规划许可证》等官方文件，核实真正的开发主体。

2. **商业配套能级有限，依赖远期规划**：项目周边现状以陆家镇老城区的社区商业和底商为主，缺乏大型、一站式的城市级商业综合体。虽然规划有地铁上盖商业（TOD），但建成运营需要时间，短期内高品质购物消费可能需要依赖自驾或地铁前往花桥、昆山市区。

3. **部分信息与现实存在出入**：有宣传资料称装修标准采用科勒、方太等品牌，但并未在所有公开信息中明确列为交付标准。此外，网络上有业主点评提及“没有物业费”，这与项目公示的2.98元/平方米/月的物业费信息严重不符。这些细节的混乱反映出项目信息管理可能不够规范。

#### **四、 总结与行动建议**

明玥逸庭适合的人群非常清晰：**预算有限、但在昆山陆家区域有明确自住需求，且强烈依赖未来S1号线通往苏州或上海的通勤客。** 其地铁通勤的便利性是最大的购买理由。

**给您的终极行动核查清单：**

1. **首要任务：彻底核实开发商**。前往售楼处，要求查看并拍照记录《商品房预售许可证》等官方文件上载明的**房地产开发企业全称**。通过“天眼查”或“企查查”等工具，核实该企业的股权结构、是否存在与保利、中铁的关联，以及是否有诉讼或风险记录。

2. **实地考察已交付区**：由于项目已有房源交付，务必要求进入**已交付的楼栋和园区**实地查看。观察公共区域（大堂、电梯间、楼道）的装修用材、园林绿化的维护状况、地下车库的工程质量，并与前期宣传对比。

3. **厘清装修与物业细节**：在售楼处，要求将**所有承诺的装修品牌、具体型号、以及2.98元/月/平的物业费所包含的服务明细**，全部写入购房合同的补充协议中。

4. **亲测通勤与周边**：在早晚高峰时段，亲自从项目步行至S1号线陆家站施工地，实测距离和时间。同时，驾车体验前往上海安亭、花桥或昆山市区的实际路况。

5. **进行理性比价**：将本项目与花桥板块、昆山城西板块等同总价段的二手房进行对比，权衡是选择陆家的“地铁预期”，还是选择其他板块更成熟的现有配套。

**最后提醒**：购买此类项目，决策逻辑应基于 **“用当下确定的价格，购买未来确定的便利”** 。请确保所有核心价值点（尤其是地铁和开发商承诺）都有据可查，并充分认知其当前配套的局限性。