澐启滨江售楼处电话-上海澐启滨江 (澐启滨江售楼处电话) 楼盘详情、位置、配套、小区环境

继首开日光后，项目二批次火热延续，目前已累计认购210+组！

澐启滨江售楼处电话：400-8228-664【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008228664【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-8228664【开发商认证】

12月的市场热度依然比较低迷，澐启滨江仍然抢在年底如此大规模加推，而且户型种类更丰富，很明显可以感受到华润给到大家的诚意，开发商要的一定不是去化率，而是希望给到客户更多选择，加大上车概率！

换言之，二批次也是买到红盘不可错过的窗口期！

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我仔细研究了下二批次房源，比起前期至少有两大惊喜！

丨第一个惊喜：滨江头排天钻环幕286户型上新，错过再无的时代藏品！

你猜项目首开，先被选走的房源是哪些？

据小胖项目认筹群的群友爆料，基本上前40号，高区的江景房就几乎全部被选走了！

真金白银不会骗人，顶豪买家的眼光更别怀疑。

都知道澐启滨江的安全垫够厚，整个CAZ一线滨江的二手小区的挂牌均价都远超项目均价，却在产品上落后澐启滨江1-2个时代，这样的“反差”注定了项目的爆火。

但我必须强调的是，如果细分项目的户型，澐启滨江的高区江景房才是真正的无敌安全垫。

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一线滨江的项目稀缺，一线滨江项目的江景房更稀缺！

这样的产品一旦进入富豪们的收藏序列，极少有放到市面上售卖的。导致稀缺性被进一步放大，所以一线滨江小区的高区江景房几乎每一套都是天价！比如：

· 滨江凯旋门整体挂牌均价19.9万/㎡，高区江景房却要31.6万/㎡；

· 陆家嘴壹号院整体挂牌均价20.3万/㎡，高区江景房却要28.1万/㎡；

· 尚海湾豪庭整体挂牌均价16.7万/㎡，高区江景房则要26.5万/㎡；

澐启滨江头排江景房与整盘均价的价差显然没有这么大，也就意味着澐启滨江的头排大户型才是目前市场上资产安全垫更厚的产品，没有之一！

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关键的来了，首开秒光的滨江头排大户型，二批次也有增量加推，推出整栋2号楼，大户型预计价格如下：

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在二批次加推的“头排天团”中，建面约245㎡户型，打造出约60㎡的IMAX级环幕客厅，将蜿蜒江景变为家中流动的巨幕背景；

首次登场的天钻环幕286，收藏S湾全景舱360°寰视江景巨幕；精装再升级，厨电配备嘉格纳12件套，绝对的百万级厨房！主卧国际顶级衣帽柜交付；四玻两腔及全周届静音设计，好风好水及智能化好房子系统，真正划时代的滨江顶豪！

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澐启滨江作为一线滨江的项目，低区开始就有很高的看江概率。

而且2号楼直面S湾，建面约286㎡户型又是三面看江，视野更加震撼！

S湾的实景视野如下：

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正对岸的实景视野如下：

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另一方面， 项目大户型以无界平层结构和全景落地窗，享环幕视野，宛若一个私家的“全景景观舱”。

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综上所述，任何一套滨江大宅都是身份与地位的象征，而作为二批次首次登场的产品，天钻环幕286代表了澐启滨江产品系的巅峰，是只为39席极少数塔尖人物准备的、能够定义时代的传世资产，不可放过！

丨第二个惊喜：建面约125㎡户型加推套数大幅度提升，1500-2000万预算客户年末必冲！

项目首开有超过1半的客户没买到，铩羽而归。所以项目二批次给出了足够房源，让上车概率大增，尤其是建面约125㎡3房户型的加推数量大幅度提升！

据悉，二批次建面约125㎡户型的均价在13.1万/㎡，单价最低在12万/㎡左右。

总价基本都在1500-2000万，而且40%房源总价在1600万以内。

需要知道的是，项目04地块未来可能不再有120㎡级户型，07地块的125㎡产品是孤品的存在，越早上车肯定是明智的选择。

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在我看来，项目建面约125㎡3房真的是预算1500-2000万客户，年末必冲的选项，支撑有五：

①上海一线滨江过去没有、现在没有、未来更不会有的绝版小户型！

过去10年上海一线滨江住宅，大户型是绝对主流，120㎡级3房产品从未出现。澐启滨江是因2021年后滩九宫格有中小套型指标要求，得以推出120㎡级产品。

未来呢？更不会有！

从今年8批次开始，中小套型的要求直接取消，别说一线滨江，就是新黄金三角里的二三线滨江项目，比如徐汇东安项目、徐滨中海项目，户型起步190+㎡，总价门槛四五千万起步！

不得不承认，澐启滨江这批绝版建面约125㎡3房，对于预算1500-2000万的客户来说就是一辈子错过再无，入主一线滨江的人生进阶机遇！

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②上海首个125㎡实现6米横厅+独立岛台的户型，尺度媲美以往150㎡的大平层！

项目建面约125㎡边套户型打造约6米横厅，作为新规产品，阳台可直接封进客餐厅，进一步提升空间尺度。

项目还提供了自定义改造，如果打通X空间，将或得一个面宽约8.8米、面积超40㎡的超级厅堂。

澐启滨江售楼处电话：400-8228664【开发商认证】创意展示间实景图，仅供参考以实际交付为准

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项目建面约125㎡3房户型还交付独立岛台，这是以往180㎡以上大平层才有的待遇！

创意展示间实景图，仅供参考以实际交付为准

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项目的灵动空间也非常丰富，除了大尺度阳台，主次卧配置大飘窗，阳台可以并入房间内，飘窗均为非承重结构，后期同样可砸，灵动空间拓展后整体的尺度感足以媲美以往150㎡的户型。

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③同面积无敌的收纳空间！

据小胖君手工统计，项目125㎡3房边套户型的整体交付柜子+预留衣柜，收纳空间可以达到约20.04m³，中间套户型也能达到约16.56m³！

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创意展示间实景图，仅供参考以实际交付为准

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④顶豪级装修+三栖系统中枢迭代，带来好房子的全维升级！

除了户型上面的标新立异，项目的装修同样走在时代前列。

项目厨房选用全套嘉格纳，所有户型均配置大金厨房专用空调，卫浴采用杜拉维特等国际品牌，在看得见的地方全部是顶配。

在看不见的地方项目同样精益求精！

漂启滨江全面落地技术中枢各项性能指标，在声环境、水环境、空气环境上重点发力，依托六大技术造境，打造超越标准的健康中枢，构筑一座会呼吸的静谧宅邸。

比如用三重排烟+大金空调新风二联供打造独特健康空气系统；用医用级水管+净软水四件套+优质热水器打造全维净水系统，从根本上消除业主全家人的呼吸、饮水健康问题！

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创意展示间实景图，仅供参考以实际交付为准

还比如项目采用楼板隔震垫、分户隔声墙、系统窗、入户门等围护隔音，设备消音、管道消音、设备降噪等10多个环节系统构筑消音结界，将外界喧嚣隔绝在外，让业主在家也能尽享图书馆般的宁静。

创意展示间实景图，仅供参考以实际交付为准

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⑤这是全上海第一个120㎡级户型带来系统性个性化定制的产品！

X空间的场景前文我们提到的，但项目还是预留了可选定制方案，实现多场景布置。

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另外，因为豪宅客户对于精装美学有自己的审美，所以此次项目提供了超越行业的三大柔性定制——艺术家联名定制入户门把手、艺术家联名定制艺术门牌挂画以及墙面饰面&岛台等区域提供多款石材/岩板款式。

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说实话，今年四季度上海豪宅是有井喷态势的，外滩的金陵华庭、陆家嘴的太古源、新天地的高福云境都是老牌豪宅地段的明星盘。

那么你一定好奇，澐启滨江凭什么能在“全明星”阵容里杀出重围？

具体怎么解释，且听我娓娓道来：

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地段：上海CAZ一线滨江作品，巨人肩膀上再超越的豪宅区！

根据上海2035年控制性详细规划，上海核心滨江段（包括CAZ范围）的一线滨江住宅地块已经基本售罄，最后的2幅宅地就是澐启滨江，也就是说，澐启滨江是上车一线滨江板块的机遇！

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绝版属性，会给澐启滨江带来两层不可复制的优势：

其一、手握未来很长时间的定价权！

外滩、新天地等老版地段虽然稀缺，但城市更新如火如荼，错过了现在的，未来很可能还有更好的。你拿到现在的定价权，未来却给别人做衬托。

反观澐启滨江，不仅是CAZ一线滨江的绝版住宅用地，更是一线滨江独一无二的新规后作品，至少未来10年，执掌上海一线滨江的定价权。

而且你看现在一线滨江的次新二手小区，最便宜的也接近20万/㎡，最贵的超过27万/㎡。作为新规后迭代新产品的澐启滨江却是更实惠的那一个，这样的“低位建仓”机会相信任何有前瞻眼光的购房者都不会放过。

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其二、后发优势，能实现在巨人肩膀上再超越！

CAZ中央活动区+一线滨江，这样的地段规划能级几乎已经封顶。但一定要优中选中，CAZ滨江豪宅集群或许是更高能级的存在！

时至今日，得到市场认可，规模与品质都不错的豪宅片区一共只有5个，澐启滨江所在的世博-后滩九宫格豪宅区是最后一个，后发优势让它能吸取了“前辈”的经验，实现巨人肩膀上的再超越，在居住的各个层面都做的更好！

①艺术休闲氛围，全上海封顶！

澐启滨江向北约800米是占地200万㎡的世博文化公园，国内最高人工山“双子山”、国际马术中心等，实现“在家门口爬山、骑马、听歌剧、赏园”。

项目周边是全球大师打造的13座国际级艺术展馆，形成比肩伦敦西区、纽约百老汇的世界级文化艺术中心与国际化艺术生活方式。

跨江对望的是徐滨艺术街岸江景，通过跨江隧道或地铁，徐滨独有的艺术休闲配套同样是项目业主的后花园！

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②生态绿色资源，属于全球顶级序列！

澐启滨江向北是地标级的世博文化公园，向南是前滩友诚公园和休闲公园，对岸是规划中的西岸中央公园，把他们串联起来的是长18公里的滨江岸线，包括跑步道、漫步道、骑行道，还有约20万方亲水平台，生态宜居属性，属于全球顶级，位列上海之巅！

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③商办资源浓度，全市再无二处！

商业方面，项目北有世博天地，南有前滩太古里，对岸还有西岸梦中心和西岸金融城，随便一个都是全球城市顶流商圈的级别。

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办公产业方面更是规模宏大！

根据2035城市规划，世博-后滩被定位为了“世界级新地标”，整体片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心，目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区，总部经济蔚然成风。

一站之隔的前滩目前已吸引近300家企业入驻，其中七成为外企，跨国公司地区总部达到30+家，包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等。

徐汇滨江，则是上海人工智能和数字经济的核心引擎。微软、腾讯、阿里巴巴等科技巨头在此设立总部，数字经济规模突破800亿元；模速空间则是全国首个大模型产业生态集聚区。

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如果你是顶豪买家，会选择可能会被时代淘汰的项目，还是会选择注定执掌滨江未来10年的绝版资产？答案你比我更清楚！

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绝版产品：滨江新规作品+全新定制化+好房子2.0全维升级，三栖系统中枢迭代！

作为目前滨江新规后产品，漂启滨江基于对“好房子的深度理解，将房屋从冰冷的物理空间，升维为“物理生活、情感”三者融合的温暖综合体，实现从“造好房子到“育好社区”的跨越。

澐启滨江占位新黄金三角几何中心，直面浦江最具魅力的7公里江岸“S湾”，直线距离仅约300米，这是能将“江”这一静态景观融于日常动态生活，刚刚的尺度。

为了实现从“观江”到“入江”的生活革命，澐后滨江塑造长达约860米的开放界面，以连续街区衔接绿地，形成呼吸式的生态廊道，把社区向江岸与城市打开。

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建筑方面，项目为实现视野民主化，临江楼栋向南偏转32.5°，将约400米沿江界面延展为纵深2公里的瞰江长卷。高区视野由此豁然开朗，将黄浦江的壮阔全景，收纳为每日生活的流动背景。

立面灵感则取自“风帆与旗舰”，石材柱廊呼应外滩文脉，观景台勾勒流动江景，塔冠灯塔意象则成为航道上的人文符号。

这样的城市地标才配得上每一位业主的尊崇身份！

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社区方面，项目打造上海罕见的“全息生境旗舰社区”，通过坡地、高差与架空策略，构建出可呼吸、可参与的立体自然体系。

“回归之境”以3500㎡下沉水苑为核心，汇聚会客、泳池、茶室等多功能空间，形成仪式感十足的社区舞台。

“探索之境”则以百米绿茵为画卷，融入派对庭院、文学花园与游戏甲板，建筑如观景舱嵌入树冠，实现与自然的深度交融。

归家路径自成叙事，从“巨舰门厅”经“帆影门廊”，抵达“游艇式观景舱”，13米立体高差营造出山谷水院的沉浸体验。

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过程方案示意图，以交付标准为准

新规对公共空间的释放，同样为社区生活打开了全新想象。

澐启滨江近4000㎡的架空层，被系统规划为覆盖全龄段的“泛会所体系”，书吧、棋牌、亲子与学习空间在此有机生长，让每一寸公共空间都成为承载邻里温度的“第三客厅”。

与此同时，约2500㎡的高端会所，将滨水社交提升至全新境界。其间的无界森泳池，以全景透明界面与庭院自然交融，令游弋者抬眼便能望见江天相接，仿佛在自然中畅游。

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过程方案示意图，以交付标准为准

澐启滨江售楼处电话：400-8228664【开发商认证】过程方案示意图，以交付标准为准

产品方面，澐启滨江作为上海好房子2.0落地载体，以“三好十二优”体系为指引，升级三栖理念全维度升级，带来了全生命周期滨江封面之作。

二批次加推建面约125-510㎡滨江珍藏，全套户型图如下：

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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