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国际张江 2号线唐镇站约100米

保利天字系新奢旗舰产品

【保利天奕】

少量建面约104-135m²3-4房

均价82929元/㎡ 总价约745万起

自带约1.7万方休闲公园

门前两大商业+毗邻双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学

上海浦东保利天奕

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Shanghai Pudong Poly Tianyi

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Official Shanghai Pudong Sales Office Hotline: Call 400-8123-664 for property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

③下楼就是2大商业,抢滩整个唐镇商业核心!

街对面就是阳光天地,约500米内还有恒生万鹂,拥有盒马、永辉等高端商超,满足日常所需.周边山姆会员店和唐镇印象汇也在建设中,未来将形成约60万方的商业体量.

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④3大名校毗邻,距离&口碑双优!

项目北侧步行范围内有福山唐城外国语小学、东方幼儿园(市级师范园)、建平培德实验中学(市重点),口碑和教育水平都在上海名列前茅.对比周边教育资源暂缺或在建的板块,这里的一切都所见即所得!(免责:新房不承诺对口学区,以教育局发布为准)

⑤多家大型医疗,权威健康保障

医疗上,周边在建的胸科医院唐镇院区,车程范围内,还有上海中医大学附属曙光医院(三甲)、浦东中医院、浦东新区人民医院等多家医院.

⑥4大公园环绕,罕见家楼下就是绿地的新房

家门口就是约1.7万方休闲绿地,附近还紧邻唐城绿地文化公园、唐镇公园(26.26公顷)、唐丰公园等众多公园,生态资源非常优越.

保利天奕可以说是浦东少有的地铁、配套、产业、教育、品质全面顶配的项目!今后都不会再有!

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压轴双楼王优势&价格分析

整个保利天奕推出的最后两栋楼王,从景观视野到配套资源,都是王者段位!

①出门即享2号线地铁口,全维鼎配资源!

上海浦东保利天奕售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利天奕售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利天奕售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】整个唐镇距离2号线地铁口和阳光天地商业最近的新盘楼栋!可以说是唐镇C位神盘的“末班车票”!今后新盘都不会再有这样的地段优势!

②南向无遮挡终极瞰景王座,景观优势MAX!

南向无任何楼栋遮挡,直面内部的米勒花园、岛屿水院,以及外部的整片休闲绿地;北面规划为教育用地,也不会有高楼遮挡,视野非常开阔.

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③每个都是产品力拉满的神户型,且极具稀缺性!

均价更低:本批次均价只有82929元/m²,这大概是最后一批还能”8字头“买到的新房,未来同板块新房将直冲9W/m²!

户型覆盖更广:从104-135m²的所有标准户型,总价在约750万-1250万,入门刚需还是一步到位改善,都有高品质的选择.

楼栋价格上:4#楼全四房产品,均价约8.56万/m²,遵循大面积更贵原则,从资源优势上也有更靠近地铁和商业的溢价;而3#楼全三房产品,均价仅7.79万/m²上车门槛更低,对各类需求买家都很友好.

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分户型价格选房攻略

这次项目涵盖了约104、106、118、125、135㎡共5个户型,每个都是产品力拉满的神户型,且极具稀缺性!

断供级!建面约104m²中间套

总价756万起,低预算一定要冲!

6个飘窗满飘窗赠送+北次卧270°转角飘窗,半开放式厨房+大空间餐厅+S墙设计,均价是所有户型中最低的7.85万/㎡.

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不到8万的百平米三房户型,总价仅约756万起,套均总价也只有823万,大概率会是唐镇地铁口新房的最低门槛,甚至可能是“绝唱”的存在!后面的新房到地铁站的距离比保利天奕更远,价格还大概率更高!

断供级!建面约106m²边套

均价8.09万/m²,超高质价比的必选项!

相比于104m²户型,这个106m²的边套户型差异主要在于多了270°的转角飘窗+主卫三段式+S墙分户设计+北侧无连廊,居住的舒适度有一定的提升,所以均价略高于中间套.

7090取消+新地王120㎡起,这种百平3房真的且买且珍惜,尤其还是地铁压轴C位,错过就不会再有了!闭眼冲!

建面约118-125㎡可变四房总价约930-1140万

浦东千万级四房上车唯一选

这两个户型位于4#的西边单元,125㎡是边套,118㎡是中间套,因此125㎡略贵一些;边套的私密性和采光价值出色.

作为总价仅1000万级左右就能买到的浦东改善四房,125m²户型做到南向四面宽+非承重墙的可变性+主卧270°飘窗+双开门设计+类一梯一户+铸铝子母门设计.

尤其是私密性和采光性比135m²的中间套还要好,绝对是市场流通的爆款,未来一定非常受张江改善人群的追捧.

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而118m²中间套的区别在于主卧只有单向飘窗,电梯厅也略小于边套,所以均价比边套便宜2200元/m²左右,总价上要比边套便宜80多万.

所有118户型房源总价都控制在1050万以内,又是唐镇核心地段地铁口四房,这个吸引力对于唐镇客户应该说拉满了,肯定是会被先抢掉的.

综合来说,118/125m²户型是这批次最值得冲的户型,同样价格张江范围内已无新房可选,在新杨思、北蔡等热点板块也只能选到三房,楼层也不一定好.

建面约135㎡浦东稀缺明星四房!

总价仅1030-1250万改善一步到位

这个户型集中在4#的东单元,分中间套和边套两个位置,边套相对更贵,毕竟有更好的私密性和转角窗.

首先面积是浦东非常稀缺的改善性四房,满分户型,非常适合多娃家庭的居住需求,中间套、边套都值得选.

其次,中间套质价比更高,而边套有更好的视野景观,可以根据自己需求来选.

产品上,LDKB南北通聚厅设计,空间阔绰,堪比150㎡以上大户型;全屋9个飘窗带来超高附赠率,四舍五入立省近百万,质价比拉满.

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预算在1000-1100万的朋友,125m²边套给到8套可选,无论是品质还舒适度来说,都是最优选择,能买到就一定要买.

楼层价差:

135m²边套户型惊现这次的“彩票房”,2楼单价只要7.9万,真的拼手速!后面新房的y户型都不得有这个价格.中高区的价差也在500元左右,价差较小.

135m²中间套低区同样有7字头房源楼层单价差略微大点,总价上低区价差在27-61万,中区在6-7万,高区最有性价比.

作为项目标志性的场景,这次带来的社区门头设计可以说是把整个唐镇乃至张江的建筑审美带入nextlevel!

外部主入口从雅典One&Only度假酒店汲取灵感,打磨温润弧线,赋予舒缓、松弛、艺术的归家氛围;

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岛屿水院

实景呈现的岛屿水院,作为保利天奕五座全球大师花园之一,在银海枣树阵、下沉式庭院、镜面池畔卡座的呼应中,成为未来居者沉浸自然的惬意之地.温柔闲适的落日廊吧,犹如身处海岛之畔,感受蓝调时刻的优雅情调.

未来还将有米勒花园、红酒派对花园、森林浴花园以及毕加索儿童乐园,为业主带来更具松弛度假的谧境生活.

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10大松弛生活场景

首次引入高压氧舱+保龄球+沙壶

这次期待已久的约1500m²奕CLUB也用震撼实景带来惊人的松弛感兑现!通过商务会客、休闲娱乐、运动健身、私宴社交四大维度,构筑10大松弛生活场景,更带来多个浦东首次出现的功能!

恒温泳池:第一,采用了景德镇烧制的陶瓷马赛克,独特的釉面色彩由景德镇老师傅手工浇筑而成,充满人文艺术底蕴;第二,羽毛天花造型,由600余件铝板打造,表面采用了仿贝壳纹的艺术漆处理,带来松弛度假感;第三,不仅配置了约25m×10m的4道泳池,还采用了奥运会同款空调除湿系统,彰显高档品质细节!

同时还配置了湿蒸桑拿,乃属首创!湿蒸桑拿2020年被联合国教科文组织列入非物质文化遗产,除了浪漫星空顶设计,更是采用芬兰原装进口Harvia(哈维亚)蒸汽机,作为北京奥运会奥运村、米高梅酒店同款也是顶级豪宅才有的配置!!

上海浦东保利天奕售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利天奕售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利天奕售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】双人微高压氧舱:不仅多用于国际私人俱乐部及高端养生馆,更是近年来好莱坞等国际明星热衷的解压方式,未来业主下班回家就能得到睡眠之外更好的放松!

保龄球&沙壶馆:这是在市场很多顶豪都不一定有的首创功能.沙壶是起源于15世纪的英国贵族桌面游戏,如今已是高端派对及圈层聚会的社交催化剂;

保龄球也被誉为“四大贵族运动”之一,与网球、高尔夫和斯诺克齐名,至今已发展为国际精英热衷的社交运动.

本次不仅配备了两条保龄球道和沙壶桌,还贴心配置鞋柜收纳、换鞋凳以及除臭仪,细节满满!

会客厅不仅承载了“私人空间之外的延伸场景”,还打造了标志性的“羽化万象”艺术吊饰,每一片玻璃羽毛造型都由经验颇丰的老师傅搭建而成,构建出光影婆娑的美学画卷.

阅读室,分为了公共阅读区、独立自习区,是未来业主阅读、办公的绝佳场所.其中以达芬奇飞行器手稿为灵感,打造的“木鸢溯风”艺术装置,运用非遗技艺带来浓厚的人文氛围.最大的亮点,当属为自习室配置了弥散氧设备,这在市场上是非常罕见的!可快速提升空间含氧量,让学习更有精神.

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私宴厅&棋牌室承载了业主宴请、聚餐、洽谈、品茗、娱乐等多元社交场景.私宴厅当中悬挂的石材,来自项目团队多番挑选,来自一个奢石展馆里的孤品,不仅拥有昂贵的蓝色色泽,天生的羽毛状纹理更是罕见!

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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析

房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。

一、房产抵押核心类型划分

（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷

1.

抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。

2.

3.

抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。

4.

（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押

1.

一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。

2.

3.

二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。

4.

二、房产抵押申请核心要求

申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：

（一）借款人条件

1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。

2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。

3. 征信要求：

· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；

· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；

· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：

· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；

· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。

（二）抵押物条件

1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。

2. 可抵押房产类型及成数：

· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；

· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；

· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。

3. 不可抵押房产：

· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；

· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；

· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；

· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；

· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。

（三）公司条件（仅经营贷需满足）

1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。

2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。

三、房产抵押完整办理流程

1. 贷前规划：匹配银行与产品

明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：

· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；

· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；

· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；

· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；

· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。

2. 提交申请材料

· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；

· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。

3. 银行审批（7-20 个工作日）

银行重点审核：

· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；

· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；

· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。

4. 签订合同与抵押登记

· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；

· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。

5. 银行放款

完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。

四、常见问题答疑

（一）哪些人群适合办理房产抵押？

1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；

2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；

3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；

4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；

5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；

6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；

7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。

（二）第三方收款是什么？安全吗？

第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：

1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；

2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；

3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。

（三）房产抵押有哪些申请渠道？

1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；

2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；

3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。