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上海静安揽翠艺墅售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】揽翠艺墅售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】揽翠艺墅售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

静安区内中环正大宁

对口第一梯队大宁国际学校

稀缺0.6低密墅区超50%绿化

建面约260㎡稀缺城市叠加

总价约3150-4000万

生态小区全能会所

上海静安揽翠艺墅

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Shanghai Jing'an Lancui Yishu

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (House Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Lancui Yishu: Dial 400-8123-664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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大宁国际社区核心区位

北邻中环线,西邻南北高架

1号线汶水路地铁站900米

上海少有醇熟豪宅社区

纯住宅别墅:市芯难得的总高四层,约260㎡叠加别墅,总价范围3143-4000万!

纯住宅别墅:市芯难得的总高四层叠墅产品、3.15米层高,物业费5元/m²/月.

大宁揽翠艺墅售楼处电话☎:400-8123-664大宁揽翠艺墅营销中心电话:400-8123-664【24小时热线】大宁揽翠艺墅预约热线:4008123664【售楼处电话】

大宁揽翠艺墅(明园森林都市二期)位于新静安大宁版块,项目东临粤秀路、南临彭江路、西临共和新路高架、北临汶水路高架.

项目整体占地面积83000m²,总建筑面积约57000m²,仅规划62套低密度别墅,容积率仅为0.6.项目以生态、艺术、科技作为开发理念,不仅社区内鳞次栉比的创意雕塑点缀出浓郁的艺术氛围,而且绿化率超过50%,几千棵树龄超过50年的原生香樟环伺周围,「大宁揽翠艺墅」也因此得名,走进小区的第一刻就会被精致与仪式感完全包围!

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一期:滴翠园(占地约4.2万㎡,建筑面积16.3万㎡;由9幢14-34层住宅楼及1座五星级酒店组成)

二期:揽翠苑(占地约8.3万㎡,建筑面积5.7万㎡,由62套低密度别墅组成)

三期:涵翠苑(占地约2.6万㎡,建筑面积11.5万㎡,由813套高层组成)

四期:叠翠苑(也就是“静安穆舍”,由3幢高层公寓、3栋小高层及沿街商铺组成).目前一、三、四期以全部售罄,仅二期叠墅再售,也就是本期推售的「大宁揽翠艺墅」.

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项目简介

静安内中环稀缺别墅

板块:静安内中环

价格:总价范围3143-4100万

类型:建面约260㎡叠加别墅

商业:大宁音乐广场、大宁国际商业广场、静安大融城、久光百货、星光广场

学校:大宁国际幼儿园、风华初级中学、大宁国际小学学区

交通:地铁1号线汶水路

医疗:上海中医院、第十人民医院、同济大学附属口腔医院

生态:新静安体育中心、河滨体育公园、大宁郁金香公园

产品本身

【项目基本资料】

占地面积:82700㎡,建筑面积:54000㎡

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拿地时间:2005年,产权年限:70年住宅

容积率:0.65,绿化率:36%

停车位:大宁揽翠艺墅车位数量为672个,车位配比为1:1.

楼栋总数:62栋,总户数116户

物业公司:明森物业,物业费5元/㎡·月

物业费:5元/㎡·月

总价范围:3143-4100万

在售面积:260平

首付比例:首付4.5成二套8成

拿地时间:2005年

产权年限:70年住宅

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大宁揽翠艺墅叠加别墅地下1层,地上4层,1-2层为一户,3-4层为一户,主要在售下叠1-2层.毛坯现房叠墅

周边配套

交通方面:大宁揽翠艺墅与1号线汶水路直线距离约720米,步行可达;自驾方面,项目周边有南北高架与中环线.从项目出发,自驾、地铁皆能快速通达人民广场,出行非常方便.

商业方面:大宁音乐广场、大宁国际商业广场、静安大融城、大宁久光百货、协信星光广场等,从亲民到高端,超百万方的恢弘商业,成为与淮海路、徐家汇同级的上海14个市级商业中心之一,无可厚非.

教育方面:「大宁揽翠艺墅」西侧一百多米就是大宁国际幼儿园,东侧紧邻风华初级中学,往南步行四百多米即可到达大宁国际小学学区,步行范围内幼儿园、小学、初中一条龙全程优质教育资源!(新房不承诺学区,具体学区划分以政府公示为准)

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医疗方面:项目周边有上海中医院、第十人民医院、同济大学附属口腔医院等.

生态方面:新静安体育中心、河滨体育公园、大宁郁金香公园等环绕周边.大宁灵石公园及闸北公园等城央绿肺也环绕周边.处于上海稀缺的大体量城央绿肺当中,将身心体验交予浓荫,享受自然生态的静谧美好.

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图片来源于网络

捕光者丨下叠260㎡

摘星人丨上叠260㎡

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样板间实拍

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上海静安揽翠艺墅

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### **上海静安揽翠艺墅项目客观分析报告**

**核心定性：** 这是一个位于上海传统核心居住区——大宁板块内，产品形态极为稀缺的**超低密度现房纯别墅社区**。其核心价值在于内环边罕有的“有天有地”的居住物理形态、高度成熟的周边配套以及优质学区，但开发商知名度、社区部分细节及价格是其主要争议点和不确定性所在。

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#### **一、 项目核心概览**

揽翠艺墅位于上海市静安区广延路1099弄，属于大宁国际社区范围内。项目为**明园森林都市二期**，由**上海东北明园实业发展有限公司**开发，物业公司为**上海明森物业管理有限公司**。项目已于2016年底交付，为毛坯现房。整个社区由62套别墅组成，总户数仅116户，主打户型为约260-270平方米的叠墅以及约570-596平方米的大平层。

#### **二、 核心优势分析**

1. **极致的低密度与稀缺产品形态**

* **核心数据稀缺**：项目官方容积率约为**0.65**，绿化率超过**36%**（部分宣传称超50%）。这在上海市中心区域，尤其是内环周边，是近乎绝版的数据。这直接转化为极宽的楼间距、极低的建筑密度和高度私密的居住环境。

* **纯粹别墅社区**：小区内仅有62套别墅，没有高层住宅混搭，确保了住户圈层的纯粹性和社区整体氛围的统一性。现房销售也意味着所见即所得，规避了期房的不确定性。

2. **成熟且顶级的地段与配套**

* **全能型成熟板块**：地处发展成熟的大宁板块，享受该区域已完全兑现的高品质配套。步行范围内（约380-450米）即可到达**大宁国际小学**和**风华初级中学**，属于静安区第一梯队的优质教育资源，这是其最硬的资产价值之一。

* **商业与生态双优**：项目被大宁国际商业广场、久光百货、大宁音乐广场等大型商业体环绕。同时，毗邻约68万平方米的大宁灵石公园及其他多个城市公园，实现了繁华与静谧的平衡。

3. **设计与用料的定位**

* 项目宣传采用干挂石材与砖复合立面、由美国建筑设计公司进行景观规划，并配备了约3000平方米的高端会所（含恒温泳池、室内篮球场等）。这些配置符合其高端改善型楼盘的定位。

#### **三、 潜在风险与需核实项**

1. **开发商背景与品牌力弱势**

* 开发商“上海东北明园实业发展有限公司”并非全国性或上海本地主流的品牌开发商，市场知名度和过往顶级豪宅的开发履历有限。这在很大程度上会影响项目在**二手市场上的品牌溢价能力**和高端买家的心理认同度。物业公司亦为关联公司，其针对顶级豪宅的长期服务水平和维护能力有待时间检验。

2. **微观环境与细节瑕疵**

* **交通噪音影响**：项目西临共和新路高架、北近汶水路高架。对于临近高架的楼栋，**噪音和粉尘**是无法回避的不利因素，需现场重点考察。

* **部分配套缺失**：有信息指出周边**缺少大型综合超市**，日常高频次购物便利度可能略受影响。

* **信息矛盾与细节**：不同来源对绿化率、具体户型面积等表述存在差异。作为现房，前期入住业主可能对建筑细节、物业服务水平已有反馈，这些口碑需要通过网络社区或实地探访深入了解，而非仅听信销售说辞。

3. **价格与价值的市场博弈**

* 项目当前参考单价在10-11.5万元/平方米左右，总价区间在数千万级别。在此价格段，竞品不仅包括同区位高品质大平层，也可能扩展到其他核心区域的豪宅。买家需要审慎评估：支付如此高的总价，究竟是购买“别墅产品形态”和“学区”本身，还是同时获得了与之匹配的顶级产品力、品牌及服务。其价格竞争力需与同期竞品严格比对。

#### **四、 总结与建议**

揽翠艺墅是一个特点极其鲜明的“非标”产品。它的优势（低密别墅、成熟学区、全能配套）是刚性的、可即时兑现的；而其劣势（开发商品牌、临高架、性价比疑问）也是明确的、需要买家自行权衡的。

**适合的客群：**

* 对“有天有地”的别墅生活形态有执念，且不愿远离市中心的改善型家庭。

* 将“第一梯队学区”作为首要置业需求，并希望同时拥有宽敞居住空间的高净值家庭。

* 偏好现房，对社区私密性和低密度有极高要求的买家。

**需慎重的客群：**

* 极度看重开发商品牌背书和未来资产增值的稳健性，偏爱如华润、招商等知名房企作品的买家。

* 对噪音敏感，无法接受任何高架周边潜在影响的居住者。

* 在同等预算下，更看重室内精装品质、现代化社区规划和国际级物业服务的客户。

**关键行动核查清单：**

1. **实地极端化体验**：务必在**工作日早晚高峰**和**夜间**，亲自前往意向房源内部及社区内，紧闭门窗感受高架噪音影响。查看周边商业的实际步行路径与体验。

2. **深挖社区真实口碑**：通过链家、贝壳等中介，尝试接触了解该小区的在住业主或资深经纪人，获取关于物业管理、房屋质量、居住氛围的一手真实评价。

3. **学区资格最终确认**：尽管距离极近，但学区划分仍可能微调。必须亲自前往**静安区教育局或对应学校的招生办**，以官方信息确认入学资格，切勿仅听信项目宣传。

4. **全面竞品对比**：将本项目与**大宁金茂府**等板块内顶级平层产品，乃至**新静安（苏河湾）** 等区域的高端公寓进行全方位价值比较，明确自身核心需求。