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【保利誉滨江】首开大捷,二开预计12月中下旬!

约10000㎡内外都心园林、约3000㎡泛会所与架空层

项目涵盖高层、小洋房以及叠墅多元产品

现少量建面约113-116-119-139㎡3-4房(高层)

✅✅售楼处电话:400-8123-664

全飘窗多阳台实得率拉满

过会均价11.5万/m²,总价约1184万起

上海杨浦保利誉滨江

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Shanghai Yangpu Poly Yubinjiang

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户型图赏鉴

建面约119㎡户型以“双阳台+270°灵动飘窗+电梯私厅”为核心亮点,未来灵活操作空间极大,实得率天赋拉满,为个性化生活场景预留了充沛的改造空间.

户型采用飞机户型布局,三开间朝南叠加南向双阳台,实现舒适性与实用性的双重升级.

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】北向房间L型飘窗,实现270°全景视野,极大提升客厅采光效果,并可同步欣赏江景与园景,视野层次丰富(边套户型).

同时,还打造了市面上极其少见的独立入户私厅,在提升归家私密性的同时,进一步提高实际得房率.

建面约139㎡户型延续“双阳台+270°灵动飘窗+电梯私厅”的逆天优势,并在此基础上实现了主卧和北房间做了270°双转角灵动飘窗.

户型采用三开间朝南布局,南向总面宽超10米,营造开阔明亮的空间气场.

客厅开间约达5.7米,即使最小房间面宽也超过3米,每个功能区域均享有舒适尺度.

更大的亮点在于双转角飘窗与双阳台的多重暴击.

主卧与北房间均配置270°双转角灵动飘窗,极大延展视觉边界与采光效果.

近6米东向阳台提供极致瞰景视野,另一南次卧连接阳台,进一步拓展卧室功能与空间感.

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】主卧更是对标豪宅配置,飘窗区域可灵活布置为独立梳妆区,主卫采用四分离设计,并实现了同等户型很难做到的浴缸位.

后续项目还会有更大面积产品推出:

比如建面约150㎡户型:这是杨浦滨江首个三阳台四房,空间实用率很有竞争力.该户型面宽资源同样阔绰,四面宽+南向三阳台设计,南向总面宽约14.2米;客厅面宽约4.3米,进深约7米,客餐厨阳台一体化;除阳台空间外全屋飘窗赠送,主卧270°大转角灵动飘窗;主卧面宽也有约3.8米.

又如建面约170㎡滨江平墅

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】南向总面宽近20米,客厅和活动室加起来宽约9.25米,还做了双套房——主卧有独立卫生间和衣帽间,老人房也有独立卫生间,三代同堂住在一起也不挤,互不打扰.

在精装标准的制定上,展现出超越同级的诚意与远见.

从国际一线品牌的整合,到每一处功能细节的打磨,皆以高端居住体验为核心,重新定义杨浦滨江的精装高度.

一、国际品牌阵容,构筑硬核精装基底

严选吉博力、美诺、博世、博洛尼等全球高端品牌,集成日立中央空调与地暖两联供、霍尼韦尔新风系统,形成“高配三大件”,建立起兼具舒适性与健康保障的居住环境.

如此豪华配置,不仅在杨浦滨江板块内优势显著,即便置于全市同级别项目中,亦具备强劲竞争力.

二、材质与工艺并重,细节处见真章

客餐厅厨房地面通铺马力灰大理石,精选产自埃及西奈半岛的优质天然石材,抗压强度高、吸水率低、耐磨性能良好,美观且更易打理.

厨房配备了美诺油烟机、燃气灶、洗碗机以及蒸烤一体机,搭配博洛尼定制橱柜与嵌入式博世冰箱,另配置高仪定制大单槽、3M净水器与欧普凉霸,打造功能完备、体验流畅的高端厨房空间.

卫生间背景墙采用大面板设计,视觉大气统一,排水系统选择行业标杆吉博力,静音耐用,台盆和智能马桶选用高端酒店同品牌唯宝,主卫更贴心配备美妆冰箱,带来高品质的卫浴体验.

三、全维收纳体系,提升空间实用性

项目系统整合玄关柜、卧室衣柜与床头柜、阳台定制柜、餐厅边柜、厨房及卫生间收纳柜,形成覆盖全家场景的立体收纳网络,极大提升居住整洁度与实用效能.

四、华为全屋智能,构建可持续智慧生态

搭载华为全屋智能系统,实现便捷的场景化控制,客厅和主卧的智能灯光+智能窗帘+安防+遮阳+影音等等功能一屏掌握.

依托华为独创的“1个主机-2个交护方式-N个生态链”,不仅仅是聚焦当下,系统更具备高度的扩展性与持续升级能力,为家庭构建一个面向未来的智能化生态系统.

土拍回顾及规划

2025年5月9日,上海第四批次土拍中,保利置业经过72轮竞价,以总价424063万元竞得杨浦滨江地块,楼板价80199元/㎡,装修标准≥4000元.

该地块位于杨浦滨江的南段,直线距离黄浦江仅约500米.

地块东至L4-11规划街坊通道,南至L4-11规划街坊通道,西至定海路,北至L4-10规划绿地,地块出让面积21150.46㎡,容积率2.5,建筑面积52876.15㎡.

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

根据设计方案显示,项目规划建造8栋5-17层住宅,

社区为高低配置,涵盖小高层、洋房与叠拼等多类业态,形态丰富且稀缺.

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】尤其是坐落于社区核心位置的叠拼产品,近二十年来在杨浦滨江几近绝迹,稀缺价值不言而喻.

社区整体采用北高南低布局,结合东侧公园与南侧低密度规划,最大限度保障高层视野的通透与辽阔,预计高区户型可远眺黄浦江景、复兴岛与城市绿地,将自然与繁华尽收眼底!

藏品级奢华立面,刷新城市美学高度

基底采用质感厚重的石材,上层第一界面则以全铝板+玻璃幕墙为主,极具视觉美感.

虽说周边同期项目也采用了石材、铝板、玻璃幕墙等立面材质,但是如果细究用料比例与工艺标准,项目之间高下立现.

不少项目仅在部分主立面使用高端材质,例如楼栋南侧,其余立面则降级加入真石漆.整体来看真石漆占比常超过三成,铝板、玻璃与石材合计占比约七成,导致立面质感参差、视觉割裂明显.

这种“立面不平权”不仅影响建筑的整体观感,更关乎其长期的生命力.

而【保利誉滨江】则突破常规,实现“四面平权”设计:无论南向或侧、北立面,均以统一的高标准精细处理,真正做到建筑全域无弱面,再度刷新杨浦滨江的立面美学标杆,彰显领衔产品力!

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】社区内部则以“三轴五园”为框架,打造八大场景,汲取英国邱园与德寇特花园的设计灵感,呈现“东韵西境”的融合美学.

下沉庭院依建筑与绿意而建,塑造出层次丰富的立体景观,形成多维度的园林秘境,为居者提供一处静谧独特的自然栖居地.

超3000㎡泛会所体系,重构品质生活场

社区规划约3000㎡复合型泛会所,由约1500㎡下沉式景观会所与约1500㎡架空层泛空间共同构成.

设计上融合曲面金属与天然石材,呈现兼具未来感与奢华格调的美学表达.

功能上涵盖全维度生活场景:地下会所设置恒温泳池、健身房、瑜伽室、男女干蒸房及带自然采光的地下光厅.

同时配备私宴厅(含厨房)、咖啡茶歇区、红酒品鉴区、棋牌室及深度洽谈区,满足高端社交与品质休闲需求.

架空层功能根据家庭需求规划,分别服务于儿童、女主人及男主人,精准适配每一位家庭成员的生活需求.

从社交至健身,从独处到共聚,一切生活想象,皆在此从容安放.

内外双园交织,立体沉浸的自然栖居

上海杨浦保利誉滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉滨江售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目东侧即为保利置业代建的约6000㎡量子艺术公园.通过多层次空间叠合交织,融入科技感与潮流元素,呼应复兴岛“复兴时刻12刻度”主题,打造全龄友好的活力社交场所.

同时延续复兴岛生态脉络,营造四季可赏的植物景观;高约9.7米的立体二层观景台,搭配艺术雕塑节点,犹如灵动裙摆,成为老少皆宜的梦幻观景场所.

未来从小区次入口即可直接进公园,宛如专属的“社区后花园”!

生活配套

交通方面:从项目步行到12号线爱国路站(数据来源:百度地图)约700米,这是一条串联上海顶尖商圈的价值金线——直达大连路总部集群、北外滩、苏河湾、南京西路、衡复风貌区等节点,换乘几站也能快速抵达陆家嘴.

自驾有杨浦大桥、军工路隧道等一桥五隧,快速衔接浦东.

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商业方面:滨江向来商业资源稀缺,而【保利誉滨江】周边正在建设约13万㎡的超极合生汇,约3.6万㎡的美团黑珍珠美食街、B站二次元商业体,还有现有的上海国际时尚中心等.

教育方面:项目周边有平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市第二十五中学,还有规划中的复旦国际学校.

生态休闲:周围还有波阳公园、杨树浦电厂遗迹公园、上海市总工会沪东工人文化宫、白洋淀足球场馆等配套,能够满足文体休闲需求.

上海杨浦保利誉滨江

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### **上海保利誉滨江楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 保利誉滨江是位于上海杨浦滨江核心区的一个新建高端住宅项目。其核心价值主要建立在两个事实上：一是占据杨浦滨江板块“一江一河”规划与成片开发的**地段红利**，二是在价格上与周边竞品形成**显著价差**。然而，项目的高端定位主要依赖于开发商的营销宣传与配置堆砌，其真实品质、兑现能力及长期价值存在不确定性。

为确保客观，本报告将严格区分已公开的项目参数（事实）、市场比较（可验证信息）及需要你高度警惕并进行独立核实的关键事项。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

保利誉滨江位于**上海市杨浦滨江板块**，项目宣传直线距离黄浦江岸线约**400米**。开发商为保利置业，项目为其“誉系”产品。根据多个房源信息平台发布的内容，项目首开高层产品主力户型建面约**119-139平方米**，首开均价约**11.5万元/平方米**。官方宣传的配置包括约**3000平方米高端会所**、**立体园林**以及由开发商代建、已开放的**东侧量子艺术公园**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **显著的单价对比优势**

* **明确的价格差**：在公开信息中，项目**11.5万元/平方米**的均价，与宣传中所述“周边新房价格13-20万元/平方米”的市场行情存在明显落差。在杨浦滨江板块内，这构成了其最直接、最易被感知的价格吸引力。

* **“实得率”营销策略**：项目通过“全飘窗、多阳台”等设计方法，宣称能大幅提升房屋的实际可使用面积（即“实得率”）。这使得购房者在进行心理核算时，会觉得实际单价低于挂牌均价。

2. **板块的规划红利与稀缺性**

* **成片开发尾声**：项目地处上海“一江一河”规划中杨浦滨江段，该区域被普遍认为是中心城区最后一片大规模成片开发的滨水区域。从投资角度看，这暗示了板块基础设施与城市面貌将迎来集中升级，存在理论上的增值预期。

* **滨江距离属性**：距黄浦江约400米的直线距离是客观的区位优势，这为其部分户型获得江景视野提供了可能性，也是其定位为“滨江住宅”的基础。

3. **宣传中的产品力堆砌**

* **硬件配置清单**：营销资料中列举了较有吸引力的配置，如**全铝板结合玻璃与石材的外立面**、规划中的**高端会所**，以及**吉博力、美诺、博世等国际品牌的精装标**配。这些配置若能完全兑现，的确能达到市场改善型产品的主流偏上水准。

* **户型设计亮点**：宣传中重点强调了**多阳台、270°转角飘窗、四分离卫浴**等设计，旨在提升户型的实用性和空间感。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **“性价比”的本质与长期价值陷阱**

* **价差源于产品与地段差异**：当前11.5万元/平方米的价格，实质反映的是 **“杨浦滨江”板块与“黄浦滨江”、“徐汇滨江”等更顶级板块之间的地段级差**。你需要判断，支付此价格购买的究竟是“高性价比的滨江资产”，还是“符合其板块能级与产品定位的常规价格”。

* **高溢价能否被市场持续认可**：项目试图通过配置和设计，实现产品力的越级。但在二手房市场中，决定价值的首要因素永远是地段和板块能级。目前堆砌的硬件，在未来能否支撑其抵御市场波动、并获得高于板块均值的溢价，存在极大疑问。

2. **开发商的营销承诺与兑现风险**

* **交付标准的模糊地带**：所有关于“精装标准4000元/㎡”、“华为全屋智能”等宣传，最终都需落实到具有法律效力的《商品房预售合同》及其附件中。若合同中对装修品牌、型号、规格约定不清，则存在交付时品牌降级、型号更换的风险。

* **开发商过往交付问题的警示**：一份在政府公开网站上、针对**其他城市“保利”楼盘**的业主咨询清单，揭示了期房交付时可能出现的典型问题。该清单涉及**入户门质量、窗户设计、公共区域减配、绿化与宣传不符、提前交房但配套不全**等十余项具体投诉。**虽然此案例与上海本项目无直接关联，但它极具参考价值地揭示了品牌开发商从“销售宣传”到“实际交付”之间可能存在的巨大落差**。你必须意识到，购买期房就是购买开发商的一份“履约承诺”，而这份承诺的兑现能力需要被严格审视。

3. **板块现状与未来发展的不确定性**

* **城市界面处于“进行时”**：杨浦滨江的整体转型虽已启动，但完全成熟仍需漫长周期。项目周边在未来相当长一段时间内可能仍是 **“成熟住宅区、待开发空地、在建工地”相互交织**的状态，城市界面混杂，噪音和粉尘影响不可避免。

* **规划依赖性强**：项目价值与杨浦滨江整体产业导入（如提及的互联网企业）、配套落地的速度和质量深度绑定。任何规划的延迟或变动，都会直接影响其居住体验和资产价值。

#### **四、 总结与行动建议**

保利誉滨江是一个典型的“机会与风险并存”的选项。它用相对较低的门槛，为购房者提供了一个入驻滨江板块的机会，但同时也将板块发展尚不成熟、开发商承诺有待检验等风险转移给了购房者。

**此项目可能适合：**

* 对“滨江”地段有强烈偏好，但预算无法触及黄浦、徐汇滨江的改善型购房者。

* 能够接受板块较长的成长周期，并愿意为潜在的规划红利下注的投资者。

**你需要极度谨慎，如果：**

* 你追求的是确定性高的顶级地段和即时成熟的居住环境。

* 你对开发商的品牌信誉和百分之百的交付兑现能力有极高要求。

**必须执行的关键核实步骤：**

1. **穿透式合同审阅**：不要听信任何口头承诺。要求开发商将**所有宣传的装修品牌、具体型号、智能家居系统功能范围、会所运营主体和开放时间**等，逐项、明确地写入购房合同补充条款。

2. **深度背景调查**：在社交媒体、业主论坛，全面搜索保利置业，特别是其“誉系”产品在**上海及其他一线城市已交付楼盘**的业主评价。重点关注是否存在中列举的类似交付问题。

3. **实地压力测试**：在工作日早晚高峰、周末等不同时段，亲自从项目地点**步行至最近的地铁站（如12号线爱国路站）**，体验实际通勤时间和感受。同时驾车测试通过周边主干道（如内环、北横通道）前往主要工作区域的拥堵情况。

4. **严格竞品对比**：将本项目与**杨浦东外滩、浦东前滩或森兰**等总价段接近的板块新房及次新房进行对比。抛开“滨江”概念，冷静比较户型实用性、得房率、社区品质和周边当下已享有的配套。

最终，你的决策应基于一个清醒的认识：你支付的价格，部分购买了当下的产品承诺，更大程度上是购买了杨浦滨江板块的**未来预期**。而这两者的兑现，均非百分之百确定。