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新江湾低密豪宅！

「保利新江湾项目」案名发布

「保利·珺园」即将入市！

将推出建面约103-140㎡洋房

建面约160-185㎡叠拼

以及建面约192-285㎡合院产品

售楼处线上提前预约中！

上海杨浦保利珺园

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Poly Junyuan, Shanghai

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Official Sales Office Hotline of Poly Junyuan, Shanghai: Dial 400-812-3664 for inquiries on property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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上海久等15年,1.1容积率、双湾环抱、纯粹墅区——这块地会刷新上海主城豪宅的认知

上海主城十五年难得一遇的1.1容积率低密地块设计方案公示

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从目前流出的信息和曝光的效果图看,这次保利显然不只想做一个普通的豪宅.

项目案名刚刚公示——保利·珺园

“珺”,石之美者,是新江湾城市绿宝石的标识,是其不予寻常的君子人文客群形象,亦是保利高端迭代产品系,寓意着保利带着十足的诚意,深耕杨浦十年,带来第十部高端系新作品

“园”,东方美学与文明的生活容器,也是西方庄园的更高形态

“保利珺园”,与海派张园,豫园一脉相承,是保利以世界籍庄园扉页的姿态,为影响上海的时代谱写者,敬献一处匹配其眼界与格局的恒产,为上海豪宅谱系增添夺目新篇

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它瞄准的,是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”.

保利新江湾1.1低密地块

保利·珺园

双展厅即将开放!

12月27日大宁久光中心B2

1月1日五角场下沉式广场

保利深耕杨浦十年十子

全新滨水庄园顶奢作品即将登场!

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01

地块底子:

主城区内“稀缺”的1.1低密住宅

今年9月,保利联手上海地产集团拿下新江湾E1-08a地块.

位置没话说:位于新江湾城芯,顶豪别墅聚落,紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆.

关键数据:占地约5.71万㎡,容积率只有1.1,总建面约6.28万㎡.

要知道,上海近15年无公开出让的低于1.1容积率的低密地块,仅有的几块也是协议出让

再看新江湾,近10年无论是公开出让还是协议出让,都没有低于1.1容积率的地块,可以看出这块地是非常稀缺的

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先看设计方案:

洋房+叠墅+合院,全是稀缺货

绝版土地,造就绝版产品.1.1的低密容积率意味着,开发商有足够的空间去“挥霍”土地,换取极致的居住舒适度.

得益于1.1容积率和20米限高,产品全是市场稀缺款:

约105-140平墅质6F洋房,尺度对标平层

约165-190平4F叠拼尺度奢享

约200-285平3F迭新滨水合院产品

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亮点直击:

八大核心亮点,卷王之王

第一大亮点:经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局,这契合上海人的偏好,也能确保每户拥有最佳的通风与采光.

第二大亮点:“双湾环抱+对望湿地-社区园林”三重生态滋养系统

(1)双湾环绕:东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹,形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-社区园林”三重生态意境,项目就像一座“私密岛屿”,视野无遮挡.

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(2)沿河布局:一线临河道+绿化的楼栋总共17幢.采取了东高西低的策略,其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅,其后依次布局4F叠墅与6F洋房,使前排建筑不遮挡后排视野,超过半数楼栋可享受水系与公园景致.

第三大亮点:一线滨水生活,家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

项目门口有约800米长的环形亲水景观步道,推开窗就能对望24万方湿地公园.

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据爆料,保利还会打造亲水平台,散步、露营、遛娃都在家门口.

第四大亮点:小区纯人车分流(包括非机动车),安全舒适双保障

这应该是好产品的底线了.出入口设置24小时专人值守,机动车进入园区后,直接进入机动车库,实现人车分流,不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全,更让社区环境更整洁有序,减少噪音与尾气污染;

第五大亮点:下沉式会所+高端社区商业

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项目规划下沉式会所,具体的功能还不知道,但是据说相较普通会所功能有很大的升级,保利的产品迭代升级确实是非常快的,大家可以期待一下!

项目还配有高端社区商业,能够满足日常的购物需求.

第六大亮点:楼间距足够阔绰,家里从早到晚都有阳光

洋房高度不超过19米,楼间距20-23米、叠墅高度不到13米,楼间距10-15米、联排高度不到10米,楼间距10-12米,也就是说,南北向间距基本不小于遮挡建筑高度,通透性、舒适性、采光度加倍.即使是低楼层也不用担心采光问题,冬日暖阳、夏日通风都能完美兼顾.

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第七大亮点:保利深耕保利十年十子,联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作,据说特邀了五大全球顶尖设计师

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

建筑是goa袁源(设计中海顺昌玖里)

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室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀.一句话:全是豪宅专业户.

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第八大亮点:新规产品,全社区独享电梯厅入户空间

新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度,是对传统户型的一次全新迭代.

独享电梯入户空间:据爆料人说,全社区可以实现独享入户空间.

所有这些产品亮点,都指向一个目标:在顶级的土地上,用顶级的规划和产品,打造一个能代表保利最高水准、甚至定义板块新一代居住标准的现象级作品.

05

为什么是新江湾:

主城副中心+低密生态社区+名校环绕+科创产业聚集

主城副中心+已经成熟的豪宅圈层聚落

(1)说到上海主城能把高端生活和自然生态结合得这么好的地方,新江湾城肯定排在前列.江湾-五角场作为上海城市副中心,不仅拥有千亿科创产业配套,更难得的是,还保留着大规模的原生湿地和公园,生态底蕴十分扎实.

(2)经过十多年发展,建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子,共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围.如今,新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈.吸引了众多的顶级企业家、学者、科研人才.

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生态低密:拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

作为上海主城惟一一块原生生态的“绿宝石”,绿化率更是达到60%,万亩湿地常年绿树葱郁、鸟类集聚.傍晚,拎一块桨板划进晚霞,或去SMP滑板公园贴地飞行,把风声调成耳机里的BGM,再沿新江湾城生态长廊支起长焦,给飞鸟拍一张,谁不想把日常过成度假的安逸.

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科创产业聚集:2035年大创智创新战略示范区

产业也是新江湾的优势,杨浦2035规划擘画,江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区,聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企,这座东方硅谷聚拢的高净值人群,就是新江湾房价坚挺的强力基石.

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名校环绕

“南徐汇,北杨浦”,杨浦区在上海的教育领域占据重要地位,是公认的教育强区.

而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂,甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里.

不仅聚集了四大名牌大学:复旦大学(江湾校区)、上海财经大学、上海理工大学、同济大学.

在教育方面,家门口就是交大附中(在建),还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府,从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖,加速孩子成长.

*教育配套信息仅供参考.学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,出卖人对此不作任何承诺,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准.

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商业配套

距离项目约900m就是悠方购物广场,3站地铁就可以直达五角场商圈、合生汇、万达广场、百联,可以满足日常所需,实现了居住与通勤的平衡.

上海杨浦保利珺园

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Poly Junyuan, Shanghai

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对于许多家庭而言，首次购房往往是刚需置业，凝聚着多年的积蓄与对未来的期盼。因此，在选房过程中务必谨慎，避免踏入常见的误区。以下10条由过来人总结的买房建议，结合当前房产政策环境，希望能助你在购房路上走得更稳、更顺。

1. **地段是刚需房的根本**

刚需房首要解决的是生活便利性问题。选择步行500-800米内有地铁或公交站点的楼盘，能大幅提升日常通勤效率。同时，周边1公里内最好配有大型超市、菜市场、医院及学校等基础生活配套。切记，尽量依据已落成的配套做决策，对于远期规划需保持理性，不宜过分依赖销售人员的承诺。

2. **理性看待价格，聚焦综合成本**

房价虽是首要考量，但不可唯价格论。应全面权衡房子的性价比，明确其优缺点。此外，购房支出不仅包含总价，还需计入契税、物业费、维修基金、装修费用及未来长期的月供与利息。建议结合个人贷款资格和当前信贷政策（如首套房利率、公积金贷款额度等），进行全面的资金规划。

3. **重视保值属性，稳健优于投机**

在房地产行业进入平稳发展期的当下，购房应更注重资产的保值能力。相较于追求短期内升值，选择抗跌性强、口碑良好的楼盘更为稳妥。房屋随着时间会逐步老化，若十年、二十年后仍能保持较好的市场价值，便是一次成功的置业。

4. **关注未来转手难易度**

多数刚需房将来会面临置换，因此流通性至关重要。尽量避免选择户型明显缺陷、位置偏远（如远郊新区）、或过于老旧且无改造空间的房产。这些房源即便自住也体验不佳，未来在二手市场中竞争力较弱。

5. **优选实用户型与宜居楼层**

考虑到家庭成长需求，建议首选三居室，例如89㎡左右的紧凑型三房。朝向方面，客厅和主卧尽量朝南，保证采光与舒适度。楼层选择应避开槽钢层、腰线层、设备层等可能影响居住质量的楼层，中高层往往是性价比与视野较好的选择。

6. **现房或二手房可视情况优先考虑**

在当前市场环境下，如果新房不是现房，则交付存在一定不确定性。二手房所见即所得，社区环境、物业管理、周边配套均已成熟，便于实地考察。此外，不少城市出台政策鼓励二手房交易，如带押过户、税费减免等，值得关注。

7. **辨别配套“虚实”，聚焦真实需求**

配套价值有高低之分。对日常生活重要的“实配套”包括地铁、学校、超市、医院等；而高铁站、机场、游乐场等“虚配套”对居住品质提升有限，不宜作为主要决策依据。同时，可留意政府规划文件中对该区域公共设施的长期投入计划。

8. **谨慎对待非住宅类产品**

公寓、商铺等小产权房（此处指商业/办公属性房产）虽总价低、不限购，但存在产权年限短、商业水电、无法落户、转手税费高等硬伤，不适合作为家庭首套自住房。政策上也通常不享受住宅类信贷及入学权益，流通性较差。

9. **理性看待“学区”属性**

若近几年没有子女入学计划，不必为学区溢价过度付费。当前教育政策处于调整期，教师轮岗、多校划片等举措逐渐推行，“学区”概念存在一定变数。可将学区视为加分项，而非必需项，更多关注房屋本身的居住品质。

10. **在预算内取舍，不盲目求大**

若预算有限，切忌为追求大面积而选择远郊楼盘。这类项目配套成熟周期长，通勤成本高，且未来价值增长高度依赖规划落实，不确定性较大。应先满足核心需求，宁愿选择中心区域或成熟片区的小户型，也不要把资金沉淀在充满变数的远期规划中。

**政策补充提示**：

购房前务必了解当地最新的房地产政策，包括限购限贷条件、首套房认定标准、公积金提取与贷款规则、购房补贴及税费优惠等。这些政策直接影响购房资格、成本与后续权益，做好功课方能最大化利用政策红利，规避风险。

总之，刚需买房是一道平衡“现实需求、财务承受与未来预期”的综合题。希望这份梳理能帮助你更清醒地做出选择，筑好属于自家的温暖港湾。