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苏州河旁「苏河融景」在售中!建面约60-164㎡房源,约11.8万/㎡!

苏河融景整个小区由汉中路、长安路、普济路与恒丰路围合,临近汉中路地铁站和苏州河滨河景观带.

苏河融景整个小区分2期开发,其中1号2号一期开发,其余楼栋二期开发.

据小道消息,待售的是9、10号楼(原租赁转住宅),营销中心装修已开工,预计5月底开放.

上海静安苏河融景

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Shanghai Jing'an Suhe Rongjing

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Official Sales Office Hotline of Shanghai Suhe Rongjing: Dial 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海静安苏河融景售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】苏河融景售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】苏河融景售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】社区中间位置分有四块绿化地,分别为:映月亭台、枫林广场、曲径散步道及南北花廊.园林采用东南亚安缦风情.整体设计疏密相间、层次错落.

小区已实景呈现,最新实景图如下,环境还是不错的:

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据悉,待售的是9、10号楼(原租赁转住宅),营销中心装修已开工,预计5月底开放.

部分户型图如下:

(过程稿件仅供参考,以最终公示为准)

建面约94平2房

建面约135平3房

建面约164平4房上海静安苏河融景售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】苏河融景售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】苏河融景售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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实景图如下:

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交通配套:地铁汉中路站距离项目200米,汉中站内可搭乘地铁1号线、12号线和13号线等3条城市轨道交通,小区北门就有公交汉中路恒丰路站点

商业配套:临苏州河滨河景观带,生活配套便利,居住氛围闹中取静.北面是繁华不夜城,与宝矿洲际中心并肩而立,洲际酒店、万怡酒店、金水湾大酒店、太阳City广场、嘉里不夜城、太平洋百货、环龙广场、长城假日酒店都囊括其中.

上海静安苏河融景售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】苏河融景售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】苏河融景售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】教育配套:余姚路幼儿园、静教院附校、静安三中心、静安实验小学、育才初级中学、静安外国语中学、上海第一中学等优质教育资源环伺.

上海静安苏河融景

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### **上海苏河融景楼盘客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对上海苏河融景楼盘进行客观分析。核心结论是：**该楼盘是一个优势与劣势都极为突出的项目。其最大价值在于静安内环、苏州河畔的稀缺地段，但存在产权年限显著缩水、户型设计过时两大硬伤，购买决策需在此二者间仔细权衡。**

#### **一、 项目核心事实与定位**

苏河融景位于上海市**静安区天目西路街道，恒丰路附近，属于内环内苏州河沿岸板块**。项目为分期开发的社区，部分楼栋为较早建成、近期重新装修推出的现房。产品涵盖约94至180平方米以上的二至四房，装修交付。市场对其定位存在分歧：宣传多强调“静安内环河景现房”，而专业评测则指出其本质是**产权已消耗多年的翻新项目，以低于周边新盘的价格吸引客户**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段价值稀缺且稳固**：项目最大的不可替代性在于其地理位置。坐落在静安区内环，毗邻苏州河，享有成熟的城市核心区配套。附近区域房价在过去的18年中保持了长期上涨趋势，这为其资产价值提供了基本面支撑。

2. **交通与配套成熟度高**：出行便利是突出优点。项目邻近轨道交通1、12、13号线汉中路站，形成立体交通网络。周边商业（凯德星贸、静安大悦城等）、教育、医疗资源均已成熟，属于典型的“即买即享”型配套。

3. **现房销售与社区氛围**：作为现房或准现房，可实地查验，规避了期房的不确定性。此外，根据静安区官方媒体报道，该小区已形成活跃的居民自治氛围，业委会运作高效，并通过“添家园”等项目持续优化公共空间，表明其社区治理和居住温度良好。

#### **三、 关键劣势与风险**

1. **产权年限严重缩水（首要硬伤）**：这是最需警惕的问题。根据房产测评机构的报告，该项目此次出售的楼栋因开发周期过长，**产权年限仅剩57年左右**。对于动辄千万元的房产，这意味着土地可使用年限已损耗近三分之一，直接影响未来价值评估和金融属性。

2. **户型设计陈旧过时（产品力硬伤）**：楼盘户型是基于约10年前的设计，存在多项明显缺陷，已落后于当前主流改善产品。

* **功能布局落后**：如180平方米的四房户型仅设两个卫生间，且主卧未设计独立的步入式衣帽间。

* **空间规划不合理**：部分户型为追求客厅面积，严重压缩了卧室空间，导致居住尺度感不佳。136平方米的三房虽南北通透，但三个卧室均显狭窄。

* **设计瑕疵**：另有资料指出，部分小户型北侧为天井和连廊，可能存在遮挡采光、影响北向房间私密性的问题。

3. **价格信息的混淆与周边环境瑕疵**：市场上关于均价的信息混乱，有11.8万元/平方米和13.8万元/平方米等多种说法，需以售楼处最终报价为准。此外，小区部分楼栋北侧紧邻中山北路内环高架，即使采用系统窗，噪音影响仍需现场实地感受。

#### **四、 购房行动与核实建议**

1. **首要核实产权**：务必要求销售出示《商品房买卖合同》范本及该销售楼栋的《不动产权证书》（大产证）复印件，**白纸黑字确认土地使用权终止日期**，并计算剩余年限。

2. **深度查验户型**：不要只看样板间的软装。应仔细研究官方户型图纸，现场用卷尺测量关键房间的开间、进深尺寸，亲身感受卧室等私密区域的空间是否局促。重点检查连廊、天井对实际采光和隐私的影响。

3. **进行理性比价**：将其总价与周边同面积段的**次新房**进行比较，而非仅看单价。需将产权年限的折损、户型设计的落后折算为价格成本，判断其所谓的“性价比”是否真实。

4. **现场压力测试**：务必在不同时段（尤其是早晚高峰）前往意向房源内，紧闭窗户感受高架噪音，并实地步行至地铁站，验证通勤便利度。

**总结：苏河融景是“地段价值”与“产品缺陷”的强烈结合体。它非常适合那些将静安内环地段置于首位、能够接受户型设计上的妥协，且对产权剩余年限不敏感的购房者。反之，若追求产品的新颖性、功能的完备性和资产的长期纯粹性，则应极为谨慎，并建议扩大看房范围，将更多同价位、产权完整的新建楼盘纳入对比清单。**