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静安大宁全新楼盘

「大华•静安年华」持续热销中！

少量在售约108-123㎡3-4房

匠造悬浮高层+空中会所+三阳台户型

均价13万/㎡！总价1300万起！

售楼处线上火热预约中！

上海静安大华•静安年华

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静安内环旁,大华·静安年华建面约108/123㎡3-4房珍稀席位递减中,总共只有105套,均价13万/㎡.

项目性价比非常不错:

首先,与同级板块比,项目价格优势显著,堪称安全垫王炸新盘

静安大宁其它新盘售价达14.68万/㎡,大华·静安年华手握1.68万/㎡价格优势,在同享大宁配套的基础上,项目更近内环,处在地段上游.

放眼整个静安区,曹家渡17万/㎡,东斯文里和苏河湾项目预计冲击20万/㎡,和大华·静安年华高层差价预计近7万/㎡.

旁边虹口新房售价也已达14.78-16.6万/㎡.

上海静安大华•静安年华售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华•静安年华售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华•静安年华售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】上游东斯文里预计比项目贵7万/㎡,同级虹口新房比项目贵2-3万/㎡,下游新房也比项目高1.68万/㎡,大华·静安年华安全垫拉满!

其次,精致面积段,总价门槛稀缺

八批次土拍取消了中小套型限制,意味往后市中心小户型将愈发稀缺.

大华·静安年华建面约108/123㎡精致面积段带来的舒适总价或将成绝版.

事实上,当下市中心3房普遍120㎡起步,叠加高单价后,总价门槛居高不下:

静安大宁、虹口新盘,3房总价约1600万起,若想买中区房源,要到1800万级;而大华·静安年华108㎡3房,全楼层总价基本1300多万,门槛温柔太多.

关键,这大概率是市中心最后一批小户型,一旦错过,面对的就是120㎡1600起步的3房.

4房同样如此,市面同类产品普遍建面160-180㎡,总价2200万起步;大华·静安年华123㎡“3+1”房,总价1600多万,既满足大家庭“一步到位”的需求,又大幅降低了改善成本.

换个角度看,1600多万的预算,在同级板块只能买120㎡3房低区房源,而在大华·静安年华,不仅能入手三阳台高实得率“3+1”房,楼层选择还十分充裕,性价比一目了然.

第三,视野采光均好,楼层差价小,兼顾居住体验与资产稳定性

项目楼层定价差价很小,带来两大好处:

其一,高区不怕买贵

多数楼盘中高区与低区定价差异显著,高区往往要多花数百万“买视野”;而大华·静安年华108户型高低区差价仅几十万(123户型差价同样很小),部分楼层甚至定价相同(常规项目逐楼递增),选择高区无需承担高溢价,选择低区也能保证采光、视野不打折,每一套房源“性价比都在线”.

以2幢2单元02、03室为例:

上海静安大华•静安年华售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华•静安年华售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华•静安年华售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

值得一提,项目全楼层的冬至日照时长均达到4小时(计算9:00-15:00),在市中心密集的建筑群中,这样的日照表现堪称优秀.从航拍视角更能直观看到:即便是中低楼层,视野已然出色,三件套及内环各大地标清晰可见,更不用说高区了.

其二,二手房房价更稳

上海静安大华•静安年华售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华•静安年华售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华•静安年华售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】因各楼层买入价相近,未来小区二手房流通时,不会出现“同户型价差过大”的情况,避免了部分房源低价抛售“砸盘”的风险,能更好地维护小区整体房价,为业主的资产保驾护航.

大华·静安年华

均价13万/m²

建面约108/123㎡3-4房仅105套

开盘热销,珍稀席位递减中

顶配装标+美学材质+高实得率!

大华·静安年华展示间实力圈粉

项目空间展示间已于日前正式开放,凭借出众的产品力收获客户满满好评,不少客户表示,此次展示间的呈现,进一步坚定了他们的购买信心.这份认可主要源于以下四大核心优势:

1、顶配装标领衔,尽显豪宅质感

厨房装标以国际顶级家电品牌嘉格纳为核心,配备燃气灶、油烟机、蒸汽烤箱、嵌入式洗碗机、冰箱在内的6件套(或同档次一线品牌,下同),这一配置已达黄浦5000万级顶豪的装标.

铂浪高水槽/水槽龙头,威乃达橱柜也均为标配.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

大华·静安年华

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卫浴同样是高端配置,主卫与次卫均采用唯宝品牌座便器,其中主卫更是唯宝智能一体座便器;淋浴龙头、台盆龙头等五金件则选用高仪品牌.

大金中央空调、地暖、新风也都配齐.

此外,主卫还定制女主人超爱的美妆冰箱,精准洞察生活需求.

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项目空间展示间实拍,以实际交付为准

2、材质美学渗透,高级感触手可及

除了顶配装标,展示间通过大量高奢材质和细节,将高级质感融入空间.

室内墙面大面积铺设温润质感的木饰面,墙面转角处采用曲面处理,为空间注入温馨舒适的居住氛围.

作为高端材质代表,岩板被广泛应用于电视机背景墙、客餐厅地面,及厨房、卫生间的墙面与地面,甚至卫生间飘窗也采用岩板铺设.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

卫生间台面则选用石材,进一步提升空间精致度.

另外,像卧室地板,没有采用常规横拼、竖拼,而是采用复杂的斜拼,只为更美观;吊顶设计同样暗藏匠心,采用多层次曲边造型,为空间增添优雅的线条感.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

上海静安大华•静安年华售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华•静安年华售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华•静安年华售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】当然,高奢材质与美学营造并非局限于室内,更延伸至社区公区的每一处细节.

以社区北侧主入口的「鎏金」序厅为例,其设计便足以窥见公区的品质匠心:序厅总挑高约6米、总展面达30米,开阔尺度尽显气派;北向一字排开的8根华之柱,采用古铜色复古肌理双曲面铝板打造,搭配奢石材质,更以毫米级钻石切割工艺为石材勾勒出多层次立体镶边,精致感拉满.

同时,序厅内部墙面同样选用奢石铺贴,地面则以精致拼花奢石铺就,让归家的每一步都充满尊贵感与仪式感.

项目效果图,以实际交付为准

3、同级顶配的收纳体系

以108户型为例,入户处定制一整排收纳柜,不仅容量远超常规设计,更通过精细化分区,让各类物品各得其所:

日常随手取用的小物件、女主人的高筒靴,吸尘器、扫地机器人乃至行李箱等大件物品,均有专属收纳空间.更贴心的是,冰箱、洗烘套装等家电也被巧妙嵌入柜体,实现“隐藏式收纳”,让整个柜体外观更显整洁统一,与空间风格融为一体.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

最令人惊艳的,莫过于项目将原本易被忽略的过道转化为实用收纳区——打造了少有的“过道柜”,无论日常衣物、换季的厚被子,还是不常用的生活物件,都能在此找到规整安放的位置.

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项目空间展示间实拍,以实际交付为准

4、静安首个“三阳台”户型,超高实得率,空间震撼感远超预期

客户来之前已知晓项目有“三阳台”及实得率高达约87-96%,但当其亲临展示间,实际空间呈现出的开阔尺度,依旧带来了远超预期的震撼体验.

比如108户型南次卧,在摆放双床头柜+衣柜的基础上,靠窗区域仍留有空间;要知道,在同面积段的多数户型中,南次卧仅能勉强容纳单床头柜+移门衣柜.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

比如108户型主卧,连通阳台后,整体空间感媲美130㎡大三房的主卧尺度,在放置1.8米大床+双床头柜后,还能定制一个大尺寸L型衣柜.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

最让人震撼的是123户型客餐厅,面宽约6.6米,在拓展两个阳台后,客餐厅面积可达约40㎡,和150-160㎡客餐厅尺度相当.

更难得的是,无需敲改任何空间,就能拥有如此完整开阔的公共区域,无论大家庭聚餐、二胎玩耍,还是举办小Party,皆能轻松承载.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

此外,123户型还配备一处完整的多功能空间,可用作收纳间、茶室、书房、儿童活动间或者琴房等,适配不同家庭的生活需求.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

我们再通过一些数据来进一步了解户型的尺度感.

①、约87-96%实得率碾压同级,空间倍增

据专业建筑师测算:

建面约108㎡3房,三阳台面积达约13㎡(赠送一半),飘窗赠送约3.3㎡,室内使用面积达约94.5㎡,实得率高达约87%,总赠送面积比常规次卧都大.

建面约123㎡4房,三阳台面积达约14.7㎡(赠送一半),5飘窗赠送高达约10.4㎡,室内使用面积约117.8㎡,实得率高达约96%,总赠送面积相当于两个次卧.

换言之:

项目108户型,实际能呈现市面约120㎡的空间感;该户型均价约12.65万/㎡,折算实得率,真实建面单价在11.5万/㎡左右.

大华·静安年华

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项目123户型,媲美约140㎡+的空间尺度;该户型均价约13.46万/㎡,折算实得率,真实建面单价在11.7万/㎡左右.

大华·静安年华精致的建面门槛,撬动更高的居住价值.

②、108户型客厅面宽达约3.5米(常规约3.3-3.4米),搭配落地窗,通透感十足.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

③、123户型5飘窗+2个270°全景飘窗,打造全景舱视野.

除了阳台优势,123户型还配置5个飘窗,其中2个为270°转角飘窗——这一设计让观景视野从“单向”升级为“全景”,业主在室内,可多角度俯瞰社区景观或城市景.

项目空间展示间实拍,以实际交付为准

另外,项目高层三梯五户配置,西边套123户型独享独立入户!私密性、尊贵感、实用性全拉满!

静安黄金中轴上的“资源王者”!

大华・静安年华集齐顶流商业与优质教育

当多数项目还在追求单一资源优势时,大华·静安年华已凭借对静安核心区位的精准洞察,落位静安黄金中轴,这条中轴串联起静安商业、艺术、教育、生活、圈层五大顶流资源圈,再加上“直线距离内环仅约800米”的优越区位,直接将静安顶配生活送到业主面前.

可谓左手执掌静安内环高阶享受,右手享静安大宁成熟配套!

1、商业巅峰圈:约4.4公里直达全市TOP1商圈

沿着黄金中轴,项目直线距离静安寺-南京西路商圈仅约4.4公里,轻松触达上海商业“天花板”.

这里,恒隆广场、静安嘉里中心、久光百货等高端商业体沿街排布,国际奢侈品牌、潮流业态汇聚;20余家黑珍珠餐厅点缀其间,无论是午后逛街、晚间聚餐,还是周末休闲,都能享受顶配商业体验.

大华·静安年华

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2、苏河湾艺术圈:片刻直达的审美日常

这里,没顶画廊、UCCAEdge等顶尖艺术机构扎堆,潮流展览、先锋活动轮番上演;约50万㎡历史保护建筑打底,让艺术氛围渗透到每一处角落.住在大华·静安年华,当别人还在为抢展览门票奔波时,你早已沿着中轴慢悠悠抵达现场,把艺术审美过成日常.

3、精英学霸圈:静安教育高地的更优解

项目步行约900米范围内,风华中学、闸北实验小学两所口碑名校环伺.

据上海发布信息,项目隔壁的永乐苑为两所学校对口小区,是静安公认的“学霸区域”.

免责:仅作教育配套示意,项目具体对口学校以教育局发布为准

来源上海发布

要知道,静安教育高地拢共不过三处:静安寺附近、静教院周边,以及项目所在的“风华-闸实教育圈”.前两者虽地段好,但“房价高、房龄老”是不争事实;而大华·静安年华凭借全新房龄+全新产品力+价格优势,成为享受静安顶流教育的“更优解”,让孩子拥有更好的年华,也让资产保值更有保障.

4、全能生活圈:比肩内环的日常配套

项目所在的静安大宁板块,已形成能级比肩内环的全能生活网:

商业上,大宁久光、大宁国际商业广场满足日常购物、亲子娱乐;

医疗上,上海市第十人民医院、同济医院等三甲医院构成“健康守护天团”;

休闲上,大宁公园、上海马戏城随时可享散步、遛娃、看演出的乐趣;

产业上,市北高新加持,区域价值持续进阶.

5、三大豪宅圈:承续顶流的圈层价值

更值得关注的是,黄金中轴还是静安“高端圈层纽带”,串联起三大豪宅圈:

静安寺-南京西路:上海老钱聚集地,承载高端居住经典底蕴;

苏河湾:新晋顶豪区,3000万至亿级豪宅林立;

静安大宁:早有金茂府奠定高端基调,是高端改善热门地.

如今,大华·静安年华携全新产品入驻中轴,不仅承接大宁豪宅圈层的价值红利,更以更优产品力刷新区域高端人居标准,成为高阶人群置业静安的优选.

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### **上海大华静安年华项目客观分析报告**

**核心结论：** 大华静安年华是一个典型的地段与产品创新驱动型项目，其优势与劣势均极为鲜明。选择它，意味着您需要在高昂的“地段及产品溢价”与“成熟配套及未来潜力”之间做出权衡，并接受其周边环境、产品不确定性等固有短板。

#### **一、 项目核心概况**

项目位于**静安区大宁路街道，共和新路2188号**，属于大宁板块核心区。由大华集团开发，楼面价高达**92，659元/㎡**，是区域“地王”。产品包含高层（建面约108-124㎡三至四房）与少量叠墅，精装交付，预计2027年底交房。当前参考单价约**13万元/㎡**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段与配套成熟度极高**：项目地处发展成熟的大宁板块，享受“双商圈”辐射（大宁商圈与静安寺-南京西路商圈）。步行可达**久光中心、大宁国际商业广场**等大型商业体，日常生活极为便利。周边医疗（第十人民医院等）、公园（大宁公园）资源优质且密集。

2. **突出的产品创新与得房率**：项目主打“静安首个全线三阳台户型”，配合飘窗赠送，宣称部分户型**实得率最高可达约96%**。这种设计旨在最大化采光、通风并拓展功能空间，是其在产品层面的核心卖点。

3. **优质的教育资源预期**：项目周边环绕**风华初级中学、闸北实验小学**等静安区一梯队名校。虽然学区划分需以交付后教育局公示为准，但毗邻优质教育地块为其提供了重要的价值支撑和保值预期。

4. **交通通达性良好**：距地铁1号线上海马戏城/延长路站约1-1.2公里，属步行可达范围。紧邻**内环高架**入口，自驾出行便捷，可快速抵达城市核心区。

#### **三、 主要风险与劣势**

1. **高昂的价格与性价比争议**：项目地价成本极高，导致其售价已接近或超过周边部分品质次新房。有市场观点认为，其定价包含了过高的“产品创新溢价”，与当前周边 **“90年代街景”为主的陈旧城市界面不匹配**，性价比面临挑战。有购房者会考虑“不如加价选择城市界面更新的大宁国际社区”。

2. **“三阳台”设计的潜在弊端**：创新伴随风险。多个阳台可能导致：(1) **空间浪费**，部分阳台进深仅1.2米，实用性存疑；(2) **维护隐患**，接缝处增多可能导致渗漏风险，后期装修和防水成本可能增加；(3) **管理矛盾**，未来业主封阳台的需求可能与物业外立面统一管理要求产生冲突。

3. **周边环境与开发周期的制约**：项目紧邻以“永乐苑”为代表的老旧小区，城市界面新旧混杂，城市观感一般。此外，项目预计2027年底交付，等待周期较长，且交付前后周边仍可能有工地施工，影响早期入住体验。

4. **开发商品牌力与细节品质存疑**：大华集团在上海顶级豪宅市场的口碑尚待检验。有实地探访指出，其宣称的5000元/㎡装标在细节上（如踢脚线收口、地板拼接）存在工艺瑕疵，与同板块定位更高的竞品在精装标准上有差距。**高低配（高层+叠墅）** 的规划也可能导致公共绿地被压缩，社区纯粹性不及纯高层社区。

#### **四、 总结与购买行动建议**

该楼盘**极度适合**地缘情结深厚、极度依赖大宁成熟配套（尤其是优质教育）、且对新颖户型有强烈偏好的改善型家庭。它提供了一条以新房入驻核心学区的路径。

但对于追求高性价比、即享优质城市界面、或对开发商顶级工艺有严苛要求的购房者，**务必保持谨慎**。

**行动核查清单：**

1. **亲身体验落差**：务必在工作日与周末的多个时段，在项目周边步行1公里，直观感受老社区环境与城市界面的现状，判断个人接受程度。

2. **深究产品细节**：在样板间，用卷尺实测每个阳台的进深与宽度，模拟生活场景评估实用性。详细索要装修标准清单，将品牌、型号逐一写入合同，特别注意保修条款。

3. **进行残酷比价**：实地查看同总价预算下，周边如“中建玖上琅宸”等竞品的新房，以及大宁国际社区等板块内的品质次新房，从得房率、装修、物业、社区环境进行逐项对比。

4. **核实关键承诺**：关于教育资源，必须向区教育局核实未来的学区划分政策，售楼处的任何口头承诺均不足为凭。

总而言之，静安年华的价值是现实的（地段、配套），但代价也是现实的（价格、环境）。其产品的创新是一次赌博，可能收获超高空间利用率，也可能面临使用与维护的麻烦。您的决策应建立在彻底、冷静的横向比较之上。