2025黄浦海玥黄浦源售楼处(黄浦海玥黄浦源)售楼处电话—最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率

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黄浦区塔尖頂豪

历史底蕴与摩登风貌交汇

【海玥黄浦源】

浦西第一高住宅

黄浦内环 人民广场

毗邻东斯文里+苏州河

建面约198-217-237-277-281-303-408㎡高层

均价14.56万/㎡

少量房源可直接认购

上海黄浦海玥黄浦源

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2025年上海风貌界销售TOP1

海玥黄浦源

在售建面约180-660㎡风貌别墅上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥黄浦源售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

风貌180、360、550户型全新样板间开放

二级旧里普遍建于1920-1950年,历经近百年才有这么一次城市更新,也就近期有阶段性供应,往后大概率无增量.

何况是像海玥黄浦源这样的风貌,不仅在市中心,更是处在上海更具价值的黄金风貌带上.

从已成熟的张园、丰盛里,到即将开发的东斯文里,再到即将交房的海玥黄浦源风貌,再到待开发的新闸路/厦门路地块,一路上都是风貌,这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉,更悄然确立一个亿级TOP级圈层,进一步放大了项目的稀缺价值.

产品力解码:

纯风貌墅区+超高附赠+强私密性

再看产品:

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥黄浦源售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】首先,在海玥黄浦源的一众产品中,180山海墅堪称风貌界的稀缺孤品,其“外市内里,上宅下铺”的独特形制,让商业空间和住宅空间相互融合,在当前市场中难寻第二个.

更难得的是,在核心风貌产品里,180户型极为少见,而3800万起的总价,也给予更多购房者拿下市中心头部风貌的机会!

从空间形制来看,180山海墅完美复刻了老上海“前店后院”的经典格局,实现了“门外烟火、门内静谧”的理想生活场景.

推门而出,即是充满艺术潮流气息的山海食光街区,高级烟火气触手可及;推门而入,瞬间切换至独属自己的私密天地,这种“入世”与“避世”的无缝衔接,在整个风貌产品领域都堪称稀缺.

室内空间的分层设计,更将居住舒适度拉满.地上三层规划清晰,满足多代同堂的居住需求:

一楼采用LDK通厅设计,直面街区景致,保留了与烟火气的亲近感,临街空间可以是花艺工作室、精品买手店或小而美的咖啡店,日常下楼采购后也能直接归家;对于有的业主更都能实现“工作+生活”的无缝融合,外面经营,转身就回家.

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样板间实景图

二楼可作为子女的独立居住层,保障年轻人的生活隐私;

样板间实景图

三楼则是整层主卧套房,为业主打造专属的休憩奢享区.

样板间实景图

而超高挑高的地下室,更是这款产品的“点睛之笔”.其格局方正完整,利用率远超常规地下室,业主完全可以根据喜好自由规划:摆满专业器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、保障静谧的私人钢琴房、放松身心的SPA区,甚至是收藏爱好者梦寐以求的私人酒窖、雪茄室……所有关于理想生活的想象,都能在这里落地.

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样板间实景图

样板间实景图

其次,我们通过550传世墅,给大家总结一下项目特性,项目圈层、空间、隐私、品质四大维度确实直接高净值大家庭需求.

①、纯风貌墅区:圈层高定,私密无扰

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥黄浦源售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】市面风貌社区,多数是高低配,高层对别墅有视线干扰和采光影响.

而海玥黄浦源十八里是难得一见的纯风貌别墅,没有一丝小高层和高层,圈层更纯粹、更高端,私密性得到严格保证.

项目效果图,以实际交付为准

②、宽境空间规划:楼距拓宽,采光升级

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥黄浦源售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目在保留原有风貌肌理的基础上,特意拓宽社区道路与楼间距.更开阔的楼间距离,不仅减少了邻里间的生活干扰,更让别墅一层的采光面大幅增加.

项目效果图,以实际交付为准

③、风貌庭院特殊设计:更好阻隔外部视线

区别其它别墅,你路过就能把庭院看遍,隐私欠佳,海玥黄浦源的围墙比一般别墅高很多,内部生活,外部无人能窥见.

样板间实景图

④、超高附赠空间:买3层享5层空间,还带露台及顶层空间,生活情境拉满!

✔一层:庭院+LDK横厅,家庭互动主场

上海黄浦海玥黄浦源售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】海玥黄浦源售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】海玥黄浦源售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】前庭花园,既是父母的“园艺天地”,可栽种四季花木;也是主人的“休闲茶室”,午后品茗观景;更是孩子的“欢乐派对场”,生日聚会、亲子游戏皆可承载.

同时LDK大横厅打造出通透开阔的互动场域;再加上充足的采光面,室内明亮通透.

上海黄浦海玥黄浦源

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Huangpu Haiyue Huangpu Yuan, Shanghai

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### **上海海玥黄浦源项目客观分析报告**

**核心评价**：海玥黄浦源是一个地段能级极高、产品定位复杂且市场反响存在显著分化的项目。其优势（核心地段、城市更新、产品稀缺）和劣势（市场去化压力、定位模糊、开发商依赖）均极为突出。购买决策的关键在于，您是否愿意为一块无可替代的“黄浦核心土地”和复杂的“风貌产品”支付溢价，并接受其相较于周边竞品更慢的市场流通性。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

海玥黄浦源位于**上海市黄浦区新昌路**，属于人民广场板块，毗邻苏州河。项目由上海建工集团开发，是上海市第二批历史风貌保护街坊改造项目，属大型城市更新工程。

项目分为两个截然不同的产品系：

1. **海玥云都（1号地块）**：规划为**54米至165米的高层及超高层住宅**，主力户型约193-600平方米，精装交付，均价约14.5万元/平方米。

2. **海玥黄浦源·十八里（7号地块）**：规划为**低密度风貌别墅**，产品为联排、双拼等，主力面积220-660平方米，复刻石库门里弄风貌，均价约25万元/平方米。

#### **二、 核心优势：基于地段与产品的稀缺性**

1. **顶级的不可复制地段**：项目地处黄浦区核心，同时享有**苏州河景观**和**人民广场板块**的成熟配套，属上海传统意义上的“城芯”。这种内环内成片开发的土地资源已基本绝迹。

2. **深度的城市更新赋能**：项目并非普通新建住宅，而是黄浦区重大城市更新项目，与“东斯文里”片区更新联动。这意味着其价值不仅在于房屋本身，更在于对未来区域城市界面提升的预期。

3. **产品的绝对稀缺与独特性**：

* **高层部分**：165米的建筑高度成为区域地标，部分高区户型拥有俯瞰苏州河及城市景观的视野。社区内规划有近3000平方米的集中绿地，在市中心属稀缺资源。

* **风貌别墅部分**：此为项目最大亮点。作为黄浦区内环内罕见的、容积率仅约1.3的低密度纯别墅区，其产品具有“收藏品”属性。通过平移、复建等手段保留历史肌理，打造了18种不同风格的里弄住宅，这种产品在上海新房市场几乎独一无二。

4. **开发商背景与资源**：上海建工为本地国企，具备全产业链优势，在历史风貌保护（如张园）方面有实践经验。这对风貌别墅的“修旧如旧”提供了背书。

#### **三、 关键劣势与客观风险：市场与现实的挑战**

1. **市场去化速度与热度不及预期**：这是本项目最显著、最客观的劣势。自2023年9月首次开盘至2024年多次加推，其高层产品**均未触发积分制，也无需限售**。截至2024年9月的数据显示，项目开盘一年整体去化率约70%，二期当日去化率约66%。在同一时期，周边板块如翠湖天地六期（均价21万/㎡）触发了高积分。这说明在顶级购买力眼中，本项目（尤其是高层）的吸引力面临激烈竞争，**市场认可度与定价之间存在差距**。

2. **产品定位与总价段的“错配”与竞争**：

* **高层产品**：主力总价在2500万以上。在此价格段，买家选择极多。项目面临来自 **“产品力口碑更强”的绿城、瑞安等开发商项目**，以及 **“地段标签更纯粹”的翠湖天地、外滩源等传统豪宅区**的双重挤压。其14.5万/㎡的均价虽被宣传为“性价比”，但未能转化为销售热度，反映出产品综合竞争力未达顶尖水准。

* **风貌别墅**：总价极高，受众极窄。其价值主张更偏向于“文化资产”而非单纯居住，需要买家有极强的情怀支付意愿。流动性将远低于常规豪宅。

3. **周边环境的现实挑战**：项目西侧紧邻**南北高架**，必然存在噪音和粉尘影响。虽然高层视野开阔，但低区及部分朝向的居住体验会打折扣。所在区域正处于大规模旧改和建设期，城市界面在短期内仍是“新旧交织”的工地状态。

4. **开发商对单一项目的过度依赖与财务压力**：2024年，海玥黄浦源单盘销售额占上海建工房产全年销售额约73%。同时，上海建工房产在2024年上半年出现营业收入大幅下滑和净利润亏损。这意味着该项目**承载着开发商巨大的业绩和资金回款压力**。虽然国企背景降低了烂尾风险，但这种压力可能间接影响其在产品细节、营销策略上的决策，并可能引发购房者对其长期经营稳健性的担忧。

#### **四、 总结与决策建议**

海玥黄浦源是一个“偏科生”。它的长板（内环核心地段、风貌别墅稀缺性）极长，但短板（市场接受度、周边环境、产品力口碑）也非常明确。

**适合的客群：**

1. **风貌别墅买家**：对海派石库门文化有深厚情感，将房产视为“文化藏品”而非普通资产，且资金实力极其雄厚，不介意流动性的顶尖收藏型买家。

2. **高层产品买家**：对“黄浦区”有强烈地缘情结，能接受项目现有市场热度现状，且更看重国企开发商背景所带来的交付确定性，对产品细节和品牌溢价不那么敏感的改善型客户。

**需要极度谨慎的客群：**

1. 追求高市场热度、强升值预期和良好流动性的投资型买家。

2. 对居住静谧性、成熟城市界面有极高要求，无法忍受长期施工干扰的买家。

3. 在同等预算下，更倾向于选择市场共识更强、开发商口碑更受认可（如绿城、香港置地等）的竞品买家。

**给您的终极行动核查清单：**

1. **实地验证噪音与景观**：务必在**不同时段**亲临项目，尤其是意向房源所在楼栋及楼层，体验高架噪音的实际影响。核实销售承诺的景观视野是否会被前方规划建筑遮挡。

2. **进行极限竞品对比**：将本项目高层产品与 **“绿城外滩兰庭”、“静安天御”** 等直接竞品，从装修品牌明细、公共区域品质、得房率、物业费及服务方等维度进行逐项拆解对比，判断其14.5万/㎡单价的真实产品力支撑。

3. **深究开发商财务与交付**：关注上海建工近期的财报和新闻，评估其整体经营状况。如果考虑风貌别墅，必须详细调查其对于张园等历史项目的具体保护修缮工艺和最终呈现效果，要求提供详细的用材和工艺标准，并写入合同。

4. **接受其市场流动性**：在心理和财务上做好准备，承认本项目（尤其是高层）未来在二手市场的流通速度可能慢于同期热门楼盘，其溢价更多体现在土地和风貌上，而非产品本身的市场号召力。