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苏州姑苏胥江澜岸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】胥江澜岸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】胥江澜岸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

规划户数：454户

总建面积：约9.55万方

容 积 率 ：约1.4

绿 地 率 ：约30%

产品类型：12栋15-17F纯粹小高层

户型面积：建面约127㎡、建面约143㎡

交付标准：精装修

开 发 商 ：苏州胥江致新城市发展有限公司

物业服务：苏州华发物业服务有限公司

苏州姑苏胥江澜岸

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Suzhou Gusu Xujiang Lan'an

Sales Office Phone: 400-8123-664 (House Viewing Hotline)

Suzhou Xujiang Lan'an Official Sales Office Phone: Dial 4008123664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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项目即胥江苏地2023-WG-51号地块,是2023年8月,由苏高新&名城建设竞得,成交楼面价13035.35元/㎡.

分为南北两个地块,北地块为商办混合用地,南地块为宅地,其中宅地部分容积率1.4.

鸟瞰图

根据规划,项目拟建12栋小高层,共454户,以“公园式留白”为理念,留出更多空间赋予社区景观与生活场景,回归高端居住本质.

楼栋分布图

苏州姑苏胥江澜岸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】胥江澜岸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】胥江澜岸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】外立面由豪宅御用团队上海日清担纲设计,采用公建化立面设计,融合铝板、玻璃幕墙与金属格栅等材质,勾勒出简洁现代的建筑轮廓,质感鲜明.

约143㎡南立面效果图

酒店式门庭,银灰色铝板与浅灰石材营造迎宾质感.

效果图

楼栋布局讲究错落与视野贯通,实现“栋栋有景”,让每一户都能享有公平的景观资源.

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景观效果图

社区内部通过礼仪归家轴、公园轴、视线通廊等多条动线,串联起不同主题的景观场域,营造出“一园一主题,一步一场景”的沉浸式漫步体验.

景观效果图

建面约143㎡四房

超多亮点

胥江澜岸此次主推建面约143㎡的装修四房,在空间规划上强调开放尺度、极致面宽、人性细节,以流动的空间语言回应当代家庭的生活需求.

建面约143㎡四房两厅两卫:

苏州姑苏胥江澜岸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】胥江澜岸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】胥江澜岸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约143㎡户型图

双重归家仪制:独立前厅与入户玄关依次展开,兼顾社交秩序与私密雅致.

阔尺度横厅设计:LDKG一体化布局形成洄游动线,打破空间界限,提升互动氛围.

南向极致采光:约四面宽朝南,三间卧室均布置于南侧,阳光充沛.

双开间阳台:连通客厅与次卧,延展视野与生活场景,收纳四季风光.

全景飘窗系统:全屋配备飘窗,拓展使用空间的同时,引景入室.

装修与细节配置:

国际品牌体系:威能地暖、迈迪龙新风、东芝中央空调构成舒适系统;卫浴选用科勒、杜拉维特、汉斯格雅等一线品牌.

人性化定制:围绕厨房、收纳、玄关、家居四大系统进行深化设计,配备智能门锁、一键总控及多处收纳预留,贴合实际生活场景.

物业服务:苏州姑苏胥江澜岸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】胥江澜岸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】胥江澜岸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

由苏新美好生活服务与华发物业服务联合成立的苏州华发物业服务有限公司提供支持,双方分别具备上市背景与多年行业积淀.服务涵盖四大体系:

源盾安防:24小时安防、全方位监控、紧急响应

源匠工程:快速维修、清单式服务

源净保洁:入住前深度清洁、空气治理等

源心管家:定制化服务与日常便民支持

苏州主城核芯

周边配套齐全

项目位于姑苏区与狮山板块交汇处,紧邻京杭大运河,既可享受古城文化底蕴,又能快速对接狮山现代配套,占位双重价值地段.

同时,拥有千年运河的文化古韵,在房屋的布局上,大部分楼栋南向都是朝着运河的.

区位图

苏州姑苏胥江澜岸售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】胥江澜岸售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】胥江澜岸售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】交通:地铁5号线从地块下方穿过,双桥站直线距离约700m.另外,紧邻西环高架、劳动路主干道,运河隧道直通狮山CBD.

商业:拥有自持滨水高端商业(在建),约1.5公里可达胥江天街,约3公里内享狮山天街、石路商圈等.

教育:周边汇聚胥台实验幼儿园、胥江实验中学、姑苏实验学校(振华分校)等.

医疗:约3公里享苏大附二院、苏州中医院、苏州沧浪医院等.

其他:胥江源,运河畔,近享运河体育公园、桐泾公园、横山公园等.

苏州姑苏胥江澜岸

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### **苏州胥江澜岸楼盘客观分析报告**

**核心结论：** 胥江澜岸是一个地段与规划定位鲜明、但存在显著交付质量与宣传兑现风险的项目。其价值核心是姑苏区核心地段和低密度规划，而最大不确定性则在于开发商的施工品质与承诺履行能力。

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#### **一、 项目核心事实**

胥江澜岸位于苏州姑苏区，属“运河湾创智社区”规划范围。项目由**苏州胥江致新城市发展有限公司**开发，**苏州华发物业服务有限公司**提供物业服务。小区共12栋15-17层小高层，总计454户，容积率约1.4，绿化率约30%。产品为127㎡和143㎡两种精装四房户型。

#### **二、 优势分析（基于项目宣传及公开资料）**

1. **区位与交通便利性**：项目地处姑苏区核心，最大卖点是“一核四城”的规划定位。交通便捷度是突出优势，距地铁5号线双桥站约500米，紧邻西环高架、劳动路，通过运河隧道可快速抵达狮山CBD。

2. **低密度与产品设计**：约1.4的容积率在姑苏区属于较低水平，理论上能提供更舒适的居住密度。户型设计强调功能性与改善性，如143㎡户型做到了三卧朝南和双开间阳台。

3. **周边配套成熟度**：项目依赖外部配套，周边资源相对齐全。商业方面，除在建的自持滨水商业外，1.5公里内有胥江天街，3公里内可至狮山天街。教育、医疗及公园绿化等基础配套在宣传中均列举完备。

#### **三、 劣势与高风险项（基于业主咨询及交付问题）**

**以下风险点直接关联居住品质与资产价值，需极度重视：**

1. **严重的交付质量与施工问题**：根据业主在政府平台的咨询内容，项目在交付期暴露出大量问题。主要包括：

* **房屋硬伤**：存在“入户门存在质量问题，缝隙过大，异响严重”及“房屋层高不够”的质疑。

* **配套未完成**：在通知交房时，小区“地下车库处于封闭状态，无法使用”，且“东门口属于正大门，处于封闭状态”。

* **减配嫌疑**：业主指出“楼道防火门为啥不安装”，并质疑客厅卧室窗户未采用内开内倒式等设计细节。

2. **宣传与实物严重不符的风险**：业主明确指出“小区内环境设施设计和销售时的宣传视频严重不符合，存在诱导消费虚假宣传行为”。这意味着沙盘和效果图展示的“水园共生”、“公园式留白”等高端景观，在实际交付时可能大打折扣。

3. **交房流程与合规性质疑**：业主咨询中提及的关键合规问题构成重大风险：

* 被要求收房时，开发商未能出示《竣工备案验收证明》和《房屋测绘报告》。

* 存在“诱导业主在验收房流程卡上签字”的行为，且“只给两天验房收房时间”，流程仓促。

* 物业费定价被指偏高，且不包含电梯费。

4. **开发商与物业的品牌口碑未知**：项目开发商“苏州胥江致新”在苏州高端住宅市场的作品履历和口碑较为缺乏。物业公司“苏州华发物业”的服务品质，也有待实际入住后长期验证。

#### **四、 总结与关键行动建议**

胥江澜岸的优劣对比极其鲜明：**优势在于由政府规划和城市资源赋予的“外部条件”；劣势则集中于开发商负责的“内部兑现”上，且问题非常具体、严重。**

**给您的行动建议：**

1. **实地核查已交付楼栋**：必须亲自查看已交付的房源和公共区域，重点核实中提到的入户门、层高、窗户、防火门、车库及大门通道等问题是否已切实解决。

2. **要求公示法定文件**：在售楼处，务必要求查看该批次房源的《苏州市房屋建筑工程竣工验收备案表》和实测面积报告。这是合法交房的底线，若无法出示，切勿签约。

3. **细化合同条款**：将销售承诺的装修标准、建材品牌、公区交付标准（特别是水景、绿化）等，逐条写入购房合同补充协议。

4. **核算真实生活成本**：向物业核实最终确定的物业费、电梯费、能耗费等全部长期持有成本。

5. **查询开发商关联项目**：尝试寻找该开发商或同一母公司（具国资背景）在苏州的其他已交付项目，实地探访或咨询其老业主，了解其真实的交付品质和物业服务水平。

总而言之，考虑此项目需采取“风险优先”的审慎态度。其地段价值是固有优势，但您支付的溢价是否能够换来与之匹配的房屋品质和服务，目前存在巨大疑问。决策必须建立在对其已暴露问题的彻底核实之上。