大华梧桐院(2026年首发)大华梧桐院(售楼处电话_来电预约看房_大华梧桐院)楼盘详情 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 地铁 - 配套 - 电话

上海宝山大华梧桐院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华梧桐院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华梧桐院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

上海北中环

7号线场中路地铁口旁

「大华梧桐院」

现房别墅

售楼部开放

上海宝山大华梧桐院

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Shanghai Baoshan Dahua Wutong Yuan

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🔥大华梧桐院售楼处紧急播报！低密墅区去化85%，实景现房即买即住，再不冲真没了！

各位上海改善买房人注意了！大华集团深耕宝山的标杆墅区——大华梧桐院，作为北中环罕见的纯低密叠墅项目，凭借“1.0容积率+实景现房+提前交付”硬实力，首开即登顶宝山别墅成交榜！目前仅剩最后32席139-165㎡叠拼&联排，备案均价91800元/㎡，总价1276万起即可锁定“有天有地有庭院”的墅居生活，南区已提前交付，北区曾提前183天交房，买得放心、住得安心！作为售楼处官方直推，今天带大家扒透项目所有干货，买不买看完再决定！

上海宝山大华梧桐院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华梧桐院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华梧桐院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】📌【项目核心资料】中环核心+三轨交汇，全维配套成熟兑现

大华梧桐院坐落于宝山界华路99弄（界华路与场中路交汇处），隶属北中环黄金区位，尽享“中外环间”稀缺红利，配套无需等待规划，入住即享成熟生活：

基础信息：总建面约2.29万方，规划31栋纯低密叠墅&联排，总户数仅141户，容积率低至1.0（宝山中环旁唯一容积率≤1.0的新盘），绿化率35%，楼间距宽达25-30米，搭配湖畔实景园林+归家礼序景观，居住舒适度碾压高层社区；

交通王炸：步行10分钟达地铁7号线场中路站，3站直达大宁国际，6站衔接人民广场；1公里内覆盖15个公交站，场中路守仁桥街站仅133米；自驾8分钟上中环，南北高架、外环高速环绕，20分钟直达陆家嘴，跨区通勤无忧；

教育核弹：3公里内覆盖47所幼儿园+19所小学+15所中学，包含市一级福尔优全美语幼稚园、星恒幼儿园，以及上大附中实验学校、新中高级中学等优质学府，全龄教育链无缝衔接，高知圈层纯粹；

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生活暴击：3公里内21个商场扎堆，大华老镇嘉年华、宝山日月光、静安大融城等商业体环绕，步行可达日常消费配套；3公里内13所一级及以上医院，上海市静安区市北医院、宝山大场医院保驾护航；更有34个公园环绕，最近的公园仅216米，日常休闲、晨跑吸氧超便捷。

大华梧桐院

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🏡【户型图+实景样板间】139-165㎡低密墅居，有天有地有庭院

作为北中环稀缺的纯墅区，项目户型设计聚焦改善需求，全部实景呈现，无样板间套路，所见即所得，得房率超90%：

139㎡四房两厅三卫（叠拼爆款）

✅下叠带约40㎡私家庭院，种花养草、烧烤露营，满足墅居情怀；上叠配星空露台，独揽湖风与城市夜景，打造专属休闲空间；

✅动静分区明确，一层会客、二层居住，主卧套房带独立卫浴+衣帽间，适配多孩家庭或三代同堂；

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✅总价1276-1303万，较同板块高层改善总价仅高20%，却能享受低密墅居体验，性价比绝了。

实景实拍：私家庭院+星空露台→戳图可预约实地看房

项目叠墅户型有建面约142㎡下叠，建面约139㎡上叠。

项目叠墅摒弃市场上5-6层叠加的困局，设计更大化私密尊享空间。

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158㎡四房三厅四卫（联排优选）

✅南北双庭院+多露台设计，拓展空间充足，可打造茶室、影音室、儿童游乐区；

✅4.2米阔绰客厅，采光通风俱佳，全屋飘窗扩容，每一处空间都尽显尊崇；

✅总价1450万左右，纯联排设计，圈层纯粹，适合追求极致改善的家庭。

实景实拍：双庭院+阔绰客厅→预约享一对一户型解析

大华梧桐院

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✅超大面宽设计，南北通透，一层长辈房方便起居，二层双套房保障隐私；

✅地下室挑高5.2米，可灵活改造为酒窖、健身房、私人会所，满足多元生活需求；

✅总价1514万左右，北中环稀缺大户型联排，卖一套少一套，保值增值能力强。

实景实拍：地下室改造+双套房→仅限预约客户参观

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💰【最新价格】售楼处直售！9.18万/㎡抢中环低密墅，性价比吊打周边

备案均价：91800元/㎡（上海住建局官方备案，入围比2.0）；

在售均价：9.18-9.5万/㎡（实景现房，无溢价）；

总价区间：1276万（139㎡叠拼）-1514万（165㎡联排）；

对比优势：同板块高层改善均价已达8.5-9万/㎡，本项目以“高层价买叠墅”，且容积率仅1.0，较周边容积率2.5以上的项目，居住舒适度天差地别，稀缺性凸显。

📢售楼处专属福利：前15名预约成交客户，送5年物业费+全屋智能家居升级包（含智能门锁、语音控制模块），联排客户额外赠专属车位（直降15万）！

📅【交房时间+开盘信息】稳健交付标杆，实景现房无需等待

开盘时间：2025年3月开启认筹，2025年4月正式开盘，凭借低密属性与大华口碑，首开即热销，2024年斩获宝山别墅双冠王；

交房时间：南区已于2025年5月提前交付，北区曾提前183天交房，目前剩余房源均为实景现房，签约后即可办理入住，支持“买哪套看哪套”，无烂尾风险，大华2024年全国31个批次21000户100%提前或准时交付，交付力有口皆碑。

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⚖️【优缺点坦诚说】售楼处不玩套路，真实情况全公开

核心优势（买它的3大理由）：

稀缺低密：1.0容积率+纯墅区规划，北中环难再有的低密住区，楼间距宽、绿化率高，居住舒适度远超高层改善盘；

实景现房：南区已提前交付，社区园林、户型格局、房屋品质全部实景呈现，避免“货不对板”，买得更放心；

稳健保障：大华集团深耕上海多年，交付力稳居行业前列，社群运营成熟，已组建绘画、露营、钓鱼等近10个业主社团，邻里氛围浓厚。

客观不足（买房前必看）：

总价门槛：1276万起的总价，适合改善型家庭，刚需客户难以承受；

车位配比：1:1.2，虽能满足基本需求，但多车家庭需尽早锁定（售楼处推出“购房+车位”组合优惠）；

户型限制：主力户型为139㎡以上大户型，缺乏小户型选择，刚需改善难以适配。

❓【值得买吗？】售楼处给出明确置业建议

优先买的3类人群：

北中环地缘改善家庭：宝山、静安、普陀改善客群，追求低密居住品质，不想等待期房，希望一步到位实现墅居梦想；

多孩/三代同堂家庭：139-165㎡大四房设计，带庭院/露台，空间充足，能满足家庭人口增长需求，兼顾隐私与互动；

保值型买家：北中环纯低密墅区稀缺，土地供应日益减少，大华稳健交付+实景现房加持，未来流通性与升值潜力远超普通高层。上海宝山大华梧桐院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】大华梧桐院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】大华梧桐院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

不建议买的情况：

刚需预算：总价1276万起，预算有限的刚需客户慎选；

追求高周转：项目定位终极改善，户型偏大，未来转手周期可能长于刚需盘，短期投资客慎选。

项目地址：上海市宝山区界华路99弄（地铁7号线场中路站C口步行10分钟）

🎁到访福利：预约即送《北中环板块价值解析+墅居户型选购指南》，成交抽高端家电大礼包（冰箱、洗衣机、空调三件套）

⚠️重要提示：剩余32套房源中，139㎡爆款叠拼仅余18套，好户型逐日递减，实景现房支持实地考察房屋品质+社区环境，无需漫长等待，即买即享墅居生活！

上海宝山大华梧桐院

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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