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【昆山城中璀璨璟园】

城中 · 璀璨三轴 · 低密精装大宅

【基本信息】

总占地面积：约13.5万㎡

总建筑面积：约35.6万㎡

总规划户数：1388户

容积率：1.85

绿地率：30%

项目产品：小高层+洋房

住宅产权：70年

户型面积：约130㎡、约143㎡、约177㎡、约200㎡

车位配比：1:1.94

总车位：2689个

昆山璀璨璟园

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Kunshan Brilliant Jade Garden

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昆山璀璨璟园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】璀璨璟园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】璀璨璟园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2025年首次大动作,璀璨璟园自然是诚意满满,马上推出24号楼央景楼王、25号楼江幕正席!均位于社区核心位置,总共仅127席,市场期待已久!

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超百米奢阔楼间距,享受静谧时光

我们深知私密与宁静的重要性,24号楼前享超百米奢阔楼间距,北面约72米开阔间距,且位于整个社区的中心位置,充分保证每一户,都能够享受奢阔的视野和景观资源,推窗见景,是名副其实的央景楼座.

示意图

而25号楼位于地块北侧,是整个项目离娄江最近的楼栋之一,可直面昆山的母亲河,拥有广阔的江景视野!

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实景图

在这样的环境中,采光与视野独占鳌头,既能享受城市繁华的便捷,又能尽情享受属于自己的静谧时光,居住体验感升级.

北区景观效果图

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独特层高+稀缺户型,焕新人居品质

从楼栋规划来看,24号楼总高15层,25号楼总高17层,楼层选择丰富,满足您对居住高度的不同偏好.并且交房时间早,今年购置,明年即可入住,幸福生活触手可及.

在户型设计上,璀璨璟园其他区域楼王为建面约200㎡户型,24号楼是唯一拥有建面约177㎡户型的楼王,稀贵程度不言而喻!这样的产品即便是进入二手市场,依然能保持领先地位.

效果图昆山璀璨璟园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】璀璨璟园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】璀璨璟园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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多功能全龄架空层,纯粹居住体验

此次加推的24、25号楼,周围几乎没有任何不利因素,且实现了资源最大化.可畅享北区5个架空层的丰富配套,闲暇时约上三两邻居,一起健身、溜娃、阅读,好不惬意.

效果图,具体以实际为准

毫不夸张的说,在kb君看来,璀璨璟园这批新品不仅没有短板,而且每个长板都是升维的,每一个点都精准打在了昆山改善客群的痛点之上.

但遗憾的是,这样难得的产品,只有仅127席,注定只能成为少数人的争藏!

一眼心动!纯粹高水准

高颜值实景样板间惊艳曝光

当然,作为北区超高热度的楼栋,其户型设计也十分优越,建面约177㎡亮点满满,拥有“大尺度、大面宽、大格局”.

更惊喜的是,璀璨璟园联合国际一线CCD香港郑中设计事务所,打造了全新的海派复古风格样板间,令人流连忘返!

◎私享入户空间+储藏室,尊享归家仪式感

私享入户空间,打造出深具专属感的空间维度,尊贵感、舒适感、安全感倍增.

昆山璀璨璟园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】璀璨璟园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】璀璨璟园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在玄关处还打造了一个约3㎡的隐形储藏室,较大的手推车、行李箱等轻松放入,收纳量超强.既有超强的收纳功能,又给业主满满的归家仪式感.

◎超感大面宽、约4.5开间朝南,采光视野更大化

进入样板间的第一眼,即是LDKB一体化设计带来的通透大气开阔感,客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体,不仅提升家庭间的互动性,更能满足多元生活场景.

样板间实景

约5.95米大尺度横厅,媲美约200㎡+大平层的尺度感,看电影、玩游戏、朋友聚会…空间绰绰有余,海派都市的格调、时尚精致的质感四处萦绕.

科学布局的L型厨房,让居者能以更放松、舒适的姿态,享受温暖的人间烟火.超大公区还连接同等面宽的观景阳台,视野、采光进一步放大.

◎主卧媲美五星级酒店!南向双套房,双倍尊崇

主卧的尺度感,更堪称一绝.跳脱了普通住宅的局限,在主卧和次卧之间设置推拉移门,扩大主卧的功能性,整体空间更开阔,另外还有私密卫浴空间、超大衣帽间、景观大飘窗,尊贵感、私密感足.

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样板间实景

在四房格局上,直接采用酒店式双套房配置,将舒适度拉满,三代同堂的也能照顾到每一代人的私密舒居感受.

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样板间内的各种摆件、艺术品,处处都透露着设计者的巧思,文化的沉淀在这里蔓延,呈现凝练自然的海派美学风韵.

在精装标准上,璀璨璟园均采用国际一线品牌,臻选西门子、松下、高仪、东芝、科勒等知名品牌,以国际品质标定生活品味,勾勒极富质感的精奢空间.

昆山璀璨璟园

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Kunshan Brilliant Jade Garden

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### **昆山璀璨璟园项目客观分析报告**

**核心评价：** 璀璨璟园是昆山城东开发区一个由双央企开发、定位改善型的产品。其核心优势在于相对优越的地理位置和开发商背景，但其最突出的特征是**2024年底因大幅降价促销引发的严重价格争议和市场信任危机**。这使其成为一个优缺点极其分明、且自带高风险历史标签的项目。

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#### **一、 项目核心概览**

璀璨璟园位于昆山市**开发区（城东）板块，同丰路与樾河路交界处**。项目由**保利置业与招商蛇口两大央企**联合开发。总建筑面积约35.7万平方米，规划29栋楼，共1388户，容积率1.85，绿化率35%。产品主要为精装修交付的高层（15-17层）和花园洋房（8层），主力户型为177-200平方米的四居室，目前处于在售状态。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段与交通的区位便利性**

* 项目位于昆山城东核心区，属中环线以内，距离昆山市政府及规划中的青阳港城市会客厅约1.5公里，地理位置是其主要卖点之一。

* 轨道交通是突出优势，距离苏州轨道交通11号线“鱼池泾站”或“顺帆北路站”约900米至1.1公里，属于准地铁盘，连通苏州城区便利。

2. **双央企联合开发的品牌背书**

* 保利与招商蛇口的联合开发，在理论上提供了强于本地中小民营房企的**资金安全与品质保障预期**。这在当前市场环境下是重要加分项。

3. **产品规划与部分配套**

* 项目规划有约2万方自带商业，若能落地将提升生活便利度。

* 采用低密度设计，部分楼栋为2梯2户或1梯2户，居住密度较低。周边有开发区实验中学等教育资源，以及宗仁卿纪念医院、黄浦公园等医疗和休闲配套。

#### **三、 核心劣势与重大风险**

1. **剧烈的价格波动与资产减值风险（最核心风险）**

* 该项目是2024年底昆山楼市“价格维权”事件的焦点。公开报道显示，开发商为回笼资金进行大幅度促销，导致部分早期购房业主的房产价值在短期内**缩水高达百万元**。

* 这一事件暴露了项目定价策略可能激进且不稳定。对于新购房者而言，这不仅是前车之鉴，更意味着未来资产价值可能面临极大的不确定性。项目当前参考价约为24000元/平方米，周边新房均价约18540元/㎡，其溢价能否站稳存疑。

2. **市场流动性偏差与板块竞争压力**

* 根据最新市场数据，该小区二手房**交易热度被评估为“低”**。这意味着未来出手可能面临周期长、难度大的问题。

* 项目所在开发区板块新房供应充足，周边竞品多，且板块二手房均价（约16891元/㎡）显著低于本项目售价，性价比竞争优势不突出。

3. **期房交付的普遍性质疑**

* 项目首批房屋预计于2025年12月交付，目前仍是期房。尽管有央企背书，但降价维权事件已严重损害开发商信誉。购房者需警惕为冲刺回款而建设的项目，在**工程细节、装修标准上是否会出现妥协**，最终交付品质存在不确定性。

#### **四、 总结与行动建议**

璀璨璟园是一个优缺点对冲极为明显的项目。其地段和地铁优势是实在的，央企背景也提供了一定底线保障。然而，**其价格体系已被证明极为脆弱**，市场信心遭受过重创。

**适合的客群**：

* 对昆山城东地段有强烈偏好，工作生活圈依赖苏州11号线，且购房以绝对自住为目的，对中短期资产价格波动不敏感的纯刚改买家。

* 能够以显著低于早期峰值的价格入手（务必核实当前真实成交价），并愿意承担未来房价继续横盘或阴跌风险的购房者。

**必须规避的客群**：

* 注重房产保值、有中期资产配置或变现考虑的买家。

* 对开发商品牌信誉和价格稳定性有较高要求的购房者。

**给您的关键行动核查清单**：

1. **深度调查降价历史**：主动向销售询问2024年底降价事件，了解不同批次房源的价格差异，并**将您所购房屋的定价依据写入合同补充条款**，明确后期降价是否会有补偿机制。

2. **彻底抛弃投资幻想**：基于其历史表现和市场热度，购买时必须建立“这套房子可能长期不具备金融属性”的心理预期，仅从居住价值角度进行衡量。

3. **极端审慎的合同审查**：聘请专业人士，将销售承诺的**装修品牌、型号、公共区域标准、交付时间及违约责任**逐项明确写入合同。重点关注降价后是否可能伴随减配。

4. **实地多维踩盘**：在早晚上下班高峰，实测从项目步行至地铁站的实际时间和路径感受。同时，广泛对比周边同价位或更低价格的次新二手房，进行残酷的性价比对比。

**最终结论**：选择璀璨璟园，是在用其地段和地铁的便利性，去对冲其已被市场验证的资产风险和市场信任危机。决策必须建立在极度审慎的价格谈判和对最坏情况的充分心理准备之上。