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上海壹号院

黄浦老城厢豪宅

【上海壹号院】

首开38席风貌别墅

合院别墅面积300㎡～930㎡

总价6000万起

——恭迎品鉴——

上海黄浦上海壹号院

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Shanghai Huangpu Shanghai One Mansion

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2016年,新湖地产先后在虹口区和黄浦区获得天虹和亚龙2个旧改地块.其中,位于黄浦区的新湖亚龙项目【上海锦园】现定名为【上海壹号院售楼处电话:400-8123-664】规划设计方案已公布.

Part.1

项目信息

上海黄浦上海壹号院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上海壹号院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上海壹号院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】新湖亚龙项目【上海壹号院售楼处电话:400-8123-664】位于中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北,是老黄浦区508-514街坊(亚龙地块)旧城区改造项目,2019年时出让,由新湖中宝拿下.

上海壹号院售楼处电话:400-8123-664【预约看房热线】上海壹号院官方售楼处电话:4008123664【售楼处电话/地址】上海壹号院售楼处电话:400-8123-664【开发商认证】

设计方案如下

根据规划,项目总建筑面积约23万方,由6栋14-37层的高层住宅、部分改建保留的联排别墅、合院别墅以及部分配套用房组成.

上海黄浦上海壹号院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上海壹号院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上海壹号院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】方案中规划的昼锦路目前还未东延至此,未来建成后,项目售楼处电话:400-8123-664内将开辟昼锦路和方浜中路之间的公共绿地以及城市开放空间,着力打造成富有海派文化底蕴的历史风貌保护和城市更新经典片区.

项目主要分两个地块,西区地块主打新建高层住宅,总计六幢,其中包含了4套保留改建的别墅产品.

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北区地块区域主打保留建筑,基本为2-3F的联排和合院.

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Part.2

合院户型图

(户型图仅供参考,具体以开发商公示为准)

Part.3

区域介绍及规划

到底哪里是老城厢

一起看一下视频

上海壹号院售楼处电话:400-8123-664【预约看房热线】上海壹号院官方售楼处电话:4008123664【售楼处电话/地址】上海壹号院售楼处电话:400-8123-664【开发商认证】新湖亚龙项目位于黄浦区豫园板块,豫园,地处黄浦区境中部,东起人民路、四牌楼路与小东门街道相连,南至复兴东路与老西门街道为邻,西达西藏南路与淮海中路街道接界,北沿淮海东路、人民路与外滩街道接壤,总面积1.19平方千米.

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背靠外滩和南京东路,豫园一直以来都是上海的核心地段,靠着繁荣的旅游业,享受了大量的发展红利.但由于历史原因,长久以来,豫园也一直作为上海的传统居住区存在,大量的老破小,与今天上海的现代城市风貌和生活方式相差甚远.老城厢的破旧与周围的繁华兴盛形成了鲜明的对比!

近年来,黄浦区不断推进城市更新,聚焦改善民生,开展城市规划设计研究.当“大豫园片区”的规划蓝图徐徐展开时,在重要民生问题上给出了答卷.

Part.4

周边配套

前期新房

周边前期新房有中海顺昌玖里2024年3月开盘均价17.2万元/㎡;绿城外滩兰庭2024年3月开盘均价16.3万元/㎡;露香园云辰2024年3月开盘,均价16.3万元/㎡

交通方面

项目距离8号线/10号线老西门站直线距离约300米,一站地即可换乘9号线,轨交出行非常方便.

商业配套

项目及周边有香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心,人民广场、新天地、外滩、南京路步行街等高级商业配套,能够很好的满足周边居民们的日常生活需求,吃喝玩乐一站式解决.

教育资源

周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等,初中有光明初级中学及市十、市八,康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等.

医疗配套

周边有上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院及上海红房子医院等众多全国性的医疗资源.

休闲资源

周边的休闲配套有人民广场、城隍庙、文庙、太平湖、周公馆、一大会址、外滩等.

上海黄浦上海壹号院

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### **上海壹号院（黄浦）项目客观分析报告**

**核心结论：** 这是一个位于上海城市绝对核心、在销售端取得现象级成功的顶级豪宅项目。其核心价值源于**不可复制的地段、稀缺的规模与风貌，以及强劲的市场表现**。然而，作为超高端资产，其购置与持有成本极高，且部分产品存在因地段和设计衍生的特定缺陷。

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#### **一、 项目核心概览：定位与市场表现**

上海壹号院位于**上海市黄浦区复兴东路1055弄**，地处老城厢风貌核心区，毗邻新天地、豫园、外滩三大顶级商圈。项目为总建筑面积约43万平方米的大型城市更新综合体，由中信、新湖与融创联合开发，包含高层住宅与风貌别墅（锦华里）。

其市场表现是定义其项目地位的关键事实：自2024年8月首次开盘至2025年8月，项目五次开盘均实现“日光”，**全年销售额超220亿元，稳居全国单盘销冠**。成交均价从首期约17万元/平方米稳步攀升至第五批次的约19.8万元/平方米，**套均总价高达7300万元**。这些数据印证了其在顶尖客群中的强劲号召力。

#### **二、 核心优势分析**

1. **不可复制的核心地段与资源密度**

* **城市心脏位置**：项目坐落在上海历史、文化与商业资源的交汇点。步行可达新天地、外滩和豫园，这种**步行范围内的资源密度在上海是唯一的**。

* **高净值圈层纯粹**：新天地东扩使该区域成为上海亿级家庭密度最高的区域之一，奠定了极纯粹的高净值圈层基础。

2. **稀缺的产品规划与设计理念**

* **大规模风貌更新**：作为上海中心城区规模最大的风貌更新项目之一，其在历史风貌保护与现代居住需求间寻求平衡，具备“收藏级”的文化资产属性。

* **稀缺的社区园林**：在寸土寸金的黄浦核心区，规划了约1.8万平方米的集中式海派花园，这是绝大多数市区项目无法提供的奢侈配置。

* **极致的户型与视野**：高层产品普遍采用全套房、大横厅设计，并运用270度弧形落地窗等手段，最大化城市核心景观视野。

3. **已验证的市场信心与资产标签**

* 连续“日光”与价格稳步上扬，显示了高净值人群对其作为**核心稀缺资产**的强烈共识。这使得其具备了超越居住功能的强大金融属性和身份标识意义。

#### **三、 潜在劣势与风险**

1. **极致的价格与持有成本**

* **超高总价门槛**：套均总价超过7000万，意味着极高的资金占用。目前其新房价格（约19.8万/㎡）与周边部分次新房（如翠湖天地、复兴珑御）相比，**价格倒挂空间已基本消失**。支付的主要是当下的“稀缺溢价”。

* **高昂的持有费用**：除房价外，物业费等长期持有成本显著高于普通住宅。其风貌别墅产品物业费据称高达**18元/㎡/月**以上，长期成本需仔细核算。

2. **地段与产品本身衍生的特定缺陷**

* **周边环境的复杂性**：项目北向部分户型直接面对正在进行中的老城厢旧改区，**未来数年内可能持续受到施工塔吊、噪音和尘土的干扰**。

* **得房率与实用性的权衡**：尽管宣传得房率约78%，但为实现弧形窗等设计，部分户型的实际有效使用面积需仔细评估。风貌别墅多为联排，私密性不及真正独栋，且存在地下车库入口狭窄等实际问题。

* **生活便利性的另一面**：虽然顶级商业环绕，但针对日常高频的社区级便民配套（如菜场、普通超市）可能反而不如大型成熟社区便捷。

3. **开发商的长期运营能力**

* 项目成功销售仅是第一步。对于如此大规模、高定位的风貌综合体，未来数十年的**物业维护、古建养护、社区服务水准能否长期维持顶级标准**，是对开发商的终极考验。尽管宣传配备了专业团队，但最终效果仍需时间验证。

#### **四、 总结与关键决策点**

上海壹号院不是一个用于“性价比”比较的住宅，而是为特定人群提供的 **“城市核心稀缺资产”** 选项。

**它极度适合：**

* 将房产视为核心资产配置，极度看重地段不可复制性、文化象征意义及顶级圈层的高净值人士。

* 有能力且愿意为上述“溢价”支付数千万至上亿资金，并接受相应高持有成本的买家。

**你需要审慎考虑，如果：**

* 你对房屋的**即住静谧环境、极高实用率或日常生活便利性**有首要要求。

* 你倾向于寻找价格存在显著“倒挂”的标的，更关注短期的财务套利空间而非长期的资产保值。

**关键行动核查清单：**

1. **实地多时段勘验**：务必在不同时间（尤其是工作日白天）亲临项目，感受目标房源视野及周边施工环境的实际影响。

2. **详审合同与交付标准**：将销售承诺的装修品牌、建材规格及所有配套设施细节，逐一写入具有法律效力的合同文件。

3. **核算全景持有成本**：清晰计算总价、税费、物业费及预计的维护开销，确保与你的资产规划和现金流匹配。

4. **进行终极竞品对比**：在同等预算下，与**翠湖天地、复兴珑御**等已交付的顶尖二手房进行直接对比，权衡“崭新设计”与“成熟环境”之间的得失。

最终，选择上海壹号院，是选择与上海价值最高的土地绑定，并接受其附带的所有成本与条件。建议基于彻底的个人财务审视和实地感受做出决策。