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普陀真如新一代高端改善标杆

「上海城建·翠谷瑞仕」等待入市

将推主力约140-170㎡3-4房

网传效果图&户型图发布

上海普陀翠谷瑞仕

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项目效果图（城市设计阶段）

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基本信息

2025年9月4日，上海七批次土拍中，上海城建以总价524000万元拿下普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，楼板价79324元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡。

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2025年的最后一天，普陀区人民政府公示了上海城建真如翠谷项目规划方案。

根据公示方案，「翠谷瑞仕」项目位于真如副中心核心地带的翠谷版块，为纯住宅用地。

项目由南北两个地块组成，总出让面积约2.64万平方米，容积率2.5，限高100米。

规划显示，项目将建造9栋16-29层的高层住宅，其中包括7幢27-29层的大高层和2幢16层的小高层，两个地块之间由公共绿地分隔，地下部分预计将联通，方便业主共享社区资源。

整个项目计容总建筑面积约66058.5㎡。

规划设计要求本地块含商业建筑面积不小于200平方米，同时鼓励地下空间一体化设计开发。

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从最受关注的“整体抬板设计”来看，上海城建真如翠谷项目小区内部地面比城市道路要高6米，即整个项目抬高6米，比安澜上海还要高。

6米，接近两层楼高，上海城建真如翠谷项目为此特意设计了多个立体式下沉庭院，每个庭院下沉两个梯度，形成一个阶梯式的立体景观。

同时，上海城建真如翠谷项目还为两个最大的下沉式庭院配备了南北双会所，且在地下空间一体化的设计开发下，南北双会所可通过地下联通。

“整体抬板设计”不仅仅是为了景观，在整体抬板设计下，下方空间可被统筹规划为车行区、公共服务场所以及社区活动空间等，形成“超级底盘”或全架空层社区，地面则可成为纯粹的步行和景观空间，从而彻底改变传统住宅的布局逻辑。

据了解，上海城建真如翠谷项目已被定位为上海城建瑞仕系最高端产品。自2001年推出古北瑞仕花园以来，上海城建瑞仕系品牌一直是同区域内的标杆项目，项目或将面向追求高品质生活的城市中产和改善型家庭。

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推售信息

在户型方面，「翠谷瑞仕」明确指向改善型客群。根据设计方案预测，项目起步面积约在138-140平方米，主力户型面积段为140-170平方米。

位于北地块的楼王户型面积更有望突破200平方米。

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网传户型图：（过程稿仅供参考，最终以开发商公示为准）

B户型3房2厅2卫

C户型3房2厅2卫

D户型4房2厅2卫

3D户型4房2厅3卫上海普陀上海城建·翠谷瑞仕售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翠谷瑞仕售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翠谷瑞仕售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

若以市场预估的单价测算，该项目总价很可能进入2000-2500万级别，将成为普陀区新一代的高端改善标杆。

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周边配套

项目的另一大优势在于其稀缺的地段价值。

「翠谷瑞仕」所在的真如翠谷版块，是全市较早以“TOD+EOD”为双引擎驱动的综合开发项目，旨在打造一个城绿共生、全龄友好的高品质社区。

交通方面，项目毗邻在建中的20号线真华路站，周边已有11号线、14号线、15号线三条轨道交通环绕，加之上海西站这一连接长三角的重要枢纽，使真如的区位优势极为突出。

商业方面，紧邻网红商场中海环宇城和中心城区唯一山姆，配套能级高，项目自带商业用地，未来规划打造一个鸿寿坊同款街区市集。

上海普陀上海城建·翠谷瑞仕售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】翠谷瑞仕售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】翠谷瑞仕售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】环宇城作为唯一带山姆的32万超级购物中心。2024年开业以来，人气和人流刷新了全市榜单。2024年客流量达到2500万人次，首店超100家，新增量全市第二。

教育方面，项目周边有中福会幼儿园、华二普陀、曹二东校、海心剧院开心麻花总部等高品质文教配套。

生态休闲，约21.5万方的真如绿廊是上海中心城区最大的生态绿地之一，约每平方公里约1.14个口袋公园，十倍于全市的公园密度。

项目所在真如翠谷，近8万方生态园林体系伺环，市区罕见宜居环境。

上海普陀翠谷瑞仕

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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