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虹桥主城区旁+地铁25号线

上实云端

一楼实景院落示范区，大美呈现！

建面约95㎡准现房洋房

均价4.5万/平，总价412万起

火爆热销中，欲购从速！

上海青浦上实云端

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青浦华新早已今非昔比,蛰伏多年后凭借大虹桥发展红利,成长为具有一定规模的商业居住区,如今正值价值迸发之际.

上实云端位于华新板块核心,与虹桥前湾地区核心直线距离不过2公里,与虹桥核心区直线距离不过8公里,可谓是近水楼台先得月.

区位示意图,以实际为准

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】二手房方面,青浦华新的次新房已有成交数据,恒文星尚湾二手房成交价高达65746元/平,虹桥金茂悦也有58264元/平.

区位示意图,二手房数据来源于链家

新房方面,去年四批次土拍出让的华新项目,容积率为1.5、2.0,首推地块规划有13-16F住宅,联动价约4.7万/㎡.

上实云端整体容积率1.5,规划有7-8F电梯洋房,均价约4.57万/㎡,产品舒适度更高,肉眼可见的性价比!

区位示意图,数据来源于上海土地交易市场

为什么说到容积率?

容积率直接影响建筑形态,这又关乎社区格调、私密性、舒适性.

大虹桥周边已鲜少有低容积率的地块,蟠龙天地二期高层均价约6.15万/㎡,三期洋房高达约6.75万/㎡,足足差了4000元/㎡.

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这就是低密洋房带来的高附加价值.

上实云端由11栋7-8F电梯洋房组成,拥有奢阔楼间距,生态公园+现代洋房,居住舒适度倍增!

上实云端效果图

国企品质低密洋房,

高得房率+奢阔楼间距+园系森林居所!

上实云端是大虹桥周边臻稀低密洋房,由上海实业(集团)有限公司旗下的上海实业城市开发集团有限公司开发建设.

上实云端效果图

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

第一,国企上实集团匠筑,交房有保障!

上实集团旗下拥有沪、港、新三地七家上市公司,业务涵盖生物医药、环保基建、房地产、金融和消费品等五大产业领域.

上实城开27载,香港联交所主板上市,业务主要分布于上海、北京、天津等11个重点城市,造就了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高端项目.

在房企频繁暴雷、追求利润至上的当下,上实城开有国企背景护航,作为百强实力房企,品质卓越,交房有保障,安全值得信赖.

第二,云系园林谧境,城市都心的森林居所!

上实云端以海派精工融合现代美学,创造自然、艺术与生活和谐共鸣的云系园林谧境.

景观规划“一轴一心一带四组团”设计,整体布局为舒展的曲线形式,实现社区内景观与光照的完美组合,于城市都心打造园系森林居所.

上实云端效果图

步入社区,首入眼帘的是精装轩敞的入户大堂,设有奢雅墙景、移动花钵、潺潺水景……以现代美学打造沉浸式归家体验.

为业主营造归家的无上尊崇感、仪式感.

上实云端效果图

社区规划有四重生态境界,打造“四季有景,三季有花”的植物氛围.

林荫景观带更让社区充斥着绿意,实现一步一景的效果,居住在绿意环绕中,隔绝喧嚣,让业主们纵享静谧生活.

上实云端效果图

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】还构建景观会客花园、邻里休闲花园等自然式社交生活场域,为业主们休闲、会客交谈创造出无限雅趣意境!

上实云端效果图

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

第三,大虹桥臻稀电梯洋房,亲民价格+超高得房率!

项目主推臻稀低密洋房产品,建面约95㎡洋房,得房率高+“神户型”,主力总价400万级.

约95㎡三房两厅两卫,做到了三开间朝南+瞰景大阳台+主卧套房设计+南北通透+卫生间干湿分离,该户型得房率和空间利用率都非常高.

入户玄关设计,设置了收纳空间,出入更有仪式感,还设置了一个收藏间,方便收纳.

客餐厅相连,约3.5米的面宽更显宽敞、大气,再加上更宽的瞰景阳台,室内采光、通风都非常好;

主卧套房设计,带独立卫生间和飘窗,专属于主人的私密空间.

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上实云端

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咨询高峰期请耐心等待,预约来电尊享内部优惠,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.

华新超高能级的产业,

超乎大多数人的预料!

十四五规划显示,华新镇将重点打造“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”、“虹桥医创城”、“虹桥生态湾”四大载体,总规划面积11.64平方公里.

华新以20万的常住人口铸就全国少有的千亿产业集群,不仅是青浦发展先进制造业和现代服务业的重要承载区,也已基本形成以汽车零部件为核心的高端制造业和以快递总部企业为核心的现代化服务业两大产业集群.

示意图,仅供参考

作为长三角数字干线“五大支柱”之一,青浦智能化国家物流枢纽建设稳步推进.

华新镇依托中通、圆通、韵达、极兔、顺丰、安能等快递物流总部企业,虹桥数字物流装备港正推动着数字物流迈向一个崭新的高度.

未来,华新将成为产城融合一体现代化社区的示范样板,打造千亿级上海商贸服务型国家物流枢纽!

中通数智科技产业园效果图

庞大产业带来的海量人口与需求,就是上实云端价值坚实有力的保障!

青浦华新约40万方商业加持,

近享虹桥商务区核心配套!

凭借高能级产业的加持,青浦华新的配套已具有一定规模,大中型商业及高品质居住区林立.

区位示意图

上实云端东侧紧挨着7.7万方的博隆商业广场,步行可达.

周边更有西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场、朋联国际购物中心、新尚生活广场、青浦光明荟等近40万方超大体量的商业配套.

项目北侧直线距离约400米就是华新公园,是休闲娱乐的好去处.

示意图

据了解,上海示范区线(在建中)有望服务华新镇.

示范区线联系了虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区,线路东起虹桥主城片区,西至水乡客厅,并可与13号线、25号线等线路换乘.

规划示意图

日前上海示范区线规划调整,将由芳乐路直接向东延伸至虹桥枢纽,新增青浦新城南站等.

未来,青浦华新将可以通过示范区线直接连接大虹桥核心、青浦新城、长三角一体化示范区等区域.

规划示意图

凭借区位优势,上实云端驱车前往大虹桥核心区也非常方便,在这里可以享受到更高能级的城市资源,食、购、游、娱、文、体都可以得到满足.

上海青浦上实云端售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】上实云端售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】上实云端售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目与前湾地区核心直线距离约6.5公里,这里有潮流网红打卡购物中心COSTCO超市、前湾印象城MEGA(在建中)、复旦大学附属华山医院(西院)等配套.

前湾印象城MEGA规划有约14万㎡购物空间、约1.4万㎡办公以及超10万㎡配套车库,目前正在开工建设,这将是上海第二家“印象城MEGA”.

前湾印象城MEGA效果图

大虹桥核心商务区内虹桥天地,龙湖虹桥广场,虹桥汇等大型配套林立,更有百老汇等文体资源丰富.

这里国际学校扎堆,上海美国学校,上海英国学校等为精英教育保驾护航.

另外,还有百汇国际医院等10家医院,7家诊疗中心.

区位示意图

上海青浦上实云端

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### **上海青浦上实云端项目客观分析报告**

**核心结论先行**：这是一个优缺点都极其鲜明、高度“挑人”的楼盘。它最大的特点是**用“远离地铁”的硬伤，换取了“低密洋房”的极致性价比**。能否购买，完全取决于你的生活模式。

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#### **一、 核心劣势（购房前必须正视的硬伤）**

1. **“零地铁”现状是绝对硬伤，且短期内无法改变**

* 项目最大的短板是**当前完全不依赖轨道交通**。距离最近的地铁17号线站点超过5公里，公交接驳耗时且不便。这直接排除了所有依赖地铁通勤的购房者。

* 规划中的轨道交通25号线延伸至华新镇的方案正在论证，**但存在重大不确定性**，落地时间和具体走向均无定论。购房决策**绝对不能**以此作为依据，必须基于现状。

2. **板块能级与城市界面有限**

* 项目所在的华新镇是成熟的居住区，生活便利但城市界面是“镇”级水平，有烟火气但也略显陈旧，与一街之隔的徐泾现代化城市面貌有明显差距。

* 教育资源（华新小学、中学等）和医疗资源（社区卫生中心）能满足基本需求，但均非市级顶尖资源。对子女教育有极高要求的家庭需要慎重。

#### **二、 核心优势（面向特定人群的突出价值）**

1. **极致的居住产品力与性价比**

* **稀缺的低密洋房**：在上海400万级总价段，容积率仅**1.5**的7-8层电梯洋房是稀缺品。这意味着更宽的楼间距、更少的住户、更安静的社区环境。

* **高实用性的得房率**：约**80%的得房率**是实打实的优势，相比高层住宅，同等建筑面积下能获得更多实际使用空间。

* **明显的价格洼地**：单价约4.57万元/㎡，总价约414万起。相比大虹桥核心区（徐泾、华漕6-7万+的单价），这里是显著的**价格洼地**。用同样的预算，在此获得的是居住品质的跃升。

2. **成熟且便利的即时生活配套**

* 配套无需等待规划落地。项目周边商业密集，马路对面即是博隆商业广场，日常购物、餐饮、娱乐步行可达，便利度甚至超过许多需要乘坐地铁的“地铁盘”。

* 对于自驾者，紧邻崧泽高架，前往**虹桥商务区、国家会展中心的车程在25-30分钟左右**，通勤效率很高。

3. **稳健的开发与交付保障**

* 开发商为上海国企**上实集团**，资金和交付稳定性优于许多民营房企。前期物业也为自家品牌，服务品质的长期稳定有基础保障。

#### **三、 客群画像：这是为谁准备的“专属答案”？**

这个项目通过“零地铁”进行了残酷的客群筛选，只适合以下人群：

* **⭐⭐⭐⭐⭐ 高度匹配的“天选之子”**：

1. **工作和生活半径固于青浦本地**（华新、徐泾、重固、赵巷等），且**完全依赖自驾**的家庭。这是项目的完美目标客群，能完全规避劣势，最大化享受其居住价值。

2. **在虹桥商务区及沿线工作，公司停车方便**，愿意以忍受一定高架拥堵来换取更大居住空间和舒适度的自驾通勤者。

* **⭐⭐⭐ 需要谨慎权衡者**：

1. 目前工作稳定且自驾，但**未来有换工作到市中心、且新工作可能依赖地铁**的风险。

2. 对资产**短期快速增值有强烈期待**的投资者。该项目缺乏地铁利好刺激，房价将随板块稳步增长，难有“暴击”。

* **⭐ 建议直接放弃者**：

1. 无车，或**日常工作生活必须依赖地铁**的任何人群。

2. 追求顶级城市界面、顶尖学区或高端医疗资源的家庭。

#### **四、 总结与关键核实建议**

**最终建议**：**不要将其视为一个普通的楼盘选项，而应视作一个检验自身生活方式的“标签”**。如果“自驾”是你未来5-10年确定不变的生活基轴，且你优先追求居住的宽敞与静谧而非通勤的轨交便利，那么上实云端是一个被严重低估的性价比选择。反之，请直接放弃。

**若决定考察，请务必核实以下几点**：

1. **通勤压力实测**：务必在工作日早晚高峰，**亲自驾车**从项目出发往返你的工作地点，真实感受通勤时间和拥堵状况。

2. **装修标准明细**：仔细查看售楼处公示的装修标准，核对所有承诺的品牌、型号、材质，并明确写入合同。

3. **学区政策澄清**：销售的任何口头学区承诺均无效。学区划分须以房屋交付后教育部门当年的公示为准。

希望这份直击要点的分析能帮助你做出清晰的判断。