土拍探地报告①丨狮山“准地王”或致板块房价明年破“5”?

搜狐焦点苏州站 2018-06-26 08:35:47
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2018年,苏州市区(不含吴江)土地市场在沉寂半年后,终于引来了首次住宅用地的出让,2号公告一经挂牌,便在楼市中引起一阵热潮。根据公告内容,此次共计出让12宗地块,其中10宗住宅用地,分布在吴中区、相城区、高新区。

2018年,苏州市区(不含吴江)土地市场在沉寂半年后,终于引来了首次住宅用地的出让,2号公告一经挂牌,便在楼市中引起一阵热潮。根据公告内容,此次共计出让12宗地块,其中10宗住宅用地,分布在吴中区、相城区、高新区。

值得一提的是,2号公告中的“重中之重”便是新区。新区此次大方“贡献”出6宗宅地,许久未有地块出让的狮山街道,更是直接送出了两宗极佳的地块。其中位于苏州乐园旁的14号地块,起拍楼面价便达到了26500元/㎡,“准地王”无疑。为何区域内地块价格如此之高?一直看好狮山板块的各家房企这次会不会发力?逢拍必涨的魔咒是否会带动新区房价?且听小编慢慢道来。

14号地“荣耀归来 王者依旧”

高价地能否引来房企“哄抢”?

苏地2018-WG-14号地块,位于高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东,为纯住宅地块,总占地面积超7.5万方,其容积率为1-1.05,起拍总价20.93亿元,折合成起拍楼面价为26500元/㎡,这也是本次土拍中的最高起拍楼面价!

据小编实探,地块内部有河流穿过,将地块一分为二。地块二北部多为建筑垃圾,南部为附近居民种植的菜地。

表面起伏不平,土地亟待平整。地块周边道路平整,地块西侧为苏州福田金属有限公司,北侧为苏州爱普电器有限公司,东侧为狮山。

周边交通情况优越,道路平整,均为双向四车道,车流量不多。珠江路、金山路连接中环西线即可到达主城区和园区;公共交通建设基本完善,轻轨1号线苏州乐园站距离地块约1.5公里左右,3号线也在建设当中,30、301、319路公交可直接到达地块。

商业上,有金鹰商业广场和龙湖狮山天街两大综合商业体作配。随着苏州乐园的整体搬迁,原址也将升级打造成狮山广场,配备大剧院、科技馆、博物馆等文化设施。

(左为龙湖狮山天街,右为金鹰商业广场)

(狮山广场效果图)

教育资源方面,地块与苏州高新区实验小学校仅一路之隔。江苏省苏州实验中学、金色小学等校均在地块1.2公里左右。

关于该地块,还有一段不得不说的历史。14号地块曾在2016年以苏地2016-WG-38号的身份出让,起拍楼面价超过15000元/㎡,根据当时公告内容了解到,因规划调整,暂缓出让。但是,地块中途“退场”的节点,恰逢苏州首次在土拍中试水一次报价模式,或是相关部门认为地块“生不逢时”。虽然,未进入正式拍卖,此次重出江湖,地块身肩了刷新新区最高楼面价的重任。

随着各项设施逐步完善甚至趋于成熟,狮山板块已然成为众多房地产人士眼中的下一个园区。目前区域内龙湖狮山原著、天街等项目的售罄,也正式宣告了新房库存的告急,加之新区近几年主推周边区域地块,导致狮山板块楼市呈现“供不应求”的局面。这也使得尽管14号地块楼面价高达26500元/㎡,甚至可拍达36999元/㎡,但仍会有一大波房企跃跃欲试,“放手一搏”。

“精装修”成规划标配

狮山或再添一终极改善类住宅

根据建设项目规划设计条件,地块一的建筑高度要求在15-24米,地块二要≤18米。14号地块1-1.05的容积率,这两大条件意味着地块未来产品必须为叠墅或别墅类产品。

另外,要求显示地块内建筑要呈现西高东低、北高南低的布局,且全装修成品交付,另外地块一、二可架桥连通,地下车库可进行连通。并要无偿提供给政府3000㎡的社区管理服务用房。

香港著名富翁李嘉诚曾说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”而地段又主要看三大项,交通、配套、发展潜力!狮山板块经过这些年的发展,地段优势凸显。更有业内专家戏称“狮山的房子不愁卖,狮山正中心的房子更不愁卖”,可见其楼市火爆。

而成交价格方面,龙湖狮山原著、龙湖狮山天街、融创狮山御园荷澜庭等项目,二手房成交均价约40000元/㎡,14号地块的成功出让,或将为狮山核心板块施加一波“逢拍必涨”的魔咒,甚至为狮山周边板块带来一波有力的去化“强效药”。

14号地块在地理位置、周边配套上,无疑是一个“香饽饽”。但由于高端产品的去化时间长,一旦突破市场指导价,甚至还要现房销售,且有精装要求,资金压力是一难题,地块的成交出让,拿地房企是否会随大流采取“合作开发”的模式,搜狐焦点也将持续为您关注!

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