土拍探地报告①丨狮山“准地王”或致板块房价明年破“5”?

2018年，苏州市区（不含吴江）土地市场在沉寂半年后，终于引来了首次住宅用地的出让，2号公告一经挂牌，便在楼市中引起一阵热潮。根据公告内容，此次共计出让12宗地块，其中10宗住宅用地，分布在吴中区、相城区、高新区。

值得一提的是，2号公告中的“重中之重”便是新区。新区此次大方“贡献”出6宗宅地，许久未有地块出让的狮山街道，更是直接送出了两宗优质的地块。其中位于苏州乐园旁的14号地块，起拍楼面价便达到了26500元/㎡，“准地王”无疑。为何区域内地块价格如此之高？一直看好狮山板块的各家房企这次会不会发力？逢拍必涨的魔咒是否会带动新区房价？且听小编慢慢道来。

14号地“荣耀归来 王者依旧”

高价地能否引来房企“哄抢”？

苏地2018-WG-14号地块，位于高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东，为纯住宅地块，总占地面积超7.5万方，其容积率为1-1.05，起拍总价20.93亿元，折合成起拍楼面价为26500元/㎡，这也是本次土拍中的较高起拍楼面价！

据小编实探，地块内部有河流穿过，将地块一分为二。地块二北部多为建筑垃圾，南部为附近居民种植的菜地。

表面起伏不平，土地亟待平整。地块周边道路平整，地块西侧为苏州福田金属有限公司，北侧为苏州爱普电器有限公司，东侧为狮山。

周边交通情况优越，道路平整，均为双向四车道，车流量不多。珠江路、金山路连接中环西线即可到达主城区和园区；公共交通建设基本完善，轻轨1号线苏州乐园站距离地块约1.5公里左右，3号线也在建设当中，30、301、319路公交可直接到达地块。

商业上，有金鹰商业广场和龙湖狮山天街两大综合商业体作配。随着苏州乐园的整体搬迁，原址也将升级打造成狮山广场，配备大剧院、科技馆、博物馆等文化设施。

（左为龙湖狮山天街，右为金鹰商业广场）

（狮山广场效果图）

教育资源方面，地块与苏州高新区实验小学校仅一路之隔。江苏省苏州实验中学、金色小学等校均在地块1.2公里左右。

关于该地块，还有一段不得不说的历史。14号地块曾在2016年以苏地2016-WG-38号的身份出让，起拍楼面价超过15000元/㎡，根据当时公告内容了解到，因规划调整，暂缓出让。但是，地块中途“退场”的节点，恰逢苏州首次在土拍中试水一次报价模式，或是相关部门认为地块“生不逢时”。虽然，未进入正式拍卖，此次重出江湖，地块身肩了刷新新区较高楼面价的重任。

随着各项设施逐步完善甚至趋于成熟，狮山板块已然成为众多房地产人士眼中的下一个园区。目前区域内龙湖狮山原著、天街等项目的售罄，也正式宣告了新房库存的告急，加之新区近几年主推周边区域地块，导致狮山板块楼市呈现“供不应求”的局面。这也使得尽管14号地块楼面价高达26500元/㎡，甚至可拍达36999元/㎡，但仍会有一大波房企跃跃欲试，“放手一搏”。

“精装修”成规划标配

狮山或再添一终极改善类住宅

根据建设项目规划设计条件，地块一的建筑高度要求在15-24米，地块二要≤18米。14号地块1-1.05的容积率，这两大条件意味着地块未来产品必须为叠墅或别墅类产品。

另外，要求显示地块内建筑要呈现西高东低、北高南低的布局，且全装修成品交付，另外地块一、二可架桥连通，地下车库可进行连通。并要无偿提供给政府3000㎡的社区管理服务用房。

香港著名富翁李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段！”而地段又主要看三大项，交通、配套、发展潜力！狮山板块经过这些年的发展，地段优势凸显。更有业内专家戏称“狮山的房子不愁卖，狮山正中心的房子更不愁卖”，可见其楼市火爆。

而成交价格方面，龙湖狮山原著、龙湖狮山天街、融创狮山御园、荷澜庭等项目，二手房成交均价约40000元/㎡，14号地块的成功出让，或将为狮山核心板块施加一波“逢拍必涨”的魔咒，甚至为狮山周边板块带来一波有力的去化“强效药”。

14号地块在地理位置、周边配套上，无疑是一个“香饽饽”。但由于高端产品的去化时间长，一旦突破市场指导价，甚至还要现房销售，且有精装要求，资金压力是一难题，地块的成交出让，拿地房企是否会随大流采取“合作开发”的模式，搜狐焦点也将持续为您关注！