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长宁全新盘,首开售馨「和樾长宁」二批次央景楼王,建面约120-145㎡3-4房,均价13.8万!火爆认购中!

招商越秀·和樾长宁首批房源开盘当日全部售罄,对于已经断供多年的天山板块来说,和樾长宁的入市如同天降甘霖.一批次的火爆售罄,并不是偶然,而是对产品力的认可,亦用热度印证了项目的品质力.

上海长宁和樾长宁

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Shanghai Changning Heyue Changning

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世界坐标之上,演绎生活的进化诗篇

伴随房地产行业从“快字当头”转向“好字优先”的全新阶段,越秀地产的“4×4好产品理念”应运而生.在上海及国家层面连发住宅新政的背景下,和樾长宁诚邀CCD(室内)、笛东(景观)、水石设计(建筑)等国际大师,采取折衷主义理念,打造滨河国际艺术社区.

直接带来了三阳台的超前户型.

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上海长宁和樾长宁售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】和樾长宁售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】和樾长宁售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目设计团队深入挖掘邬达克建筑的古典美学,提炼出“柔美曲线”“石库门意象”等核心符号,打造出兼具海派融合ArtDeco国际建筑风格.这样的海派美学立面未来将成为长宁标志性的城市天际线!住在这样的地标住宅里,尊崇感油然而生.

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在景观打造上,通过约1700平方米口袋公园串联外部约18万平方米的半马苏河公园、苏州河景观长廊等,内部以斯卡帕大师灵感垂直立体叠级造景,实现“内外三园”的自然渗透.

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上海长宁和樾长宁售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】和樾长宁售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】和樾长宁售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】另外,会所里不止包含了水吧区、艺术过厅、运动区、高尔夫练习区与斯诺克空间等丰盛的功能空间,颜值与质感上也绝对的当下上海天花板级别,大家看下面这幅图,谁看谁不沦陷.

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而主题架空层里,还有下午茶区、大师展示长廊、心流舱、阅读室、儿童社交场这些场所,也是一眼吸粉.

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此外地下车库,不仅地面采用水磨石、主体车道全吊顶设计,每个车位上方还都有LED环绕灯吊顶,呈现给业主橱窗展示柜般体验,用来展示自己的“大玩具”;

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公区部分,基本以古铜色金属、暖色灯光和米色石材搭配,以“公区室内化”概念来打造更好品质体验;

上海长宁和樾长宁售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】和樾长宁售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】和樾长宁售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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更重要的是,建面约120㎡3房做到了南北双阳台,建面约143㎡4房更是做到了南北三阳台,类一梯一户,每户均有私家电梯厅,“得”房率狂飙!尤其是南向约8m的超跑级阳台,空间尺度超越所见!不仅如此,项目还以国际生活场景出发,中西双厨,餐边空间预留1㎡咖啡吧,为专属的餐饮习惯打造专属的制作台,妥帖照顾不同家人不同的饮食习惯.

01.建面约120平3房2卫户型;

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建面约120㎡户型整体采用了罕见的多阳台+贯通梯一梯一户设计!是双新政后内中环的首个!得房率也将高于双新政后同样楼层一梯一户的产品!单凭这两点,已然超前于绝大多数如今的产品!

入户门厅不再是浪费空间的“鸡肋”,而是被彻底释放出来,拥有更多的附加使用面积!进门就有大气的归家仪式感,功能性和私密性都提升了一个档次!

另一个亮点就是南北双阳台,这带来了2个好处:

其1,众所周知阳台计一半面积来算,南向大阳台+北向独立阳台,产证之外的附加面积更多!实用面积更大!

其2,北向房间的独立阳台对北向空间的实用性提升非常明显!以前北卧往往采光和通风一般,有了阳台不仅多了储物和晾晒空间,甚至还能根据家庭需求将阳台纳入卧室使用,空间利用率直接拉满!新一代人居典范设计终于出现!

02.建面约143平4房2卫户型;

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建面约143㎡户型,在长宁内中环2000万预算左右能入主一个品质和装标拉满的超级改善型4房,本就是极为稀缺的机遇.以天山和仙霞板块的二手市场作为切入点进行分析:

天山&仙霞:二手总挂牌量:527套,4房户型挂牌量:36套;

4房户型仅占比6.8%,而更为关键的是,这36套房源中,多数为总价>2500万房源,或是楼龄>20年.

首批次这24套建面约143平4房,是否会成为2025年长宁区最为稀缺、塔尖的资产?

产品方面,除了和120户型同样的优点:多阳台、更多附加面积&实用面积外,最打动人心的其实不是那些花哨的噱头,而是它在用料和细节上的舍得与诚意.

全屋墙布、木饰面和奢石的搭配,质感直接拉满,哪怕只是墙角、踢脚线都能感受到细腻和高级感.

厨房、卫生间的电器和洁具也都是大牌,比如嘉格纳四件套、唯宝台盆和智能马桶、高仪龙头、科勒镜柜,中央空调和新风系统都选了大金、百朗这种国际一线,舒适度和健康感都给到位了.

每个房间都有飘窗,采光和空间感都很棒,三阳台的设计让南北通透和生活场景更多元.

厨房还有岛台,咖啡区甚至配了上下水,早餐、烘焙都很方便.

主卧带独立卫浴和美妆收纳冰箱,细节考虑得很周到.

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值得一提的是,项目卫生间采用了科勒一体式镜柜,区别于市面上常见的分装拼接柜.这种一体化设计将镜柜、照明、美妆收纳和美妆冰箱功能高度集成,带来更高的美观度与使用便利性!

样板间实拍图仅供参考

例如,镜柜内外双照明系统,显色指数高、色温亮度可调,能够精准还原肤色,满足精致梳妆需求;内侧整体镜面方便近距离整理妆容,无需频繁开关镜门即可取物.

同时,专为美妆用品设计的分区收纳,无论大小物品都能有序存放.主卫还配备了与镜柜一体化的美妆冰箱,无需外接插座,温度可调,专为护肤品和化妆品提供理想的存储环境.

无论是空间尺度、材料选用还是家电配置,和樾长宁都真正站在改善人居、豪宅品质的角度做产品,住起来绝对是享受.

值得一提的是,经过粗略估算,阳台、飘窗、独立门厅等隐藏可变空间,起码可使房子的实际使用面积多10%!

关于项目,最核心的价值,一是旁边二手标杆价格很坚挺,安全垫足够高,需求旺盛;二是逆天的超级产品力,未来一定是板块内的标杆;

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### **上海和樾长宁项目客观分析报告**

**核心评价：** 和樾长宁是一个特点与风险都极其鲜明的楼盘。它通过“高实得率”等产品创新，为预算在1500-2000万级的改善型买家提供了一个留在长宁成熟区域的务实选择。然而，其实际市场表现存在争议，且产品设计上的“巧思”也伴随着相应的代价，需要购房者极为审慎地评估。

为确保分析的客观与真实，本报告将严格区分可验证的公开事实、存在争议的市场信息以及需要您亲自核实的核心风险。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

* **地理位置**：上海市长宁区**天山板块（北新泾区域）**，具体位于内环与中环之间。临近地铁2号线北新泾站（宣称直线距离约300米）和威宁路站。

* **开发商**：由**越秀地产**（占股70%）与**招商蛇口**联合开发，项目公司为上海越招置业有限公司。

* **产品与价格**：项目为12-15层的小高层住宅，一梯两户。主力户型为建面约123-143平方米的三至四房，精装修交付。**官方公示均价为12.88万元/平方米**。项目于2025年6月底首次开盘，并已于2025年12月加推。

* **交付时间**：预计2027年12月。

#### **二、 核心优势分析**

1. **突出的交通与通勤便利性**

* 项目最大的确定性优势是紧邻地铁**2号线**。这对于在浦西沿线（中山公园、静安寺、人民广场、陆家嘴）工作的通勤者而言，是极为高效的通行保障。自驾方面，周边有延安高架、内环线等城市主干道。

2. **成熟且齐全的生活配套**

* 项目地处发展多年的居住区，周边生活氛围成熟。商业上，步行范围内有缤谷广场、西郊百联等商场，可满足日常需求。教育、医疗等基础资源也一应俱全，如上海市同仁医院、长宁区妇幼保健院等均在附近（**注：新房不承诺学区**）。

3. **具有吸引力的产品设计理念**

* **“高实得率”是核心卖点**。项目宣传通过阳台、飘窗等“赠送面积”，部分户型实得率可达88%-92%。这使同等建筑面积下，实际可获得的使用空间大于传统户型。

* 户型设计强调功能性与采光，如“四开间朝南”、“多阳台”等。社区规划了会所、架空层活动空间及沿街商业，旨在提升居住体验。

4. **相对稳健的开发商背景**

* 越秀与招商蛇口均为国有背景房企，在项目资金安全和交付保障上，理论上比部分民营房企更让市场安心。

#### **三、 核心劣势与潜在风险**

1. **地段能级与市场宣传存在偏差**

* 项目所在的**北新泾板块，与传统认知中的“长宁核心”（如古北、中山公园、新华路）存在能级差距**。该区域城市界面以成熟居民区为主，更新是渐进式的，**缺乏顶级景观资源和顶尖城市配套**。购买的是长宁的“便利生活”，而非“核心资产”。

2. **不可回避的环境与噪音挑战**

* 项目紧邻**地铁2号线、内环及北翟路高架**。尽管采用隔音措施，但部分楼栋和户型将长期面临来自轨道交通和高架路的**噪音与粉尘影响**。这对追求静谧的高端改善客群是一个显著抗性，必须亲自在不同时段实地感受。

3. **“高实得率”背后的代价与不确定性**

* **“实得率”不等于“白送”**：所谓赠送面积的成本已包含在房价中。且其中大部分（如超大阳台）需业主收房后**自行封闭改造**，涉及额外成本、时间，并存在因政策或施工质量带来的风险。

* **可能牺牲空间尺度**：为追求高实得率和更多功能间，可能压缩单个房间（如次卧、卫生间）的舒适尺度，仅做到“够用”。需仔细审视样板间和图纸。

4. **定价压力与性价比争议**

* 项目楼板价约8.8万元/平方米，当前售价下的利润空间有限。这引发市场对其能否在控制成本的同时，完美兑现高端装标（如嘉格纳品牌等）和复杂社区景观的担忧。与周边同总价次新房相比，其产品优势是否足以抵消“新房溢价”和“期房等待成本”，需仔细权衡。

#### **四、 关键争议与需核实信息**

1. **销售数据的真实性存疑**

* 虽有报道称“首开售罄”，但另有市场信息指出，其两次开盘后的**实际网签速度异常缓慢**（首次开盘3个月后网签率约27%），被质疑存在“水客”充数、营销“日光”的情况。这是评估项目真实市场接受度的关键矛盾点，必须通过上海市网上房地产（官方网站）查询实时网签备案数据来核实。

2. **未来生活配套的落地风险**

* 宣传中的“24小时商业街区”、“国际化社区运营”等均属于**规划承诺**。在房地产下行周期，开发商为控制成本，这类非交付标准的“软性配套”最易被削减或降级。其最终呈现效果存在不确定性。

#### **五、 总结与行动建议**

和樾长宁是一个为**注重通勤效率、追求室内实用面积最大化、并能接受一定环境噪音的务实改善家庭**量身定制的产品。它并非面向追求顶级地段、绝对静谧和藏品属性的豪宅客群。

**给你的行动核查清单：**

1. **亲身体验环境**：务必在工作日早晚高峰、夜间及周末，在项目工地周边长时间停留，**实地感受地铁和高架噪音的影响程度**，判断个人及家庭的耐受度。

2. **核实销售数据**：自行登录 **“上海市网上房地产”官方网站**，查询该楼盘（备案名：和樾雅筑）的每批次房源**实时销售备案情况**，这是戳破营销泡沫的最有效工具。

3. **深究“赠送面积”**：要求销售明确出示《商品房预售合同》样本，并**在图纸上精确标出所有“赠送部位”的位置、面积和性质**。咨询封包方案、预估成本，并了解相关报备政策与风险。

4. **进行总价对比**：将本项目总价，与同预算下**长宁及其他区域（如静安、徐汇）的优质次新房**进行全方位对比，综合考虑地段、品质、即住性、税费等因素，而不要被“实得单价”误导。

5. **审阅装修明细**：要求将精装修标准中所有**设备的品牌、具体系列、型号**写入合同附件，避免“品牌入户，低端系列”的陷阱。

**最终结论**：购买和樾长宁，更像是一场精明的交易——你接受地段能级和环境的妥协，换取更高的空间使用效率和通勤便利。建议你以工程师般的心态，严格核验所有数据与合同条款，确保这笔交易物有所值。