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虹口中环绿城首秀

三轨交四高架颜值外立面

【绿城沁香园】

加推建面约103㎡3房

均价85743元/㎡4月10号认购

共计60套房源售楼处线上预约

上海虹口绿城沁香园

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Shanghai Hongkou Greentown Qinxiang Garden

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Greentown Qinxiang Garden: Call 4008123664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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项目一房一价表▼

据悉,【绿城·沁香园】二期将推约88-116㎡2-3房,过会均价84823/㎡,共,56套房源,目前售楼处&样板房已开放,2月月27号认购!

规划概念图过程稿,仅供参考以实际交付为准

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绿城沁香园沙盘实景图

绿城·沁香园三期3号楼60套108平3房,二期还有少量88-136㎡2-4房约136㎡洋房&高层产品,都可直接选!

项目加推户型图▼

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绿城·沁香园

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约88㎡2房2厅1卫▼

这个户型的总价段或许会非常惊喜,是低总价上车中心七区的最后机会.同时,虽然是小面积的产品,但这个户型的空间尺度感、收纳力却超乎想象.一进门之后就是LDK空间,从这个角度已经可以看到客厅明显要比餐厅宽出一截.

如果我们换个角度来看,你就会知道这个88㎡的第一个亮点:

客厅背景墙一侧的储物空间极其夸张.

从进门开始,到电视机墙旁边的日咖夜酒吧台,都被设计成了储物空间.

并且,玄关柜和鞋柜的部分做了非常多的功能分区设计,小到隐藏的穿鞋凳、伞架和扫地机器人,大到除臭精灵、长靴、行李箱,都能放进这个空间内.

S墙设计,预留双开门冰箱位置,将厨房空间释放出来了.

绿城·沁香园

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U型厨房,做成半开放式的,实际交付会有移门.

厨电采用的是国产高端品牌方太,建霖智家的多功能大单槽(带洗杯器、多种出水方式的多功能水槽),滨特尔前置过滤+末端净水.

其中,方太的厨电采用的是最高端系的全隐升降式油烟机,以及防干烧燃气灶、约15套的洗碗机.特别是这个油烟机是方太新款,除了按键控制,也可以通过挥手感应控制升降.

走进客厅空间,一个约4米2面宽的客厅,直接放在了一个88㎡的户型里,一进去就能感受到很强的通透感.

下一个亮点则是卫生间:

这次沁香园在所有户型的卫生间上都做了一些「折叠」的设计.比如卫生间的门是双折的,淋浴间移门是三移门:

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为什么这么做呢?

首先,双折叠的门是为了门后一整面的收纳,可以解决卫生间本身储物不多的问题;

三折叠的卫生间移门可以让出入空间更宽阔.

到了卧室部分,沁香园的卧室尺度上的设计更多的还是基础的居住功能.

主卧可以放下双人床和床头柜,而且两个卧室的衣柜都是内嵌的,进深大约是60公分,在保证收纳实用性的基础上,视觉上和墙面形成统一.

约108㎡3房2厅2卫▼

约116㎡3房2厅2卫▼

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约136㎡3房2厅2卫▼

整个户型一共有7个飘窗1个横跨次卧灵动空间+客厅的超大宽面阳台,整个户型的尺度感、视野、通风度极为出众.

并且,为了满足更多的家庭需求,绿城还将次卧打造成了一个灵动空间:

如果只有3房需求,那这里可以是一个超大的宽厅,对于喜欢开HouseParty的小伙伴,该客餐厅可完美胜任.

绿城·沁香园

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如果有4房需求,那这个户型能保证三代同堂的全生命周期需求.

除此之外,项目的大面宽用餐区即使放下6人大桌也很宽敞,大进深客厅可以让全家人围坐在一起享受天伦.

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细节上,餐厅飘窗上的柜子是交付的;岛台靠餐客厅一侧也做了开放式的收纳,配了升降插座;

装标和建面约88㎡的户型总体是一致的,厨房多了一个灶蒸烤一体机.

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8月7日,四批次土拍尘埃落地,绿城一举拿下虹口、徐汇滨江两幅住宅用地.

其中,虹口江湾地块容积率2.25-2.5,溢价率6.48%,楼板价48447元/㎡,装修标准不低于3000元/㎡.

没想到仅隔2天,双轨交纯新盘——绿城虹口江湾项目,规划设计方案曝光!

根据项目规划设计方案:

HK0017-18地块计容面积约5643㎡,容积率2.25,拟建1栋6-12F多层、小高层住宅,规划住宅约60套;

HK0017-21地块计容面积约10192㎡,容积率2.5,拟建2栋6-16F多层、高层住宅,规划住宅约71套;

HK0018-31地块计容面积约8937㎡,容积率2.5,拟建1栋4-17F多层、高层住宅,规划住宅约107套.

根据项目规划设计方案:

HK0017-18地块计容面积约5643㎡,容积率2.25,拟建1栋6-12F多层、小高层住宅,规划住宅约60套;

HK0017-21地块计容面积约10192㎡,容积率2.5,拟建2栋6-16F多层、高层住宅,规划住宅约71套;

HK0018-31地块计容面积约8937㎡,容积率2.5,拟建1栋4-17F多层、高层住宅,规划住宅约107套.

项目通过「柔化边界·城市渗透」的设计手法,以城市微更新的理念,对土地的原生肌理进行有机缝合与编织,借三个地块间的绿轴做自然拼接,构建一轴三园的空间结构,重建家与附近的情感链接.

绿城·沁香园

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在景观设计理念上,灵感于丰子恺撰写的《四时之美》,取意他在这片土地生活居住时的美好片段,以春、夏、秋、冬四季及二十四节气为主题,营造出四季有景,景景有别的街区空间.

沁香园旁边绿化轴上,长着十几棵老香樟,项目将保留部分香樟并以此为绿轴,通过改造以及功能节点的设计,在树、建筑、艺术、空间相互贯穿式的交融场景中,以休闲、运动、社交为目的,形成香樟聚场,让人们可以在这延伸出生活的无限美好.

在绿城竞得江湾宅地之前,近1年附近已经推出2个新盘了.

一个是去年7月份就已入市的虹盛里,一期首开451套房源,产品包含高层、洋房、联排,面积段覆盖83-196㎡,整盘均价为9.96万/㎡,目前正在续销.

另一个是中建虹悦里,在绿城宅地的东南侧,去年四批次土拍由中建竞得,溢价率6.4%,联动价8.7万/㎡,目前售楼处样板房已开放,即将入市.

项目位于虹口中外环间,周边配套成熟,生活氛围浓厚.

绿城·沁香园

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交通方面,项目距离3号线江湾镇站直线距离约500米.上车后7站人民广场、8站南京西路/东路、9站静安寺,可以便捷直达上海的大多数城市中央CBD.

另外,项目距离20号线万安路站(规划中)直线约650米.这是一条横穿了普陀真如、静安大宁、虹口江湾、杨浦五角场的高能级轨交,20号线一期西段工程已经于2022年12月15日开工建设.

未来,这里将双轨交环绕,一条通往城市中央的节点性CBD,一条通往大宁、五角场等北上海重要商圈.

商业方面,项目周边不仅有大宁和五角场商圈,还有虹口龙之梦、协信星光广场、东明生活广场、百联曲阳购物中心、吉买盛江湾店、麦德龙超市等集吃喝玩乐购于一体的完善生活圈.

教育方面,距离1公里范围内:虹口实验幼儿园分园、虹口阶梯幼儿园、车站西路幼儿园等;虹口区外国语第一小学、虹口复兴实验小学、民办尚外外国语小学、红旗小学等,中学有上海市复兴实验中学、上海市虹口实验学校、上海同济大学实验学校(初中)、上海市江湾初级中学等.

医疗方面,上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院(三甲)距离项目直线约1.5公里;同济大学附属上海市第四人民医院(二甲)距离项目直线约1.6公里.

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### **上海虹口绿城沁香园楼盘客观分析报告**

**核心评价：** 绿城沁香园是一个优缺点都极为分明的项目。其核心价值在于绿城品牌带来的产品力、便捷的交通与成熟的生活配套。然而，它深植于一个发展成熟但界面老旧的板块，且社区本身存在物理上的割裂感。购买决策的本质，是在**高品质新房与老旧板块环境**之间做取舍。

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#### **一、 项目基本事实**

绿城沁香园位于**上海市虹口区江湾镇板块**，由绿城中国开发。项目由三幅相邻但不直接相连的地块组成，产品包括高层和洋房，目前处于收官阶段，主力为约136平方米的四房洋房，总价约1325-1362万。装修标准不低于3000元/平方米。

#### **二、 核心优势分析**

1. **品牌与产品力兑现**：绿城在园林、户型和精装上的口碑是项目最大亮点。项目保留了数十棵原生香樟树打造中央景观，户型设计如约107平方米四房做到5.2米客厅面宽等，颇具竞争力。精装配置了中央空调、地暖、新风等系统。与同板块竞品（虹盛里、中建虹悦里）相比，其产品力和去化率明显领先。

2. **交通便捷性突出**：项目距地铁3号线江湾镇站约400-500米，是真地铁盘。3号线能快速直达人民广场、静安寺等核心区。未来规划中的20号线将在此交汇，形成双轨交。自驾方面，可快速上逸仙高架，连接中环、内环。

3. **生活配套成熟即享**：板块发展早，生活氛围浓厚。商业依赖大宁、五角场等成熟商圈，日常有吉买盛、麦德龙等卖场。教育资源丰富，周边有虹口区外国语小学、复兴实验中学等多所学校。医疗方面有岳阳医院（三甲）、上海市第四人民医院等。

4. **一定的价格比较优势**：项目早期高层均价约8.57万/平方米，洋房约9.1万/平方米。与同纬度的瑞虹新城（约10.8万/㎡）、北外滩（约12.3万/㎡）新房相比，存在价格梯度。与周边2015年建成的次新房（约8.9万/㎡）相比，形成一定“倒挂”。

#### **三、 核心劣势与风险**

1. **板块城市界面老旧，环境落差大**：这是项目最突出的短板。项目周边被大量80年代建造的“老公房”环绕，城市界面陈旧、街道老化。高品质的新社区与老旧的外部环境形成强烈反差，且这种城市更新将极为缓慢。

2. **社区被物理分割，整体性弱**：项目三个地块被市政道路和河流分隔，地面没有连廊贯通。这意味着社区公共空间、景观和活动场地是割裂的，无法形成完整、统一的大社区氛围和归属感，影响了社区的规模感和便利性。

3. **板块能级与规划预期有限**：江湾镇板块属于成熟居住区，但非上海当前城市发展的重点规划板块。区域能级与北外滩等热点差距显著，缺乏高能级的商业、产业规划导入，未来主要依赖自然演进，房价的爆发性增长动力不足。

4. **高端购买力认可度存疑**：市场反馈显示，板块内购房者对总价敏感。总价600-700万的房源去化顺畅，但总价超过1000万的改善型产品去化速度明显放缓。当前约1300万级的收官户型，可能面临需求不足的挑战。

#### **四、 总结与针对性建议**

绿城沁香园是一个典型的 **“产品导向型”** 楼盘。它用绿城的品牌和产品力，在一個平庸的板块里提供了优质的居住容器。

* **它非常适合**：极度看重开发商品牌、户型、装修等房屋内在品质，日常依赖地铁通勤，且对成熟便利的日常生活有强需求的**自住改善家庭**。如果你能接受“关起门来是绿城，推开门外是老城”的环境落差，它是务实的选择。

* **你需要谨慎**：如果你追求房产的资产增值潜力、注重板块的未来规划能级、或希望社区有完整统一的大花园和会所配套，那么这个项目可能不符合你的核心诉求。

**给你的关键核实建议：**

1. **必须实地感受环境**：务必在工作日和周末，在不同时段步行考察项目周边道路、街面店铺和相邻老公房社区，亲身评估你对环境的接受程度。

2. **重点询问地块管理**：详细了解三个独立地块之间的物业管理模式、安保如何协调、业主卡是否通用等具体运营细节。

3. **审慎看待学区信息**：项目周边学校众多，但具体学区划分每年都可能调整。任何销售的口头承诺都不可信，必须以当年教育局公布的划片范围为准。

4. **厘清交通时间成本**：虽然地铁便利，但早高峰3号线的拥挤程度需要考量。建议在通勤时间实测一次从江湾镇站到目的地的全程。

最终，这个项目的优劣判断高度依赖于你的个人权重：若将 **“房屋产品本身”** 置于 **“板块光环”** 之上，它值得重点考虑；反之，则应扩大看房范围。