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上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

静安内环内【保利誉静安】

建面约109㎡

交付样板间现已正式开放

首批建面约143㎡四房

均价130180元/㎡

已开启认购

上海静安保利誉静安

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Shanghai Jing'an Poly Yujing'an

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Appointment Hotline for Property Viewing)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Poly Yujing'an: Dial 400-812-3664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

备受期待的静安内环内新规后旗舰作品——誉静安,96套建面约143㎡真4房明日认购盛启!首开均价仅约130180元/㎡,总价1627万起!

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项目的一房一价已经公示,我对其做了详细切分,几点惊喜分享给大家:

①首先是总价切分:

我们发现项目首开80%以上房源总价低于2000万!最低甚至只要约1627万起,首套首付约240多万就能在一步到位进阶内环内4房,非常诱人.

另外中间户的性价比特别高,中区1780-1870万,低区1650-1770万.基本上1800万左右就能选到非常不错的楼层.

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上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】②其次我对楼栋单价进行切分:

整体定价呈现自西向东逐步递增的趋势,5、6、7单元的中户在居住体验上差异不大

其中6单元东西户定价一致,7单元价格略高于5单元,若追求性价比,建议优先考虑6单元.

不过东边户靠近3层别墅,与墅区为邻,闹中取静的氛围更强烈,当然中高楼层视野也会更为开阔.

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③最后来看楼层分析

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这里补充很关键的1点选楼层因素——日照.

经过建筑设计师测算,项目首开的1-B楼南面几无遮挡,春夏日照拉满,即使是冬至时分也几乎所有楼层所有房源都有5个小时的日照(内环内大部分小区冬至日照时长2-3个小时),真正的城心“阳光房”.

也正因为首开房源是全单元全楼层的优秀,所以中间套和中低区房源的性价比进一步凸显!

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楼层定价方面,在6层、10层、18层设有价格跳差,同一区间内层差较小,建议从高楼层往低楼层进行选择.不过10层以上可以越过南侧现有建筑,城心视野更优.若预算充裕,建议优先选择高楼层.

首开户型只有1个面积段,这部分我们就留到后文再说.

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跳出项目本身,横向对比上海市区所有新房,平心而论,我认为誉静安这批首开房源,很可能是年末置业内环内四房的终极答案!

我们详细剖析项目的3个标签,你就能明白它有多么不可复制:

保利誉静安售楼处线上预约看房热线电话:400-8123-664(24小时热线含专属置业顾问)上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

标签①内环内绝版性价比,低门槛入主半亿豪宅区!

内环土地本就臻稀,面积仅占全市约1.8%,但它的资源却是全市平均约10倍.

上海顶级文脉、商业地标、交通枢纽与生态绿地,几乎都浓缩在内环内.

在自住时代,这样的地段一定更值钱的!

所以近2年内环内新房价格暴涨,黄浦、徐汇内环内新房逼近甚至超过20万/㎡,浦东内环内18万+/㎡,老静安17万+/㎡、绿城内环内也直奔20万/㎡而去、发展序列靠后的杨浦滨江也逼近14万/㎡.

相比之下,占位静安内环内核心位置的誉静安,13万/㎡的首开价绝对劲爆,无疑是当前内环内新房的至高性价比!

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以上价格来自网上房地产,预计价格仅供参考

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】更重要的是,誉静安当前是内环内价格洼地,未来的成长空间同样肉眼可见!

誉静安占位大苏河湾板块!

经过10年深耕,苏河湾已经成为上海内环内少有的成熟的半亿级豪宅区!

区域内多个项目单套成交价格突破半亿,如华侨城苏河湾、中粮天悦壹号、傲舍(10月底网签成交1套353平大户型新房,总价5138万)等,高端属性已然成型.

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以上价格来自链家网成交

今年这个半亿豪宅区连发2块豪宅新地,东斯文里、苏河湾新地块的网传售价都超过20万/㎡!(价格仅供参考,以开发商官宣为准,不作为资产配置依据)

一边是2千万以下低门槛抢住半亿豪宅区的人生进阶机遇;

一边是板块新房即将冲破20万/㎡大关的价值预期;

鱼和熊掌兼得的誉静安,你还要错过吗?!

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以上预计价格仅供参考

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】标签②用比周边二手房还便宜的价格,买3.5代宅的越级改善机会!

我们聚焦誉静安周边的二手次新房,基本都在13万/㎡,中兴路壹号更是挂牌价近14.5万/㎡.

誉静安首开约13万/㎡的新房价格已经具备相当深厚的安全垫.

但你别忘了,誉静安可是超越新规标准的3.5代宅,提供了“墅区品质+高实得率+顶配装标”的产品升级!具体是怎样的全面迭代,我们后文详细聊~

你看现在几个新规标准的项目,东安项目预计20万,绿城北外滩项目预计20万.几乎都要高于当地板块二手次新小区4-5万/㎡.

相比之下,誉静安给出的却是用比二手还低的价格越级改善上车3.5代宅的机会,追求品质的客户还犹豫什么?

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以上价格来自链家网挂牌

标签③2000万级预算上车内环内4房,错过再无的机会!

项目此次首开96套,全部是建面约143㎡4房产品.3点注意:

其一、上海内环内目前挂牌15624套二手房,其中次新的4房只有187套,占比约1%,在内环实现4房品质改善的机会珍稀至此!

其二、珍稀必然面临高溢价,当前内环内次新3房挂牌均价约15.9万,4房则要17万,溢价1.1万.不得不承认,四房才是当前内环内的硬通货!

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以上价格来自链家网挂牌

其三、二手难买,新房更是绝版!

板块内部自不用说,万科项目改善户型直奔180㎡,总价接近2500万级,还只是3房.

聚焦静安区其他板块,和誉静安建面约143㎡四房总价差不多的预算,如果选择内中环的大宁,只能买个130㎡的3房.

再看其他区,虹口或杨浦内环内,差不多的预算也只能买120㎡的3房,尺度与功能性大打折扣.

换言之,对于改善客户来说,誉静安可能是2000万以内预算一步到位内环高品质4房最后的机会,且买且珍惜!

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以上价格来自网上房地产,预计价格仅供参考

不过需要提醒大家的是,项目2个地块合计570多套房源,主力面积段包括建面约100-143㎡3-4房,其中建面约143㎡正4房户型不过百余来套,意味着项目首开即决战,改善客户年末必冲!

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静安内环内,半亿豪宅区3.5代宅

誉静安首批房源明日认购盛启!

96套建面约143㎡四房

超配社区+准一梯一户+高质价比

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我们具体来看项目的地段和产品:

地段:静安内环内外滩3公里,全能配套无短板的新晋豪宅区!

内环内的特点就是资源浓度够高,自住无忧!

而且誉静安不止是内环内,还是外滩3公里范围,在全能配套之上更添人文底蕴!

项目南临1922年创立的上海大学旧址,瞿秋白、邓中夏曾在此播撒思想火种;西接止园路,百年私家园林“止园”的江南文脉在此延续.周边商务印书馆、鲁迅故居、中共中央秘密联络点等10余处地标,构成海派文化的活态传承链.

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具体来看配套:

交通方面,项目邻近8号线西藏北路站,妥妥的步行进站地铁房,3站可直达人民广场.

商业方面,项目步行约500米即达由上生新所团队运营的中兴商业食集,体量约3.5万方.目前,黑珍珠餐厅、宠物百货、潮流电车品牌已签约,未来还有万科时尚街区商业底盘打造解决日常所需;项目周边还有静安大悦城、万象天地(二期在规划中)、百万中兴城商业(在建中)、合生汇(在建中)等,满足潮流消费.

教育资源上,项目毗邻60中学(上海大学旧址);永兴路第二小学拆除新建工程已正式批复,3块教育储备用地提上日程,从小学到高中的“全龄教育链”正在加速成型,适配家庭长期成长需求.

休闲资源方面,项目周边有约3.5万㎡的中兴公园、大宁灵石公园、闸北公园、鲁迅公园、爱思儿童公园等,近享城市绿意.

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产品:静安内环内首个3.5代宅,重新定义半亿豪宅区品质高度!

日前上海发布好房子新规,把住宅标准提到了新的高度.

但誉静安的目标可不仅仅是“达标”,它在居住的各个层面又“疯狂”的卷了一层,开创性打造3.5代宅,为的就是能在未来5-10年,一直成为半亿豪宅区的封面之作!

①首先是建筑立面:

誉静安外立面实现100%全石材+高档铝板覆盖,区别于同类项目“局部铝板+涂料”的减配套路,这种材质组合既契合上海“高品质材质不计容积率”的新规红利,更从根源上杜绝了立面渗水、鼓包等后期隐患!

加上大师设计操刀的优美线条,搭载“天幕级通透玻璃幕墙”,让业主纵享充足日照,让建筑本身成为城心一道靓丽风景线!

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②其次是社区配套:

上海静安保利誉静安售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利誉静安售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利誉静安售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目规划约2500㎡综合身心俱乐部——下层会所+泛会所一体,功能涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室及“日咖夜酒”多功能全域社交空间,满足全龄全时功能兼具圈层私享.

另外,项目全部楼栋首层架空,玻璃幕墙让阳光洒满全场,雨天里孩子们的嬉戏声也不会间断,远超传统住区的高空间使用率,真正实现“泛会所化”运营.

不止是规模和功能细节的高能,作为一个仅有约300户的社区,这意味着项目人均享受的社区配套面积也是全市少有!

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③再次是超高实得率的户型:

户型方面,项目主推建面约100-143㎡3-4房,预计首开96套建面约143㎡4房.

从过往经验来看,建面约140+㎡的四房是最受改善客户欢迎的,它在功能性、总价门槛和尺度上做到了比较完美的平衡.

但是这个面积段却是市场最稀缺的一类!

据网上房地产数据显示,近10年整个内环内每年入市的140㎡+的4房户型基本都是百余来套,占比总池子约千分之二,稀缺性可见一斑!

誉静安这次首开96套建面约143㎡4房,几乎就是1年上海内环内的供应量.

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除了户型本身稀缺,作为上海首批“好房子”新规落地范本,誉静安建面约143㎡宽奢四房堪称“空间教科书”.凭借“双阳台+可拆飘窗+准一梯一户”的黄金组合,通过约8㎡独立入户厅的私域拓展、全卧可改造飘窗的面积增量,能实现媲美建面约160㎡+大平层的奢阔体验.

项目的A边套与B/C中间套还有差异化设计,匹配高端买家多样需求!

先看BC中间套户型:

中间套的BC户型是市面上最受欢迎的飞机户型,格局上做到三开间朝南+南北通透,采光通风效果俱佳.

客餐厅一体化,外接南向大面积观景阳台,整个公区视野开阔,尺度阔绰.主卧套房设计,私密性和舒适度双爆表.

次卧外接阳台,灵动性十足,存在后期改造扩容卧室休息空间的可能性!

更难得的是,整个户型几乎没有过道,面积极致利用,加上本就高的得房率,空间感秒杀同面积段其他竞品!

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再看边套户型:

项目边套A户型是三面采光户型,客厅连接阳台,视野出众.

三个卧室全部朝南,阳光满溢.从次卫布局看,如果家庭人口较少,该户型还能做成双套卧.

北次卧“X空间”可灵活变装书房、儿童房,适配家庭成长周期.

约8㎡独立入户厅延伸收纳空间,双阳台+7飘窗的配置让灵动拓展基因拉满!

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④最后是顶配的精装:

项目建面约143㎡4房的总价很多在2000万以内,但如果只看精装标准,足以对标四五千万的豪宅.

华为智能中控屏联动大金空调、霍尼韦尔新风、地暖“三件套”,实现温度、新风、灯光的一键场景化控制.

厨电方面,项目直接搭载嘉格纳六件套(烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机、双嵌冰箱),等于买车直接买劳斯莱斯的顶配!

主卫配备劳芬智能一体马桶、当代五金花洒,皆是卫浴界的“爱马仕”!另外采用意大利“大花白”天然石材实现地墙满铺,双台盆与双镜柜的对称设计复刻五星酒店规制,美妆冰箱精准控温呵护护肤品,奢华至极!

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在豪宅的配置之外,精装细节亦追求极致:公共区域选用80×80cm的大理石通铺,以整面石材的厚重质感彰显空间格调,同时采用无缝拼接工艺,显著降低了日常清洁的难度.

卧室则铺设海派鱼骨拼花地板,借木质肌理的温润与细腻,营造出私密领域的宁静氛围.这种“公区显质感、私域藏温度”的材质分区逻辑,恰是高端住宅设计中至关重要的一笔.

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项目样板间已开放,可参考小胖君拍摄的看房视频,更欢迎去现场亲身体验:

最后我们做个总结:

平心而论,自住时代买房,不就讲究买得放心,买得安心,买得舒心吗?

誉静安首开约13万/㎡,内环内绝版性价比,同板块即将冲破20万大关,安全垫之厚全市少有,能不放心吗?!

誉静安给出的是比二手还便宜的价格买3.5代宅,重构半亿豪宅区的品质新标杆,这样的越级改善机会买起来能不安心吗?!

誉静安建面约143㎡户型,是2000万级买到内环内4房的仅有机会,一步到位终极改善,还在各个层面实现居住品质的跃迁,这样的房子买起来能不舒心吗?

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所以年末改善置业,誉静安就是毋庸置疑的终极答案!

静安内环内,半亿豪宅区3.5代宅

誉静安首批房源明日认购盛启!

96套建面约143㎡四房

超配社区+准一梯一户+高质价比

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### **上海静安保利誉静安项目客观分析报告**

**核心评价：保利誉静安是一个特点与短板都极为鲜明的项目。其核心价值在于静安内环难以复制的交通效率与合格的改善型产品力，但必须为周边老旧的城市界面、不确定的学区及特定的环境敏感点支付高昂的成本。购买决策的本质，是衡量“内环便利性”与“综合素质”之间的权重。**

以下分析将严格区分已验证的客观事实、基于市场共识的分析以及需要您亲自核实的潜在风险。

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#### **一、 核心优势：内环的效率与产品诚意**

1. **顶级的交通枢纽位置**：项目地处静安区内环内的西藏北路板块，这是其最硬核的优势。距地铁8号线**西藏北路站约100-350米**，属于正地铁盘。2站可达人民广场，换乘便利。同时紧邻**南北高架**与**内环高架**，自驾出行通达性极强。对于在市中心（如南京西路、人民广场、陆家嘴）工作的通勤者，其效率是郊区或非核心区项目无法比拟的。

2. **改善型产品设计有亮点**：项目主打建面约90-160平方米的三至四房。主力143平方米四房户型是宣传重点，采用“LDKB一体化”和“零过道”设计，实现三开间朝南的“飞机户型”，得房率宣传称可达75%或更高。南向约11米大开间和双联阳台提升了空间感。在有限面积内追求功能性和空间感，是其产品层面的主要发力点。

3. **装修标准向豪宅看齐**：公开的装修配置标准较高，旨在提升产品附加值。包括**华为全屋智能系统、大金空调、地暖、新风系统**组成的“三恒体系”，以及**博世、唯宝、高仪**等品牌的厨卫设备。约3500平方米的会所配置，在内环新盘中亦属突出。

4. **开发主体具备实力**：由央企保利置业与本地国企苏河湾集团联合开发。保利的品牌和资金实力为项目顺利交付提供了基础保障。

#### **二、 核心劣势与风险：光环下的现实制约**

1. **城市界面老旧，环境品质堪忧**：项目所在的西藏北路板块，虽然属于“大苏河湾”规划范围，但**当前城市界面老旧，老旧社区、沿街商铺混杂，城市更新仍在进行中**，感官上与“高端住区”存在落差。这是该项目最受诟病的短板之一。

2. **学区资源平庸，存在不确定性**：根据市场信息，项目预计对口的学校为**止园路小学和青云中学**，均非上海顶尖学区。最终对口情况需以交付后教育部门划片为准，但对于有明确学区需求的家庭而言，这是一个显著的减分项甚至风险点。

3. **存在特定的环境敏感点**：需要特别注意，由于项目地理位置，**北向高区的部分楼层可能直接望见“西宝兴路”**。这一点在上海本地文化中属于较为敏感的环境因素，会严重影响部分买家的心理感受和未来房产的流转受众。

4. **定价偏高，性价比存疑**：项目首开备案均价约**13.018万元/平方米**，143平方米户型总价起步约1800万。市场分析普遍认为，考虑到板块现状和学区水平，此价格**透支了部分未来的规划预期**，性价比受到挑战。周边存在内环高架，部分楼栋或面临噪音干扰。

5. **社区规模与完整性受限**：项目由两幅被规划道路分隔的地块组成，可能对社区的整体性和静谧性造成一定影响。

#### **三、 总结与行动建议**

**这是一个为特定需求定制的产品：**

* **极度适合**：工作与生活高度依赖静安、黄浦、陆家嘴核心区，将**极端通勤效率置于首位**，能够接受以高价换取时间，且对学区没有硬性要求的高预算通勤者。

* **需要慎重**：注重社区周边环境品质、拥有优质学区需求、对上述环境敏感点有忌讳，或追求全面均衡高端居住体验的改善家庭。

**给您的关键核查清单：**

1. **亲身体验环境**：务必在工作日早晚高峰和周末，多次在项目周边**步行一公里范围**实地感受。重点关注老旧小区的现状、城市干道的噪音、以及从高楼层模拟观察北向视野。

2. **核实学区信息**：关于对口学校，销售的一切口头承诺都不可信。必须向**静安区教育局**进行官方咨询，并以书面答复为准。

3. **审阅不利因素**：在售楼处必须详细查看公示的 **《项目红线内外不利因素告知书》** ，确认所有潜在噪音、视线、规划干扰源。

4. **进行硬核对比**：将本项目与**同总价段**的其他选择进行残酷对比，例如**苏河湾核心区或徐汇滨江的二手次新房**。对比维度应包括：小区品质、学区、界面、产品力和升值逻辑，而非只看单价。

5. **细究装修条款**：将销售承诺的所有装修品牌、具体型号、智能系统功能等，全部要求写入购房合同的交付标准附件，避免“同档次品牌”这类模糊表述。

最终，选择保利誉静安，意味着您用较高的预算，主要购买了 **“静安内环+地铁口”的通行便利和生活配套成熟度**，并愿意承担其环境、学区和价格上的妥协。请确保这是您主动且清醒的权衡。