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浦东内中环

后滩九宫格首个住宅项目

华润后滩项目「澐启滨江」

将推约125-280㎡3-4房,更有少量顶复近600平!

项目展厅已开放!

预计11月初认筹开盘!

上海浦东【澐启滨江】

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效果图过程稿也出炉了:

澐启滨江售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】8月1日,华润置地联合南房集团以股权转让的形式,成功拿下了后滩07-01、04-01以及黄浦余庆里地块,总成交价244.7亿元,其中后滩地块目前关注度很高!

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如果回顾近年来的滨江楼市,你会发现世博-前滩-徐汇滨江,正在构成黄浦江畔第二个“黄金三角”,而后滩则恰好位于这一三角的几何中心.

这足以说明后滩地段的黄金属性!

奈何后滩早在10年前就有“九宫格”规划,只是命运的齿轮最后眷顾了前滩.

如今后滩重新揭开土地开发的序幕,对于后滩而言,谈不上后来居上,但起码也能扭转自身的命运走向:

从此,后滩在不再寂寂无名,而是向着高品质住宅社区迈进了一步.

后滩九宫格比之前滩九宫格,更大,资质更佳.

根据此前的规划方案,后滩九宫格细分为11副地块,涵盖4副纯宅地、4副商业商办地块、3副教育用地及规划绿地等.

华润此次拿下的即是04-1和07-1两幅住宅用地.

04-1地块,用地面积41891㎡,容积率2.9,住宅下限1010套,限高80米;

07-1地块,用地面积39577㎡,容积率3.2,住宅下限1050套,限高100米.

两块地都是规划高层产品.

由于西侧商办限高50米,因而面江的楼栋,高区可直观江景.

这就注定了华润会拿江景做文章,至于会有什么样的颠覆性江景效果,我们拭目以待.

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后滩踩盘实拍图

地段上,后滩也奠定了很高的起点和价值期待.

首先,从整体的定位来看,后滩被定位为了“世界级新地标”,板块内的功能也是高度复合的,包括了文化、商务、会展、旅游等诸多方面.

同时,后滩还被划入了上海“中央活动区”(CAZ)之中,浦东CAZ范围很小,就只有两个地方,其一陆家嘴,其二世博-后滩-前滩,全部沿着黄浦江,后滩地位不言而喻.

其次,从区位上看,后滩九宫格位于内中环,是浦东内中环仅剩的三大可成片开发区域(另两个是北蔡楔形绿地、新杨思),后滩也是这三个区域中位置更好的.

同时它与济阳X村、上钢X村隔着南北高架,未来就是一个崭新片区.

第三,滨江,后滩住宅可能会有不错的江景.

根据规划,后滩九宫格首排商业、商办地块皆是限高50米,而07-1、08-2地块限高100米,04-1、05-4地块限高80米.

这意味着,07-1地块,04-1地块的中高区可能有不错的瞰江视野.

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第四,从配套上看,地铁自驾都很方便,同时是真正的出则繁华、入则静谧的地段.

交通上,原有7号线后滩站,串联徐汇滨江、静安寺等核心商圈,但相对来讲,站点近后滩商办,离九宫格略远;

但19号线的建设,真正打通了后滩任督二脉,不仅后滩站双轨交汇,还规划了德州路站,就在九宫格门口.

19号线作为上海市未来将落成的最具价值的轨道交通线,弥补了浦东滨江地区轨道交通不足的问题,串联了宝山站、北外滩、陆家嘴、前滩、三林等重点板块,将后滩地区的轨道交通连通度提升了一个台阶.

自驾上,东面不远就是南北高架路,通勤市中心方便;同时邻龙耀路隧道,一脚油门就是徐汇滨江.

商业上,世博-后滩一带商业不多,世博源也不温不火,但好在前滩商业调性上佳,氛围也逐渐成熟.

后滩九宫格直线前滩太古里只有约1.5公里,地铁1站路(19号线德州路站→东方体育中心).

我倒觉得这个距离恰到好处,是真正的出则繁华、入则宁静.

当然,相比其它滨江段,后滩国际文化休闲配套独树一帜,相应地,以后住在这里,生活方式更休闲、更亲近自然,看演唱会、各种展览也很方便,生活接轨国际.

比如,这里有13座高规格文体场馆一路连缀,打造上海独树一帜的文化icon.

世博-后滩浓缩了全上海规格最高的文体配套,梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等都在这里,形成一条上海独具一格的文化艺术带.如此高密度的国际文体场馆,让世博-后滩成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”.

据公开资料显示,世博将承接浦东40%、上海18%的文体活动,每年700余场大型文体活动,接待千万人次客流.

事实上,世博-后滩的文体场馆及表演已接近伦敦西岸、纽约百老汇.

又比如这里落地了上海的中央公园——世博文化公园,赋予了后滩更为休闲的价值底色.

在CAZ范围内,上海市仅有2个大型的城市中央公园.

相比建成年代较早的人民公园,世博文化公园有诸多后发优势:

世博文化公园的面积更大,共计近2平方公里,相当于25个人民公园,是中心城区最大的公园绿地.另外,世博文化公园旁边还有面积达2.5平方公里的黄浦江水域,公园可与这一广阔水域相融.

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世博文化公园的工程斥资力度更大,滨江机动车道下穿、两座观景生态山,成为上海中央活动区内唯一的登山区、引黄浦江水成湖,工程难度大,并且对水循环方案的研究使得湖内水质也极有保障.

除了规模和形制外,世博文化公园还有三大优势,将使之成为上海市最具标识性的公园.

一是人造“双子山”:

作为上海市区的“高地”,人造双子山项目,是世博文化公园最大标志性景观,建设用地面积为30万平方米,由两座高度不等的山体组成,最高峰48米,次峰37米,目前已成为大众周末休闲的打卡胜地.

二是公园内部有超大文化设施集群:

上海大歌剧院(中式折扇)

上海大歌剧院将打造国内乃至亚洲首个集演出交流、创制排演、艺术教育等功能为一体,“白天开放+晚上演出”运营的歌剧艺术中心,预计2025年试运营.

上海久事国际马术中心

久事国际马术中心是国内首座符合国际顶级马术赛事标准的专业场馆.主体建筑包括竞赛场地、热身场、训练场和马厩等竞赛设施以及5000座的观众看台.山、水、谷的设计理念.目前已完成地上、地下结构、钢结构、升降灯架等重要工序.

除此以外,世博场馆的保留建筑将使世博文化公园成为全市范围内不可替代的文化高地.

比如法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆这4个原世博会欧洲片区场馆,都进行了保留改造.

另外产业端,后滩产业导入一般,但紧贴的世博和前滩很给力.

其中,世博片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心,目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区,总部经济蔚然成风.而前滩目前已吸引近300家企业入驻,其中七成为外企,跨国公司地区总部达到30+家,包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等.

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最后,小结一下:

后滩预计供应的这些住宅最大的亮点可以总结为以下3点:

区位条件好:位于上海市新“黄金三角”之中,并且叠加“一江一河”和CAZ两大战略.

周边功能强:周边拥有全市最大的央企国企总部集聚区世博地区、全市增长最快的国际商务区前滩、全市最大标准最高的中央公园世博文化公园.

同类竞品少:周边存量住宅以多层步梯房为主,最新的前滩“九宫格”地块走国际范路线,后滩未来可能供应的传统中国居住区将成为周边唯一的南北通透、户型方正、布局完善的居住区.

上海浦东【澐启滨江】

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买房必学！32 个房地产核心基础知识（2025 精简版）

买房前吃透这些房地产基础常识，能帮你避开 80% 的坑！以下 32 个核心知识点，涵盖产权、房屋类型、交易规则、贷款政策等关键维度，精准适配购房决策需求。

1. 土地使用年限：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。

2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。

3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。

4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。

5. 购房资格要求：商品住宅通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。

6. 付款与贷款规则：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。

7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。

8. 准现房定义：房屋主体已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房相关政策监管。

9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。

10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。

11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。

12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。

13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品住宅上市交易。

14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。

15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项），是保障购房者权益的核心文件。

16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为符合条件的人才提供购房便利，可重点关注当地住建部门发布的最新政策。

17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免资金压力过大。

18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。

19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。

20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。

21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。

22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。

23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。

24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。

25. 个人房贷还款方式：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。

26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。

27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。

29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。

30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。

31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。

32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。