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新滨江封面新海派国际生活湾区

前滩滨江新海派国际湾区

陆家嘴集团滨江封面作品

「前滩滨江道」

城市展厅已开放接待

预计12月开放样板房示范区

主力建面约86-249㎡户型待上市

上海浦东前滩滨江道

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Shanghai Pudong Qiantan Riverside Avenue

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项目信息

陆家嘴三林滨江12单元住宅项目,案名已官宜--前滩滨江道.

项目由22-01、22-03、22-04三幅地块组成,总占地面积约3.52万方,容积率2.3~3.0,计容面积约9.31万方,其中住宅部分计容面积约7.46万方,共计规划547套可售住宅!

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2025年,是前滩CBD建设的收官兑现之年,核心开发基本完工.前滩滨江道所在的前滩滨江,是45公里黄浦江岸线中少数引水入湾、整体开发的低密CLD(中央生活区).居住在前滩CLD,生活与前滩CBD紧密联动.

通过沿江布局商办、后排规划住宅的方式,营造出兼具开放性与私密性的滨水社区,实现临江体验与亲水生活的融合.

前滩滨江道被一众新盘包围,前有前滩百合园,后有前滩润璟、前滩公馆,都是曾经的高分大热门,已经形成高品质住宅集群,城市界面逐渐成型.

未来这里既有复刻衡复街区的风貌,风靡上海的滨江打卡地,也有持续引领风潮的艺文中心、商业橱窗、咖啡生活节、CITY-WALK等多元业态.

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】值得一提的是这里的生态低密,森林体育公园已经初具雏形.

根据规划,前滩滨江这里将有千亩城市森林环抱,绿化覆盖率约62%,240公顷生态绿楔和约170㎡的人均绿地面积,使其力图打造成集生态功能、转型发展与海派文化为一体的示范区.

项目整体定位为“高品质的海派风貌小镇”“滨江开放空间”和“居住社区”,具备功能复合、开放有趣、安宁宜人的特点.

推门即水岸上海滨江唯一亲水湾区

陆家嘴集团将强大的规划及资源整合能力投入前滩滨江建设,引入湾区设计,以全新的城市规划设计,将江水引入,形成上海滨江岸线上唯一的、全新的城市滨江亲水空间,营造全新城市体验与国际领先生活感受,规划打造包含创意办公、滨水商业、高端海派住宅等多元业态,形成极具标志性的“海派大生活圈”.

陆家嘴集团特邀国内外设计大师天团,共同打造涵盖亲水商业、水上运动、滨水商务海派社区等多元场景的城市滨水综合体,以经典风情造今时风范.

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目设计中,充分提炼上海百年精华,浓缩延展了老上海海派文化的街景氛围、空间记忆和建筑风貌,将典雅、简洁和摩登有机融合,共同诠释新海派风格.

小编拿到了前滩滨江道的户型图过程稿,先做一轮户型爆料.

✔其中建面约129㎡滨江无敌四叶草4房尤为亮眼,不仅严控总价,更匹配二胎家庭、多代同堂的改善需求.1、四叶草布局,私密性直接拉满

市面上多数4房户型常出现3-4个房间扎堆的问题,次卫的洗漱声、交谈声轻易传遍相邻房间,私密性与居住静谧感打折扣.

而前滩滨江道这款129㎡户型采用经典四叶草布局,四个房间分别位于户型四角,形成独立居住空间,彼此互不干扰.尤其适合多代同堂家庭,长辈早起早睡的生活习惯不会影响年轻人休息,完美化解代际居住矛盾.

2、飞机户型+全系无连廊,南北通透

项目全系无连廊,不仅让建筑立面更简洁高级,更从根源上避免了连廊对北向功能间采光、隐私的遮挡与干扰.

得益于此,129㎡户型实现了真正意义的南北通透:厨房、餐厅、客厅、阳台形成一条直线通风廊道,搭配三开间朝南的阔绰格局,阳光满溢.3、景观阳台设计,承载海派慢生活

国人对阳台总有一份特殊情结,它是连接室内与自然的重要纽带,也是必不可少的晾晒空间.

但如今不少滨江户型为“凑面积”,纷纷将阳台纳入室内,实则剥夺了与江景、绿意亲密接触的机会.

而前滩滨江道在客餐厅尺度充足的前提下,保留了真正的独立阳台——在这里,高区凭栏眺望黄浦江景,晾晒、养花、观景互不耽误,让前滩湾及海派街区的惬意慢生活有了专属载体.4、低密洋房+高区瞰江,更具性价比的瞰江4房

这款129㎡户型部分房源位于洋房业态中,能享受低密社区的宽阔楼间距与舒适居住氛围.

更令人惊喜的是,高区拥瞰江视野.

要知道,一方面核心滨江段要想有好江景,单价普遍接近20万/㎡,门槛很高.

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】另一方面,滨江瞰江4房面积普遍190㎡以上,总价3500万起步,相比之下,前滩滨江道这款4房,既能坐拥高区江景的稀缺资源,又将总价控制在更友好的范围,这样的机会一定要等.值得一提的是,南向双卧的房门均靠近阳台设置,既保证了客餐厅区域无法直视卧室内景,强化了私密感;又能让卧室与阳台无缝衔接.

✔核心滨江极致江景建面约153㎡4房:

户型把核心江景面赋予阳台,无论日常会客交谈,还是家人围坐聚餐,抬头就是以江景为背景的”油画“.

三开间朝南的格局延伸出三卧朝南的贴心设计,让阳光能充分洒满每一个居住空间.

值得一提,还配置同级别中少见的独立储藏间,换季棉被、行李箱、运动器械等杂物都能妥善收纳.✔核心滨江绝无仅有的瞰江99㎡3房:

在寸土寸金的上海核心滨江段,千万级能拿下的品质三房已近乎绝迹,前滩滨江道这款户型无疑是稀缺的“置业入门门票”.

三开间朝南的飞机户型,搭配独立景观阳台,既保证了各卧室的私密性,又实现了优秀的南北通透效果,以舒适门槛即可抢占滨江价值高地,绝对是手慢无的热门之选.

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板块信息

黄浦江岸每一次时代进发的原点

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】100多年前,上海的繁荣开埠于外滩;35年前,陆家嘴CBD拔地而起,浦东滨江风起潮动;而今,上海迈向2035卓越城市,率先在滨江吹响号角,将黄浦江沿岸地区打造成为多元融合的城市创新功能引领区、人文内涵丰富的浦江空间展示区、人与自然和谐共生的世界级滨水示范区.艺文智岸一江一河的卓越之眼

“一江一河”规划成为2035上海城市发展的最高纲领;其中,前滩滨江携手徐汇滨江定位“艺文智岸”,以“时尚活力·卓越水岸”强化沿岸地区文体旅商与品牌塑造,并重点带动腹地城市更新与功能转型,进一步提升艺术范、潮流范、时尚范,成为上海最具特色的滨江生活新名片.前滩滨江超级完整体

陆家嘴集团执笔下的前滩滨江以“超级完整体”城市理念,创造性地将“生态、产业、生活”三位一体的开发理念融入片区开发实践,让产业引擎、都会繁华与水岸浓荫相得益彰,实现了从"城市功能分区"到"城市功能融合"的质变.前滩滨江中央商务区

聚焦“总部商务"“文化传媒”与“体育休闲”三大核心功能形成了聚集城市地标、总部经济、体育传媒、商业中心等业态的功能型国际城市中心.前滩滨江国际住区

千亩城市森林环绕,“最生态、最海派、最未来的”21世纪海派生活实践区.

约240公顷上海城市规划中心城区最大的楔形绿地,约等于2-3倍世纪公园绿地面积;约62%绿化覆盖率、约170m²的领先人均绿地面积;“三水环抱、五园簇拥”稀缺生态格局;迷人海派街区、围合式低密组团形态等居住格局.

*数据来源于《黄浦江南经伸段三林滨江南片区Z000801单元》西区控制性详划寰球资本亲睐

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60家跨国公司地区总部;

23家国际经济组织(含代表处);

10家世界500强企业.

目前前滩片区的总部经济、能源环保、医药器械、汽车、科技与数字新媒体、专业服务等已经形成规模化效应,未来聚焦生物医药、人工智能、离岸贸易等领域,推动数智化产业转型.高效通勤|咫尺上海交通动脉

一线:机场联络线三林南站;

两环:中环路、外环高速约1公里;

两隧:上中路隧道、龙水南路越江隧道(在建中)约2公里;

四轨:6、8、11、19号线(在建中).

品质配套|不落幕的城市繁华

前滩顶级商业群:前滩太古里一期、前滩太古里二期(在建中)、晶耀前滩、前滩L+Plaza、前滩公园巷等;

国内外医疗:新加坡莱佛士、上海东方医院南院、曜影医疗等.

人文荟萃|国际精英教育养成

幼儿教育:上海嘉宝、嘉贝托育、惠立、冰厂田、中福会幼儿园等;

精英教育:惠灵顿外籍人员子女学校、上海惠立、华师大二附中前滩学校、纽约大学等.

*以上为直线距离,来自百度测距,具体教育对口等信息以官方发布为准

迷人生态|一半公园一半家

滨江漫步:约60万方滨江绿地、慢行道、滨江码头;

七大主题公园:前滩体育公园、前滩休闲公园、友城公园、体育公园、儿童自然乐园、上林公园、城市森林栖岸休闲前沿体验全球人才首选之地

上海浦东前滩滨江道售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】前滩滨江道售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】前滩滨江道售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】前滩31的国际大秀、东方体育中心的演艺文化等触手可及;冰球、橄榄球、皮划艇、网球、足球等竞体运动……前滩滨江正以最国际、最生态、最运动、最完整的水岸生活,吸纳世界公民.

上海浦东前滩滨江道

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Shanghai Pudong Qiantan Riverside Avenue

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### **上海前滩滨江道项目客观分析报告**

本报告基于项目规划文件、第三方实地测评及市场信息，旨在提供去除了营销渲染的客观分析。报告将明确指出信息的可验证程度，并区分事实陈述与市场观点。

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#### **一、 项目核心概览与基本事实**

**1. 基础信息：**

* **位置**：浦东新区三林镇前滩滨江板块，具体位于皓川南路、皓明路一带。

* **开发商**：陆家嘴集团（上海耀筠置业）主导开发。

* **项目性质**：大型商住综合体，包含14栋住宅及6栋商业建筑，总建筑面积约14.7-15.5万平方米。

* **产品与户型**：住宅部分规划约547套房源，户型跨度极大，从**86平方米到249平方米**，涵盖二房至四房。主力户型包括约99㎡三房和约129㎡四房。

* **特殊定位**：被广泛宣传为陆家嘴集团在**前滩滨江区域开发中的最后一个住宅项目**，即“收官之作”。

**2. 关键事实澄清：**

* **“稀缺江景”的真实性**：项目部分楼栋（主要是中高层）确实具备观江条件。但并非所有房源都是一线江景房。江景视野的具体分布，需以官方楼层视野图为准。

* **“前滩”板块的精确性**：项目实际位于前滩规划的南延伸段，更准确地属于**“三林滨江”区域**。它与前滩核心区（太古里、东方体育中心）共享能级，但在空间上有一定距离。

* **“开放式社区”与“引水入湾”**：项目规划采用开放式街区设计，并提出了“引水入湾”的创新理念。这两点均为事实，但其实际建成后的社区管理效果、亲水体验及安全性，有待交付后验证。

#### **二、 核心优势分析（基于现有规划与条件）**

1. **顶级的板块能级与开发生态**：项目最大的价值基石在于其所属的板块。前滩（及三林滨江）是上海“一江一河”战略的核心，定位为“艺文智岸段”，由陆家嘴集团**统一规划、统一运营**。这种模式保障了区域配套的高标准兑现和长期维护品质，形成了集高端商业（太古里、华尔道夫酒店）、产业（众多跨国公司总部）、生态（滨江公园）和文体（东方体育中心）于一体的“超级完整体”。购房者购买的不仅是房产，更是这套成熟、可持续的城市运营体系。

2. **产品面积段的覆盖面策略**：在徐汇滨江、陆家嘴滨江起步户型普遍接近200㎡的市场环境下，项目提供了**门槛相对较低的滨江置业选择**（如86-99㎡三房）。这为预算有限但渴望入驻顶级板块的改善家庭提供了一个入口。

3. **开发商背书与收官属性**：陆家嘴集团的国企背景和长期深耕前滩的履历，为项目提供了较强的**信用背书和品质预期**。作为该区域最后一个住宅项目，其稀缺性定位在营销层面具备一定吸引力。

#### **三、 潜在风险与客观劣势**

1. **产品设计争议与创新不足**：这是最受业内质疑的一点。有市场观点指出，在同期竞品纷纷通过超大阳台、创新型外立面等手段进行产品升级时，前滩滨江道已公布的户型设计被评价为 **“中规中矩”、“稍显逊色”** ，创新性不强。其多达19个（甚至21个）的户型矩阵，被批评为试图覆盖全客群的“大杂烩”，可能导致社区居住圈层不够纯粹，并为销售去化带来复杂性。

2. **板块成熟度与施工周期影响**：三林滨江片区目前仍处于**大规模开发建设阶段**。项目周边存在大量在建工程，未来数年内业主将长期面临施工噪音、粉尘、工程车辆干扰等问题，初期居住体验会打折扣。完全成熟的城市界面需要时间兑现。

3. **开放式社区的现实挑战**：虽然设计理念先进，但开放式社区在安全性、私密性和公共空间管理上存在固有挑战。尽管宣传提及智能安防系统，但其实际运行效果、商业人流与住宅区的相互影响，均有待时间检验。

4. **配套距离与交通依赖**：项目至前滩核心商业配套（如太古里）并非“举步可达”，实测步行距离较长（约15分钟或更久），更依赖驾车或公共交通。最近的已开通地铁站（11号线三林东站）有一定距离，规划中的新线路具体站点和通车时间存在不确定性。

5. **价格与价值的市场博弈**：目前项目官方价格未定。若参考周边前滩公馆等二手房的高单价，本项目总价将极为高昂。购房者需冷静权衡：支付的高额房款中，有多少是为实际的房屋产品力，多少是为板块未来的潜力和“收官”概念支付的溢价。

#### **四、 客观总结与核查建议**

**总结**：前滩滨江道是一个“板块价值远大于当期产品力”的典型项目。其最大优势是搭载了前滩这艘规划能级最高、运营最成熟的“航母”。然而，其产品本身设计亮点不足，且需忍受板块建设期的阵痛。

**给您的终极行动建议：**

1. **进行“去概念化”对比**：务必实地参观项目样板间，并同时考察徐汇滨江或同板块内其他竞品（如佰隽廷）。请抛开“前滩”、“收官”等概念，单纯从**户型实用性、装修细节、公共区域品质**等硬件层面进行逐项对比。

2. **核实关键不利因素**：在售楼处必须查阅公示的 **《建设项目工程概况及不利因素提示》** ，重点关注：垃圾房、配电房、化粪池位置；周边规划道路及可能的高架；**江景视野的具体分析图**（明确哪栋、哪层、哪户可见江，前方是否有规划遮挡）。

3. **追问施工与交付细节**：明确询问项目各期竣工交付时间、周边主要市政工程的完工计划，评估对您入住后生活的影响周期。

4. **审慎对待所有承诺**：对销售关于学区、未来交通规划（如地铁）、商业品牌入驻等口头承诺，均需保持警惕。一切以政府官方公示和写入购房合同的条款为准。

最终，是否选择该项目，取决于您的核心诉求：如果追求的是对上海顶级规划板块的长期资产配置，并能容忍短期的施工环境和相对平庸的产品设计，它可以作为一个选项。如果您更看重即时的、高品质的居住体验和产品创新，则市场上存在更优的选择。