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枫泾古镇稀缺联排别墅

【枫禾别院】

建面约196~572㎡联排商墅

赠送花园+露台+阁楼及车位

总价约:290万起

户户临河视眼景观好

商办产权不限购通燃气

8万方大型商业综合体

使用率170%现房销售

上海金山枫禾别院

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Shanghai Jinshan Fenghe Bieyuan

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Official Sales Office Phone for Shanghai Fenghe Bieyuan: Dial 4008123664 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

基本信息:

建筑面积:196-379-572㎡临河联排

销售均价:16500元/平

销售总价:290万起

配套物业:嘉兴祥安物业管理有限公司,专属服务,私人管家

物业费:2.5元/平方米

交付标准:可毛坯,可装修

交房时间:现房

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房屋性质:商办

水电情况:水5.63元/吨,电峰0.9/度,谷0.45/度,通天然气5.18元/立方

产权年限:40年

房屋总高:3层

内部层高:一楼4.2米、二楼3.3米、三楼3.3米、阁楼3米.

房屋开间:4.6米

房屋进深:一楼17米、二楼17米、三楼12米

赠送面积:花园70平起,露台23平起,阁楼50平,车位

可售楼栋:50套,一期20套,二期30套

高得房率:套内96%,实际使用率170%

车位配比:1:2

项目在售户型图▼上海金山枫禾别院售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】枫禾别院售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】枫禾别院售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

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项目装修风格鉴赏▼

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枫禾别院项目十大优势

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1.不占名额:随意支配—上海产权不限购不限贷

2.自然景观:无可比拟—国家级4A级景区户户临河景观绝佳

3.超高赠送:价值提升—送花园70平起阁楼50平起露台23平起另送私人车位+临时车位使用率高达170%

4.超低总价:无需担忧—总价350万单价低至16000/平,总价不到市区老、破、小的一半

5.商住两用:属性灵活—即能有更好的居住体验,又能当做私人会所等办公用途

6.商业别墅:住宅体验—水、电按接近民用的收费标准,燃气已入户,生活成本低

7.稀有产品:珍藏首选—随着“禁墅令”的发布,别墅成为稀缺项目,枫泾商墅产品本来就比较少有,我们是目前唯一在售的

8.配套成熟:步行既得—500米范围内常规需求应有尽有,在建的世纪金源方圆荟8万方大型商业综合体步行5分钟

9.安全保障:成交无虑—全案销售,保障客户安全性

10.规划交通:带动升值

1)沪嘉城际铁路,嘉兴段已开建,上海段起点枫泾站,直达松江南与9号线对接.

2)南枫线起点枫泾终点临港新城,中间经过奉贤会与15号线延伸段交汇,2025年开建,2030年通车.

【枫禾别院】项目坐落于上海市枫泾镇,枫泾镇目前分为三大板块,分别为项目所在的枫泾主城区、枫泾新城区及枫泾经济园区,枫泾新城目前处于发展的初级阶段.

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商业配套方面:乐高乐园(2024年开业)、方圆荟购物中心(2024年开业)、杜胖生活商超、枫阳农贸市场、吉买盛超级生活广场、联华超市、鎏园商业城、枫泾市场、枫泾农贸市场、新长岭大酒店(三星级)、喜来登酒店(五星级)天娱影城、上海枫泾五金建材城

交通配套方面:

1.高速:三条高速公路(沪昆高速、申嘉湖高速,亭枫高速)

2.高铁:距离金山北站6.4KM,可直达上海虹桥站,只需18分钟,松江南站9分钟.

3.公交:

1)项目门口站点可乘莲枫线、枫梅线直达莲花路地铁站50分钟,可与1号线无缝衔接.

2)可乘松新枫线直达松江体育路站与9号线无缝对接.

4.轨道交通:

1)沪嘉城际铁路,嘉兴段已开建,上海段起点枫泾站,直达松江南与9号线对接.

2)南枫线起点枫泾终点临港新城,中间经过奉贤会与15号线延伸段交汇,2025年开建,2030年通车.

医疗资源方面:上海中西医附属龙华医院金山分院(二甲)、社区医院众仁老年护理医院(一乙)、枫泾镇卫生院

教育资源方面:枫叶国际学校(私立)、桃源幼儿园、枫泾幼儿园、枫泾小学、上海枫泾国际学校、枫泾中学

休闲娱乐方面:枫泾古镇、乐高乐园(2024年开园)、中国农民画村、房车露营基地等

上海金山枫禾别院

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### **上海金山枫禾别院项目客观分析报告**

**核心评价**：枫禾别院是一个位于上海远郊金山枫泾古镇的商业别墅项目。其核心逻辑与您之前关注的市中心豪宅完全不同：它并非以地段稀缺性和资产金融属性取胜，而是以 **“极低的总价门槛、独特的别墅产品形态和不占用购房资格”** 作为主要卖点，精准面向受限于购房资格、预算或追求特定生活方式的客群。

**信息客观性声明**：本报告将基于可验证的公开信息进行分析。需首要指出，目前市场中关于此项目的深度独立报道与已交付业主反馈**几乎空白**，主要信息源均为房产营销内容。因此，分析将严格区分其宣传卖点与潜在风险，尤其关注“商办产权”带来的根本性影响。

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#### **一、 核心优势分析：低门槛与产品错位竞争**

1. **极致的价格与产品性价比**

* **总价优势突出**：项目总价约298万元起，单价宣称约1.65万元/平方米。在上海楼市中，此价格仅为市区普通公寓的首付，却能提供联排别墅形态的产品，形成了强烈的价格反差。

* **空间赠送率高**：宣传资料显示，通过赠送花园、露台、阁楼及车位，部分户型实际使用率可达170%。对于追求居住空间和院落感的买家，这一点吸引力显著。

2. **产品稀缺性与灵活性**

* **“类别墅”居住体验**：在上海“禁墅令”背景下，新建低密住宅稀少。该项目以“商墅”形式提供联排产品，是区域内在售的稀有选项。

* **产权属性带来的购房便利**：作为40年商办产权项目，它**不限购、不限贷**，不占用家庭住宅购房名额。这对已无购房资格或不愿动用房票的改善人群、非沪籍购房者是一个核心切入点。

* **现房销售**：资料称项目为现房或准现房，可实地查验，避免了期房的不确定性。

3. **特定环境与成本控制**

* **古镇景观资源**：项目紧邻枫泾古镇景区，部分户型可实现“户户临河”，提供差异化的休闲环境。

* **居住成本可控**：虽为商办产权，但项目通天然气，且水电费标准虽高于纯住宅，但试图接近民用水平。

#### **二、 核心劣势与重大风险提示**

1. **产权属性的根本性制约（最大短板）**

* **金融属性弱**：商办产品首付比例最低为50%，贷款年限通常最长仅10年，导致实际首付资金门槛和月供压力远高于同等总价的住宅。未来转让时，税费极高（主要包含增值税、土地增值税、高额个人所得税等），将严重侵蚀投资收益，流动性远差于住宅。

* **居住权益缺失**：不能落户，不划分学区。对于有子女就学或落户需求的家庭，此项目完全不适用。

* **土地使用年限**：40年产权期限较短，对未来价值有影响。

2. **地理位置与通勤的硬伤**

* **远郊定位**：项目位于金山枫泾，是上海的西南门户，距离市中心人民广场直线距离超过60公里。尽管宣传中提到高铁、高速和规划轨道，但**通勤时间成本极高**。所谓“18分钟到虹桥”仅指高铁车程，需加上前往金山北站、候车、虹桥枢纽换乘的时间，完整通勤单程轻松超过1.5小时。

* **依赖远期规划**：所提的沪嘉城际铁路、南枫线等均处于规划或在建中，通车时间和具体站点存在不确定性，不能作为即期通勤依赖。

3. **配套能级与生活品质**

* **配套能级为乡镇水平**：周边商业、医疗（如龙华医院金山分院）、教育配套虽齐全，但能级与市区不可同日而语，满足基本生活所需，但缺乏高端选择。

* **人口与城市界面**：枫泾是古镇旅游区与乡镇的结合体，城市界面、人口结构与市区差异巨大，生活氛围静谧但也冷清，高端消费、文化娱乐等资源匮乏。

4. **开发商品力与市场接受度**

* 开发商上海佳田地产并非一线品牌，其在上海顶级豪宅领域的作品和经验有限。项目最终品质和后期物业服务的标准有待检验。

* **目标客群狭窄**：因其产权和区位特性，该项目在二手市场上潜在买家群体非常狭窄，几乎只能吸引与当前一手买家需求高度一致的客户，这放大了其流动性风险。

#### **三、 总结与决策建议**

枫禾别院是一个优缺点都极其鲜明的“特型产品”。它是对上海住宅市场的一种补充，但绝非主流选择。

**仅适合以下三类特定人群，且必须全盘接受其劣势：**

1. **被严格限购、但资金实力有限，又极度渴望别墅空间体验的本地改善家庭**。

2. **无需日常通勤市区、追求退休养老或度假式生活，且不在意学区户籍的中老年人**。

3. **计划在古镇区域从事商业活动（如高端民宿、会所、工作室），并能将房产部分用于经营的投资人**。

**您务必谨慎，如果属于以下情况：**

* 存在任何通勤市区的需求。

* 未来有子女教育或落户计划。

* 将房产视为核心资产进行保值增值。

* 对社区的长期流动性和金融属性有要求。

**最终行动核查清单（与市中心豪宅看盘逻辑完全不同）：**

1. **财务精算**：找银行信贷员详细核算，按商办性质贷款（首付50%、利率、最长10年）后的真实月供，评估自身现金流承受力。

2. **通勤压力测试**：选择一个工作日，模拟从项目地点自驾或“高铁+地铁”前往您的工作地点，全程记录真实耗时与疲惫感。

3. **生活场景沉浸**：在枫泾居住一晚，体验工作日晚间和周末的周边真实生活氛围、商业繁华度和生活便利度。

4. **法律文件审阅**：重点审查《商品房买卖合同》中关于房屋用途（商业/办公）、不能用于居住的提示、过户税费承担等关键条款。

5. **二手市场调研**：实地走访金山区域的中介，了解类似商办性质别墅（如40年产权商墅）的挂牌量、成交周期和真实成交价，切身感受其流动性。

**结论**：选择枫禾别院，本质上是选择了一种远离都市喧嚣、以空间换取时间、且牺牲资产流动性的特定生活方式。它不是一个标准的投资品或金融资产，请您务必基于纯粹的自住需求和个人生活规划，而不是任何关于升值的幻想，来做出最终决策。