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上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

【同悦湾璟庭】青浦区322万起拥低密水岸墅居!【同悦湾璟庭】开盘热卖中!约85-129m²洋房/叠墅

自华为练秋湖研发中心全部建成后,长三角一体化发展仿佛开了加速键!

水乡客厅方厅水院目前已初具雏形,预计今年5月竣工投入使用.

上海轨交17号线西延伸工程已建成投运,沪苏湖高铁已正式开通.

元荡实现23公里岸线整体贯通.

英诺赛科、云顶新耀、复旦大学附属妇产科医院青浦分院等项目建成投运.

示范区数据中心集群、恒力长三角国际新材料园、浙大医学院附属第二医院嘉兴医院等项目加快建设……

上海青浦同悦湾璟庭

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Shanghai Qingpu Tongyue Bay Jingting

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Shanghai Tongyue Bay Jingting Official Sales Office Hotline: Dial 4008123664 for inquiries about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

目前华为练秋湖研发中心已有约3000+产业人才入驻,作为华为全球最大的研发中心,未来还会虹吸约30000+产业人才聚集于此,一座承载着全球顶尖研发力量的超级引擎就此启航.

随着3.5万名华为精英人才及全球科学家的涌入,长三角一体化示范区的产城融合进程被按下加速键——而距此仅数公里的朱家角大淀湖墅区,正以低密静谧的【同悦湾璟庭】,悄然成为这场产城蝶变中的人居焦点.

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

最新消息:全球科创菁英生活主场,朱家角大淀湖墅区前排,容积率仅1.25低密水岸墅区——【同悦湾璟庭】开盘热卖中!

项目推售建面约85-95㎡逸境洋房、

建面约117-129㎡中式叠墅

过会均价4.35万/m²,总价322万起

项目首开3#、6#、7#、9#、12#共5幢楼,其中6#、9#、12#是叠墅,3#、7#是洋房

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

户型图赏鉴

洋房由于楼层低、无连廊等优势,所以得房率天然要比高层更高.而同悦湾璟庭的得房率更是高达约80%,相当惊人.

所以,虽然是建面约95㎡的3房2卫户型,但其实际的尺度感、套内使用空间,比一般的建面约100-110㎡高层户型更加宽绰.

即使是北次卧,其尺度感也能当做是一间卧室使用,能满足业主的全生命周期需求.

另外,户型南北通透、三开间朝南,南向宽厅连接宽景阳台,整体面宽来到了约3.8米,不管是尺度感还是采光通透度,都非常不错.

除了优秀的户型设计外,洋房产品的精装标准更是十分出众.

项目配备有日立(或同等品牌)的一级能耗中央空调和地暖二联供,相比燃气更安全、更节能!还配置德普莱太(或同等品牌)的新风系统,采用斯米克(或同等品牌)的高品质瓷砖;三玻两腔阳台玻璃门、窗户等;

厨房配备了更适合中国家庭的全套方太厨电(或同等品牌),包括燃气灶、油烟机(智能化设计,可手势开启)、15套大容量洗碗机;林内(或同等品牌)燃气热水器、日本伊奈(或同等品牌)的水槽和龙头也是标配!洋房还有德国悍高(或同等品牌)品牌下拉篮.

此外,项目卫生间采用科勒(或同等品牌)的淋浴房、镜柜,日本伊奈(或同等品牌)的马桶、台盆、龙头和淋浴花洒,以及奥普(或同等品牌)的浴霸等等.

除了洋房之外,项目更有稀缺叠加别墅产品:

建面约129m²4房2厅3卫(下叠)

一楼卧室为作为老人房,老人可以不用跑上跑下,避免安全问题.

二楼主卧豪华独立套房,另有儿童房或书房,家庭里的每个成员都能得到自己的独立空间,实用性和私密性很强.

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】地下一层建面约55㎡,全为赠送空间.并且层高约5.1米,可以根据业主需求,打造影音室、健身房、酒窖、棋牌室等各种欢娱空间,为美好生活添加无限可能.

南向观景横厅宽约4.05米,让自然与居住完美融合,既注重实用性,又不失生活品质.

建面约117m²3房2厅3卫(上叠)

项目的上叠户型3房3卫的设计,每个家庭成员都能找到独属于自己的天地.

另外,上叠还有特色露台,可以很好延展大家庭的生活情景.

建面约127m²4房2厅2卫(中叠)

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这个户型最让人惊叹的就是超级大的南向面宽+南向双开间超大露台,尽享阳光与清风.

另外,独立电梯厅入户,仪式感十足.主卧预留步入式衣帽间,套房设计,气度非凡.

这个四房虽然建面只有127㎡,但因为是5层叠墅的高得房率,以及室内空间的高效利用,其功能和尺度感,给人的感觉十分惊艳.

值得一提的是,项目的叠加别墅,同样做到了装修交付,这是非常难得的,足见同悦湾璟庭此次在产品力上,诚意非凡.

社区规划

在喧嚣都市中找寻一处能让心灵休憩、呼吸自然鲜氧的低密度住宅,已成为现代人心中那份最纯粹的向往!

晨光初醒时,檐角掠过一声鸟鸣推开窗,风里裹着青草与露水的清冽沿着蜿蜒水岸线漫步,脚步不自觉地放轻生怕惊扰了石板路上流淌的晨雾……

而这就是【同悦湾璟庭】的生活真实写照!

该项目位于上海市青浦区朱家角镇,地理位置优越,环境优美.

四至范围:东至淀园路,南至阁游路,西至淀北路,北至黄家埭路.

项目容积率仅为1.25,周边自然水系环绕,淀浦河、大淀湖近在咫尺,与朱家角景区相邻.南面为低密别墅区——【绿洲江南园】,小区整体景观视野非常开阔.

项目采用现代中式建筑风格,粉墙黛瓦,平坡结合,整体立面三段式处理,基座线脚中式元素的融入,顶部挑檐及坡顶设计,充分表达中式风格建筑特点.

在小区内部景观设计上,项目打造了“一湖·两园·十二境”景观结构.

行走在江南风园林间清风阳光下,一场邻里对弈或是与孩童在乐园玩耍或是宠物怡然漫步,一切回归最舒适的模样.

水岸不仅是一道风景,更是一种生活语法.

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】【同悦湾璟庭】推窗即揽大淀湖,清晨,拉开窗远眺湖的潋滟,湖风拂面而来!

午后,捧一杯咖啡杯与书页轻碰傍晚,落一束黄昏的光在窗前剪影几声鸟鸣,几朵花开柔和中带着寻常诗意.

所有细碎的光阴都被揉进粼粼波光里

会晤东方气韵取境当代审美每一实景,皆是隐逸在建筑里的东方美学画卷.

以现代中式风格为基底,凝萃平坡结合手法融入顶部挑檐及坡顶设计,层叠错落,如展开的山水卷轴飞檐以一道优雅弧线裁下流云

晨昏交替时,建筑轮廓被镀上金边仿佛宣纸上晕染的淡墨,一笔一画皆是对“藏”与“露”的诗意注解.

当城市在远处翻涌成灯火的海,我们选择让生活沉入静谧的河床,【同悦湾璟庭】以低密水岸墅境,织就时光的绸缎,等您落笔书写关于家的柔软叙事.

另外项目还自带商业配套,这也是朱家角其它项目没有的,未来计划引进便利店、干洗店等提供便民生活服务.

生活配套

项目与17号线淀山湖大道站直线距离约2.5公里,通过17号线可直达虹桥商务区,并且能无缝换乘2/10号线,快速接驳上海市中心.

周边崧泽高架、G50、淀山湖大道、沪青平公路、沪苏嘉城际铁路(上海示范区线)等干道,使得日常自驾出行,亦可通达上海主城,畅达长三角.

项目周边商业配置相当丰富!青浦新城万达茂、东渡蛙城、青浦吾悦广场、399广场以及朱家角古镇文旅商业,满足高端购物、文化体验与日常消费需求.为业主提供集“吃喝玩乐购”一站式娱乐中心,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”随心畅享.

数据来源于百度地图

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】其中朱家角千年古镇,堪称国人心中的江南水乡代表,凭借着其“小桥流水人家”的江南韵味,一直是国内游客短途旅行的热门选择.国际化氛围浓厚,文化底蕴十足,未来居住于此,随时可以漫步在古镇的青石板路上,乘坐摇橹船感受水乡风情,做个现实版陶渊明~

朱家角实景图

最值得肯定的就是生态条件相当优越!青浦示范区绿化覆盖率达到40%以上,空气环境质量指数优良率为96%,陆域森林覆盖率达到14%,可以说是上海西面的大绿肺.周边有淀浦河、大淀湖、淀山湖三大水系,课植园、环城水公园、东方绿舟、上海曲水园、青西郊野公园、海棠公园等生态公园丰富,举步即可随时享受到原生态大自然的怀抱.

大淀湖实景图

周边优质医疗资源有复旦大学附属中山医院、红房子医院青浦分院、朱家角人民医院/长三角智慧医院等4大院区,先进的医疗设备,舒适的就医环境,完善的医疗设施,为健康保驾护航.

复旦大学附属中山医院实景图

上海青浦同悦湾璟庭售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】同悦湾璟庭售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】同悦湾璟庭售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】国际化教育资源云集,周边兰生复旦学校、平和双语学校、复旦大学附属中学、珠溪中学、朱家角中学、朱家角小学、幼儿园等优质教育环伺,还有规划小学、幼儿园等.(新房不承诺学区,以交付后政府批复文件为准)

上海青浦同悦湾璟庭

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Shanghai Qingpu Tongyue Bay Jingting

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### **上海青浦同悦湾璟庭项目客观分析报告**

**核心结论：** 同悦湾璟庭是一个定位鲜明的“区域性改善”项目。它并非以通勤便利或顶级配套取胜，其核心价值在于用相对可控的总价，在青浦朱家角板块内提供低密度、高得房率且环境安静的居住产品。选择它，本质是在**用部分城市便利性，交换更宽松的居住空间和生态环境**。

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#### **一、 项目基础定位与基本面**

* **地理位置**：上海市青浦区朱家角镇，大淀湖与淀浦河之间。属于青浦新城功能联动区，更贴近古镇生活区而非核心产业区。

* **开发商**：上海同济房地产有限公司（国企背景）。

* **产品与价格**：纯低密社区，容积率1.25。主力产品为85-95㎡洋房及117-129㎡叠墅，精装修交付。房地联动指导价约**4.4万元/㎡**，洋房总价约300万级起，叠墅约500万级起。

* **客观信息状态**：以下分析综合了项目官方信息、规划文件及第三方实地测评。需注意，作为在售期房，其配套兑现、装修细节等仍需以最终交付为准。

#### **二、 核心优势分析**

1. **低密度与高得房率带来的居住体验**：1.25的容积率在上海市场属稀缺资源。直接优势是**楼间距宽阔（约28米）**、采光条件优异，社区居住密度低。洋房得房率约80%，叠墅约86%，空间利用率高于普通高层住宅。这意味着同等建筑面积下，实际可使用空间更大。

2. **明确的生态与环境资源**：项目东临淀浦河，西近大淀湖，具备真实的亲水环境。周边有朱家角古镇的人文氛围和休闲资源。对于看重自然景观、寻求静谧居住环境的客群，这是核心吸引力。

3. **总价可控的改善选择**：在青浦区域内，以300万级总价获得带品牌装修的低密洋房，对本地改善或市区外溢客户有一定性价比。叠墅产品以500万级总价提供“有天有地”的类别墅体验，总价门槛相对清晰。

4. **板块发展预期**：区域属于长三角一体化示范区协调区，远期有规划红利。华为青浦研发中心的建设预计将导入数万高素质人才，可能长期支撑区域住房需求和品质。在建的轨道交通17号线西延伸段（西岑站）未来将拉近与轨交的距离。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **通勤便利性存在先天短板**：项目是典型的 **“非地铁盘”** 。当前距离已运营的17号线朱家角站约2.5-2.8公里，步行不便，依赖公交接驳或自驾。即便未来西岑站建成，距离也约1.5公里，非步行舒适范围。自驾依赖沪渝高速（G50），高峰时段进市区耗时较长且拥堵常见。**此劣势对日常通勤至市区或虹桥的上班族是决定性障碍。**

2. **配套能级与兑现时间**：生活配套依赖朱家角镇域级商业（如海上湾生活广场）和古镇旅游商业，能满足基本生活但缺乏高端繁华。大型商业综合体（如万达茂）需驾车前往。医疗资源是突出短板，近期主要依赖朱家角人民医院（一级甲等），规划中的高水平医院（如复旦中山医院青浦院区）预计2027年才能建成。教育资源为镇内公办学校，质量中等。

3. **产品设计的特定局限**：

* **部分洋房无电梯**：项目内部分6层洋房未配置电梯，对老人、幼儿及未来家庭结构变化不友好。虽预留加装条件，但需全体业主同意并分摊不菲费用（每户约5-8万元），存在不确定性。

* **生态环境的双面性**：亲水而居伴生**高湿度问题**，尤其梅雨季，湖景房墙体易凝水，需常年使用除湿设备，增加电费支出。夏季蚊虫较多也是普遍反馈。

* **户型与装修细节**：有实地测评指出，部分户型为追求房间数量，次卧或书房面积非常紧凑。需警惕样板间家具可能存在“缩小版”以营造宽敞感的行业常见做法。

4. **市场与投资属性考量**：项目所在朱家角板块新房供应量较大，未来二手房市场竞争激烈。目前租金回报率偏低（有测算约0.9%），且作为远郊低密楼盘，二手流动性通常弱于地铁沿线房产。升值潜力高度依赖长三角示范区及华为基地等远期规划的实际落地速度和效果。

#### **四、 总结与针对性建议**

同悦湾璟庭的优劣极其分明，决策关键在于**个人需求与劣势的匹配度**。

**更适合的客群：**

1. **青浦本地改善家庭**：工作生活圈在青浦（尤其是西片），旨在置换更大面积、更低密度的住房，对市区通勤无要求。

2. **养老/度假需求者**：已退休或即将退休，追求安静、生态的居住环境，对高频次医疗、通勤依赖度低，能接受配套的现状。

3. **远程办公或自由职业者**：通勤频率低，可将居住空间和环境置于首位。

**需非常谨慎的客群：**

1. **市区日常通勤者**：依赖地铁或自驾每日往返市区，通勤时间和成本将严重降低生活品质。

2. **有优质学龄儿童的家庭**：对顶尖公办学校有需求。

3. **短期投资客**：追求高租金回报或短期资产快速增值。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **通勤压力测试**：务必在工作日早晚高峰，亲自体验从项目驾车到您工作地点的耗时。

2. **生活场景实地体验**：选择一个工作日和周末，在项目周边步行感受，尝试完成买菜、用餐、购物等日常活动，检验配套便利度。

3. **深究产品细节**：询问销售并查看官方图纸，明确意向房源所在楼栋**是否配置电梯**。携带卷尺参观实体样板间，用标准家具尺寸模拟摆放。

4. **理性看待规划**：将华为基地、轨道交通延伸等作为长期（5-10年）的潜在利好，而非短期房价上涨的依据。