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12/18号线双轨交,保利发展平凉路64街坊项目(01C5-02地块),保利外滩系全新力作案名发布——【保利·外滩曜】

内环内、双轨交地铁盘

保利·外滩曜

预计本月中旬开临展区&样板间

12月10日产品发布会刚刚结束

现场热度空前

诠释了如何⽤现在的审美眼光和⼯艺

让作品从“新”⾛向“永恒如新”

上海杨浦保利外滩曜

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Shanghai Yangpu Poly Bund Yao

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是江潮映刻的璀璨,亦是时光淬炼的锋芒.

百年外滩,承历史厚韵与全球影响,以与生俱来的圈层认同与恒贵,永立城市封面.

当传奇外滩遇上璀璨至境,【保利·外滩曜】以序为始、以启为新、以曜为藏,立足世界会客厅,以新古典低密奢作,为时代精英筑就外滩人居的全新标杆!

NEOCLASSICISM

新古典主义

一场城市经典的复兴与赋新

【保利·外滩曜】联袂4大国际设计团队,溯源外滩和在地新古典主义风格建筑,并汲取世界顶奢酒店的尊崇落客与庄园设计,带来小高层、洋房、花园别墅的多元产品,为上海献上一场奢适的生活体验.

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项目首开推售建面约114-130-139㎡小高层

装标4000元/m²

后续推送约165㎡洋房、195-205㎡低密别墅.

项目全系户型标配全屋飘窗(全赠送)+双阳台(半赠送)+独立电梯厅.

建面约114㎡的附赠面积近约18㎡,远超市场常规10㎡水准.

而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构,交付后可改造为储物空间或拓展室内面积.

这意味着:

这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧.

客餐厅+阳台的面积高达约32㎡.

换句话说,项目在114+㎡里,通过极致的设计,做出了别人140㎡才能实现的功能空间,且实际可利用面积率接近90%+(含飘窗、阳台等).

这意味着,你为买保利外滩曜每一平米付的钱,几乎都用上了.

建面约130㎡赠送面积近约20㎡!(含独立电梯厅)

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在建面约130㎡以上这一档,说实话每个项目的户型都不差,在这个维度上做突破真的是极难的.

但事实上,保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%,双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗.

这个尺度感远远超越以往的同面积新房,甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层!

建面约139㎡赠送面积近约20㎡!(含独立电梯厅)

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版,几乎每一个空间的尺度感都更大一筹,适合终极改善的小伙伴.

土拍回顾及规划

6月19日,2025年五批次土拍,保利发展经过95轮竞价摘得杨浦东外滩01C5-02地块(即保利外滩曜),成交总价350000万元,楼板价95530元/㎡,溢价率30.79%.

项目东至怀德路,南至惠民路,西至许昌路,北至济宁路,为普通商品房,出让面积1.47公顷,容积率2.5,规划建筑面积约3.7万m².

项目拟建1栋10层小高层、3栋17层高层及3幢风貌别墅产品.具体布局方面,1#、2#、3#楼栋为17层高层住宅,首层局部采用架空设计;1号楼东侧配有一栋14层公租房;4#楼为10层洋房产品及部分配套功能空间;5#、6#、7#、8#楼栋均为风貌别墅;9#楼则规划为社区公共服务配套用房.

社区内部计划设置下沉式庭院、景观构架等设施,并全面实现人车分流.

项目总户数规划为255套,其中小高层197套,洋房37套,花园别墅21套,

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项目的核心价值不仅在于稀贵的地段,更在于其难以复制的物理属性和产品定位,这构成了其作为“地王”的底层逻辑.

第一,稀缺指标:近年内环容积率最低的住宅用地之一.

上海市中心新房容积率普遍在3.0以上,大多排布超高层或接近百米的高层,居住密度高、视野易受遮挡.

但项目约2.5的容积率,在近年出让的内环宅地中已逼近下限.

这一硬性指标直接转化为实打实的居住价值:更低的建筑密度、更宽的楼间距、更优的日照和更大的景观视野.

更何况,这还是一个由小高层、洋房、风貌别墅组成的社区.

它代表的是一种在内环近乎绝版的低密生活权.

第二,纯粹圈层:杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区.

整个杨浦滨江,其实从大开发到现在,除了半亿级的风貌别墅外,其他基本都是百平米3房起的产品构成.

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】从价值的角度来看,一个纯粹约114㎡+的高端社区意味着:

社区圈层纯粹:全改善业主,圈层纯粹问的,多为高知高收入群体;

居住环境出众:邻居家庭背景相似,孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴,社区氛围有助于形成良好的集体行为规范;

人均公共资源占有率高:住户少,资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容,无需争抢;

资产价值:高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺.

换句话说,保利外滩曜是所有目前杨浦滨江社区中,圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择.

第三,美学定调:以思九生洋行笔法,重塑海派新古典主义

【保利外滩曜】的建筑设计,是对土地文脉的深度解码与精准回应.

项目以地块内英商电车修理工场为起点,溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品,提炼出两大核心设计法则,实现真正的血脉传承.

形制溯源:承袭外滩经典三段式构图

项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构.

建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次,再现了经典新古典主义的庄重比例.

细部转译:从历史纹饰到当代语汇

设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感,将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素,进行简化与提炼,转化为符合现代审美与工艺的精致细节.

项目以思九生洋行的设计法则为蓝本,通过形制、细部与空间的三重演绎,让百年外滩的风华,在保利外滩曜获得当代的共鸣与回响.

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第四,时钟会所:引入华尔道夫式的圈层场.

项目的会所,绝非设施的简单集合.

保利外滩曜以百年华尔道夫“Meetyouattheclock”的仪式为蓝本,将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾,构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”.

这里规划的不是功能房间,而是三种被精密设计的圈层生活场景.

健身中心与律动泳池,是精英阶层保持高效与活力的日常刚需.

这里远非简单的健身房.当您的邻居在固定时间出现,并保持高度的自律,这本身就是一道高效的“人群筛选器”.

疗愈氧舱与冥想空间,构成了“精神修复舱”.

一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境.

亲子空间与儿童活动区,是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计.

这是整个社区最具战略价值的“代际社交场”.

您的孩子在此结识的发小,其家庭背景与您的阶层高度同质.这不仅是孩子的玩伴,更是为他们未来构筑的第一层优质人脉网络.

这不仅服务于生活,更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台,让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚.

保利物业始终坚持长期主义精神,不断探索“好服务”的真意,开创了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌,将人文精神注入品质生活,持续精研高端服务之道营造备受居者信赖的当代人居标杆.

“东方礼遇”作为保利物业高奢旗舰服务品牌,以“通情·达礼”为内涵,打造“全域安全”、“双管家”、“四节八礼社区活动”为核心的三位一体服务体系,不断书写东方语境下“尊崇、信赖、人文”的高端生活方式.

生活配套

交通方面:项目距离18号线平凉路站仅200米,与12号线和18号线的换乘站江浦公园站距离也在400米左右,双轨交环绕让居民出行十分便捷.

教育方面:项目周边1公里范围内有存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校等15所全龄段教育资源.区重点学校上海市市东实验学校距项目仅700米.

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商业方面:项目周边有约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带等大型购物广场,可满足一切购物需求.

医疗方面:项目3公里内,拥有新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗资源,为您及家人的健康保驾护航.

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### **上海保利外滩曜项目客观分析报告**

**核心评价**：保利外滩曜是上海内环内，特别是杨浦东外滩板块近期备受关注的改善型住宅项目。其核心价值在于结合了“内环地段”、“低密小高层产品”和“高宣称得房率”，但同时也面临板块发展成熟度、产品细节兑现以及高总价门槛的考验。作为一个尚未交付的新盘，其宣传优势与潜在风险并存。

为力求客观，本报告将严格区分可验证的规划事实、基于市场宣传的陈述，以及需要你重点核实的潜在风险。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

保利外滩曜位于**上海市杨浦区内环内的东外滩板块**，具体位置靠近平凉路与大连路区域。项目由央企保利发展开发，是一个包含小高层和风貌别墅的综合社区。首批主推建面约**114-139平方米的三至四房小高层住宅**，精装修交付。其核心宣传点为“内环CAZ（中央活动区）”、“低密宜居”及“超高实得率”。

#### **二、 核心优势分析（基于现有信息）**

1. **内环内的地段与交通便利性**

* 项目地处上海内环线内，隶属杨浦滨江南段CAZ规划范围，享有城市核心区的发展能级。

* **交通优势明确**：根据宣传资料，项目紧邻轨道交通12号线与18号线换乘站（约500米），或邻近8号线站点（约150米）。搜索结果普遍指出其公共交通便利，自驾可通过北横通道、大连路隧道等快速联通浦东、虹桥等核心区域。

2. **稀缺的低密度产品与高宣称得房率**

* 在内环区域，以8层左右的小高层为主的产品形态确实相对稀缺，其容积率（约1.8-2.5）低于同地段常见的高层住宅，理论上能提供更舒适的居住密度和采光。

* **“高得房率”是核心营销点**：开发商宣传通过“全屋飘窗、双阳台、独立电梯厅”等设计，大幅提升实用面积。例如，宣称114平方米户型实得率可比肩140平方米产品，130平方米户型实得率可达94%。这对注重室内空间的使用者具有吸引力。

3. **周边配套与板块规划潜力**

* 项目周边**基础生活配套成熟**，医疗（新华医院、市中西医结合医院）、商业（北外滩来福士、百联滨江）等资源在直线3公里范围内分布密集。

* 板块享有“杨浦滨江”的长期规划利好，定位从“工业锈带”向“生活秀带”转型，并汇聚了美团、B站等企业总部，具备产业升级的预期。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **“东外滩”板块的现状与预期落差**

* 项目所处的杨浦东外滩板块，其城市界面、商业能级和生活氛围，与一江之隔的陆家嘴、北外滩或传统的黄浦外滩存在显著差距。板块整体升级仍需较长周期，目前仍存在新旧建筑混杂、部分地块尚在施工的情况。你需要接受其 **“发展中”而非“已成熟”** 的现状。

2. **产品宣传的交付兑现风险**

* **得房率争议**：宣传中惊人的实得率依赖于大量“赠送面积”，其合法性、安全性（如非承重飘窗改造）及最终能否写入产证，存在不确定性。交付标准需以政府最终测绘和购房合同为准，严防宣传陷阱。

* **产品细节的妥协**：有实地考察反馈指出，风貌别墅产品存在“联排而非真独栋”、“部分户型有暗卫”、“地下室通风受局限”等问题。小高层靠近主干道的楼栋，可能面临噪音干扰。

* **高昂的持有成本**：作为高端改善盘，其预估物业费可能高达12元/平方米/月，但相应的服务（如24小时管家）品质尚待交付后验证，存在付出高额费用但服务不匹配的风险。

3. **价格与价值的市场博弈**

* 项目预估单价较高，总价门槛轻松超过千万。你需要冷静衡量：支付的溢价中，有多少是为当前实际的居住环境付费，多少是为未来的规划预期付费。与同总价段其他成熟板块的次新二手房进行对比，是必不可少的步骤。

4. **开发商的顶豪产品线驾驭能力**

* 保利发展虽为央企，资金实力可靠，但在上海内环核心区操盘此类定位极高的“外滩系”作品，其最终在**建材做工、精装细节、园林营造及顶级物业服务**上的兑现能力，仍需接受市场检验。

#### **四、 总结与行动建议**

保利外滩曜是一个典型的 **“规划驱动型”和“产品驱动型”** 项目。它适合那些看好杨浦滨江长远发展、偏爱低密度社区、且非常看重户型实用率的改善型购房者。

**给你的关键行动清单：**

1. **实地多维考察**：务必在不同时段（工作日早晚高峰、周末）前往项目周边，亲自感受交通拥堵、环境噪音（尤其是杨树浦路等主干道影响）以及城市界面的真实情况。

2. **深究产品细节**：参观样板间时，仔细询问并验证“赠送面积”的具体构成、交付形式及法律属性。要求销售明确标注“不利因素公示”，了解不同楼栋的视野、噪音和隐私差异。

3. **进行实质性竞品对比**：将本项目与虹口北外滩、浦东前滩或徐汇滨江等板块同总价段新房或次新房进行对比，列表分析地段、产品、配套、价格的综合性价比。

4. **审阅法律文件**：在产生购买意向时，必须聘请专业律师或仔细审阅《商品房预售合同》及其附件，确保所有口头承诺（特别是装修标准、得房面积、配套设施）均落实为具有法律效力的条款。

总而言之，看待保利外滩曜，需要将其 **“内环地段和低密产品的稀缺性”** 与 **“板块成熟度待提升和产品细节待兑现”** 的现实放在天平两端衡量。它不是一个“无脑买入”的选项，而是一个需要精挑细选（具体楼栋、户型）、深入研究并愿意陪伴板块成长的选项。