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上海临港金港星海湾

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65年前，中国人制造的第一台计算机诞生；53年前，中国自主研制的第一艘核潜艇成功下水；42年前，中国第一条实用化的光纤通信线路开通。

每一个时代背影的身后，你都会发现很多与时代同行的“远见者”。

33年前，当上海还是“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的时代，浦东的开发成为中国改革开放的标志性事件。

在27.38平方公里的金桥出口加工区，金桥集团怀揣着产业雄心，和一群堪称“时代风口预言家”的塔尖人群站在一起，开启了中国产城融合、职住平衡生活方式的一次启蒙。

其首创的碧云国际社区生活服务体系直到现在，依旧是每个上海人心中的“白月光”，难以模仿和超越，这是一种远见。

11年前，当大虹桥枢纽引发上海城市发展的西进格局，成为众星捧月的热土之时，金桥集团再次启程，一路向东，落子临港综合区42平方公里。

一方面，看中的就是综合区重点聚焦的产业定位，如人工智能、航空航天、高端智造、文化创意等，与金桥集团30余年所擅长的城市与产业共生领域极为契合；另一方面，综合区紧临滴水湖105片区，后者是临港未来金融贸易中心的核心承载地，两者的地理位置紧密性甚至超越了陆家嘴与金桥，更因有两港快线快速串联浦东机场，上海东站等世界级枢纽，与世界级洋山深水港近水楼台的先天优势，让金桥集团更有信心打造一座面向世界的产业枢纽，一座融通世界的超级未来城市——上海金港，这是一种远见。

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正如，一个好的园林需要时间的滋养，十年之后，会是园子最好的时候；同样，一个爬满时间痕迹的超级未来城市，同样令人神往。

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金港崛起，就是临港的远见

一座城市的规划远见及其凝聚的共识，会影响城市发展的走向。

临港新片区的将来目标，早已不仅限于对接上海主城区，接棒陆家嘴完成“再造一个浦东”的宏伟使命，而是作为一个独立的滨海节点城市，链接长三角的龙头，并成为上海打造世界一流滨海城市的封面所在！

在每一座卓越城市的核心都藏着一颗“产业雄心”。

去年出台的《上海大都市圈空间协同规划》，在一定程度上，对临港新片区未来的城市能级做出了最好注解。除了处于最顶尖的1个顶级全球城市，上海市区外，临港新片区被安排了第二层级，不仅是再造一个新浦东，更是放到了与苏州市区、宁波市区同等地位的“综合性全球城市”。

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前不久，十二届市委二次全会明确提出，临港新片区要按照“五个重要”要求，推动重大功能性机构尽快落地，加快打造特殊经济功能，结合自贸试验区提升战略，开展更高水平开放压力测试。发挥临港新片区改革开放“试验田”和经济发展“增长极”作用。

与5大新城独立节点城市相比，临港新片区城市能级的高低已经不言而喻。临港新片区是党中央交给上海的三个任务之一，是国家战略。作为国家层面打造，对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易港。

到2050年，临港新片区将建成与中国香港、新加坡齐名的太平洋西岸新的国际金融、航运、经济中心城市。

未来临港必然左手新型贸易、跨境金融、国际航运等开放型现代服务业，右手科技创新并辅以高附加值制造业，既有媲美“陆家嘴”的离岸金融贸易服务，又有弯道超车“张江”的科创智造，产业能级比肩全球卓越城市标准。

在这样的国家战略的“护城河”优势之下，临港依然在开局就秀了一把远见——

临港滨海新城很早就把“产业雄心”藏在了金港，并且采用了“并联”的开发节奏。

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从选址上来看，临港的东部、南部都是海岸线，向西是奉贤，向北是浦东，选择临港向北的方位，紧贴核心105金融集聚片区，打造一个42平方公里综合区，通过聚焦新业态，开启对未来之城全新探索，并重点打造人工智能、集成电路、航天科技、智能新能源汽车、高端医疗器械、装备制造六大产业集群，目前已吸引了中国移动、中国电信算力临港中心、新松机器人、微小卫星工程中心、东方明珠影视基地等一批高端智能制造企业落户，金港产业雄心的兑现速度甚至优于临港。

同时，金港着力于生产性高新科技研发功能，打造产研一体的创新高地，自成一体的产业雄心，已经开始“反哺”临港的现代服务、新型贸易、跨境金融等功能，成为全域化链接、均衡化发展、产城功能互补的对流型经济强劲增长新版图核心所在。

效果图

金港不仅展现了临港产业布局的雄心，也是临港人才储备的一招远见！

新片区揭牌三年来：常住人口从30万增加到45万。

据了解，2022年上海全年成交88593套新房，其中临港成交10913套，差不多全市卖9套，其中就有1套在临港。在临港“十四五”规划中，到2025年人口目标达到约80万人。

如果要顺利完成目标，则三年内的人口增速应为1.75倍，而引进更多人才，恰恰是临港实现高水平发展、打造世界一流滨海城市的重要支撑。

金港就是临港布局长线人才大战的一步“妙子”。

顶着未来“陆家嘴”光环的临港核心区，人才引进固然是“挤破头”，但核心区能够实现产业引人、生活留人的空间始终有限，作为与核心区接壤的综合区的金港，则提供了在临港滨江大城实现产业及生活落户的梯度选择，类似于大城市圈对主城区可持续发展的长期助攻，让临港产业人才引进门槛与机会同在，赢在了新城崛起的起跑线上。

2/

金桥经验，让金港有机复合生长

事实上，金港不仅是临港崛起阶段真正意义上的产业核心，更为临港源源不断导入着优质的产业人口。

除了占据与临港共生的硬件条件优势之外，金港名义上是临港的42平方公里综合区，实则放手让资深城市运营者独立开发，兑现城市运营者的远见。

金桥临港综合区效果图

据悉，临港综合区由金桥集团主导城市运营，后者统盘进行土地开发、产业规划、招商引资、运营服务、功能配套一体化开发运营，不仅包揽了产业园区的建设，同时在住宅开发连下数城，拿下综合区先行区最好位置的住宅土地打造超级大城——金港·星海湾。

其中，包括综合区TOD南侧超级组团，平和学校教育综合体的住宅部分，并在一路之隔的105北区摘取F09住宅地块，规划风格为海派摩登花园，高质量高标准的系统性规划开发，保证了从规划到落地的协同性和整体性，这无疑是在打造一座时代产城的新模板！

金港星海湾住宅地块示意图

之所以一开始就确定把开发临港综合区42平方公里的重任交给金桥集团，一方面源于金桥集团本身就是深耕上海本地国企，有持续开发金桥30年的经验和作品，可以说是浦东崛起的见证者、亲历者、建设者；另一方面，在金桥集团新的战略框架下，对外公布的实力造城版图有“七朵金花”，分别是“金环、金鼎、金谷、金滩、金湾、金城和金港”。

除了金港位于临港新片区的综合区，其余六朵金花均位于浦东北部金桥副中心。

无论是世界级科创水岸“金滩”、双智联动的聪明城市“金鼎”、未来医药港“金湾”、总部集聚的上海未来之城“金环”、智能终端制造产业沃土“金谷”、产城融合的未来之城“金城”，都是产城综合体与城市共生的时代作品，从规划理念、设计品位、硬件配置、产业运营到生活浓度，都可以称的上“领先板块30余年”。

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更不可思议的是，“金”字系超级城市对于产业的磁吸力，已经在浦东金桥得到反复印证。

某种角度来说，金桥集团正在把金桥出口加工区30余年的产城融合发展经验，有机复合并灵活运用到融通世界的未来之城“金港”，助力这第七朵“金花”，成为时代产城综合体的集大成者，也坐实了金桥集团城市赋兴专家的身份。

站在巨人的肩膀上造城，让金港的开发之路自带城市运营者的远见，从开发节奏到成熟过程也有望达到事半功倍的效果。

3/

城市共生，见证未来城有传承更超越

建筑是时代的镜子，能折射出一座城市的理想和抱负！而在每一个成功的城市的发展史上，总有一些具备独特性、唯一性的远见或者说契机出现。

那么，背靠临港“国家名片”，同时站在金桥集团30余年经验上打造的金港，在城市共生的打磨中，到底能呈现多少独特性和唯一性呢？

实景图

很多人对金桥出口加工区的崛起模式记忆犹新，金桥集团在与落地金桥的世界500强企业磨合中，早已是实至名归的世界级产业集群“超级合伙人”。

在合理布局产业功能的同时，也孵化出了平和双语学校、碧云国际社区这样国际顶尖的“生活服务商”，将科技与服务、产业与生活平衡得恰到好处，厚积薄发。

共生城市示意图

这一次，为了更好地适应技术革命和产业革新，金港将围绕与城市共生这个时代命题，尝试颠覆与创新。

首先，金港就是要摆正与临港之间的产业定位关系，即非竞争，也不是从属，而是具有大局意识的产业共生。

一个普遍的共识是，如果上海未来的产业能级不仅仅满足于做长三角的龙头，而是链接世界，打造卓越全球城市，就得看临港的发展。

临港优渥的滨海新城位置，发展新型贸易、跨境金融、国际航运等开放型现代服务业，将和陆家嘴形成错位发展。

在这个过程中，金港产业定位是与临港协同、联动发展，共创产研高地，着眼于临港产业发展的新一极，专注科技研发功能及产业落地，形成接轨国际竞争力的共生关系；

金港产业共生示意图

其次，金港在整个临港区域内拥有更具战略性的交通共联，据悉，上海东站、两港快线、机场联络线入选沪2023年重大工程项目，上海东站有望在2024年投入运营，建成后，以浦东国际机场和上海东站为核心组成沪东交通枢纽，成为可与虹桥比肩的综合交通枢纽。

同步开发的两港快线，则让临港与上海主城共享同一套超级国际机场与超级高铁枢纽。

示意图

今后，配合金港TOD大城项目的开发节奏，从金港所在临港综合区站出发，3站到达浦东国际机场T3航站楼和上海东站到浦东枢纽，机场联络线3站到张江，轻松与城市核心区、与世界接轨，对内，坐拥中运量T2/T5，形成15分钟公交网联通金港，通达临港其他组团，从某种意义上来说，金港甚至比临港核心区更具交通便利性。

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示意图

然后，金港的教育和人群共生理念不断激发板块对人才的吸引力，并展现出强大的留人能力。

与金桥出口加工区崛起一脉相承，金港在金桥有机复合生长经验的加持下，产业集群率先发展，已建好及在建的智荟园产业园区已有九期，成功引入集成电路、智能制造、人工智能、IC装备、航空航天、智能网联汽车等众多产业。

产业园实景图

根据产业人群的进入时间点和需求特征，金港将教育、商业配套前置，率先在金港·星海湾首期住宅一侧，引进了从幼儿园到高中全龄段15年一贯制的顶尖国际学校——平和双语学校金港校区，学校自带平和教育长廊及教育商业综合体，校中央则是平和星环广场，将打造最前沿的学校天文台。

平和双语学校金港校区效果图

与此同时，在平和双语学校金港校区北侧，观塘庐已经动工建设，预计于2023年12月建成。

LEED金级和WELLCORE金级认证标准营造出的健康和舒适属性，周边天然生态禀赋和丰富商业业态，让观塘庐成为临港沉浸式的都市欢聚目的地。

观塘庐效果图

未来，在两港快线综合区站枢纽核心上盖，还将建造150米双塔商办及百米商住地标建筑群，规划地上计容商业面积约20万平方米。整个商圈的商业体量，甚至比滴水湖核心区的爱琴海购物中心、蓝鲸世界和海港中心等还要大很多。

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两港快线综合区站TOD规划效果图

临港综合区TOD规划方案来自临港管委会网站及1435之间

而在公建配套学校方面，综合区先行区还规划有2所幼儿园、1所小学及1所初中。其中靠近综合区站枢纽TOD的E02地块初中，也被纳入浦东新区重大项目（预备）清单。

金港不仅再次拔高了临港商业的高度，更是牢牢锁定了临港留住产业人才最重视的教育土壤。

正如人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。

金港为了真正留住高新企业、全球高智人才在这里生活，同时实现产城融合职住平衡的生活解决方案，规划打造一座庞大的人居组团——金港·星海湾。

金港·星海湾一期效果图

金港·星海湾首期毗邻临港平和学校，依托两港快线站，以约1.7容积率规划叠墅、洋房、小高层的现代典雅美学建筑形式，打造低密墅境住区，肇启城市封面级人居。项目于内规划“一轴、两带、双环、五花园”景观组团，集观赏、休闲、交流为一体，筑就临港全新的无界公园生活。

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外部产业资源、生态资源、商业资源、教育资源、交通资源在这里同频共振、融合共生；

临港综合区站TOD枢纽带来的客流，前沿产业引进的人群，教育资源配备的人才，在这里汇聚；

最终呈现出能够容纳当代理想的完美人居，一幅产城共建、人群共生的“长卷”。

一个金港版的碧云国际住区呼之欲出！

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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