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北外滩核心区

中粮大悦城上海第五座壹号系

顶层地段+顶层社区+稀缺天际大平层价值

「中粮北外滩壹号」

首开90套建面约184-228㎡天际大宅

均价143868元/㎡

一房一价首发!

上海虹口中粮北外滩壹号

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3000万级预算客户的选择面向来是很广的.

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近期3000万级客户几乎全都不约而同的“锚定”着同一个项目,不问值不值,只问什么时候入市,大有非ta不可的态势!

这个项目就是北外滩的中粮北外滩壹号!

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你一定好奇这个项目有何魔力,能让3000万级客户集体转向?

简单对比,你就明白了:

北外滩板块是近一年最炙手可热的滨江板块之一,但红线内的住宅却是少之又少.

今年好不容易出让一块宅地被绿城摘走,预计价格或超过19万/㎡.平心而论,作为黄金三角里的稀缺供应,北外滩卖到19万我并不奇怪.

但你知道吗?

中粮北外滩壹号拿地更早,同样属于北外滩红线范围里,与绿城项目几乎呈现掎角之势,而据知情人士透露,该项目的预计价格仅约15-16万/㎡,项目主推建面约185-228㎡四房,总价约3000万级!如果属实,这个价格无疑是北外滩错过再无的抄底机遇!

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比价格更重要的是,中粮壹号系作品一直都是手握板块定价权的标杆品质项目.

我统计了最新的链家网挂牌数据,发现四座壹号系作品,比同板块次新小区要溢价约19-30%!

那么摆在眼前的中粮北外滩壹号,给出的就是:用抄底价买到板块标杆级品质小区的时代机遇!这样的机会,谁肯错过?

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我们扩展到黄金三角,外滩多少年没有新房供应了,陆家嘴的太古源四房起步4千万.按这个逻辑绿城北外滩项目四房看齐4千万也在情理之中.

但中粮北外滩壹号的出现,打破了这一既定格局,俨然是3000万级预算买进黄金三角4房大平层的天赐良机!

上海虹口中粮北外滩壹号售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】中粮北外滩壹号售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】中粮北外滩壹号售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】我们扩展到整个一线滨江板块,可以看到,除了陆家嘴,黄浦滨江、世博滨江、徐汇滨江等新贵已经“补涨”到19万/㎡左右,绿城显然是最后一块拼图,卖19万/㎡再正常不过,未来3000万级预算别说买进黄金三角大四房,一线滨江板块都够不上.

所以不得不承认,3000万级预算买进一线滨江,买进黄金三角,买进最炙手可热的北外滩,买进豪宅圈的顶级IP,中粮北外滩壹号当之无愧年末压轴之作,3000万级客户必看!

北外滩红线内豪宅大平层

中粮“壹号”系最新力作

中粮北外滩壹号样板间已开放

建面约185-218㎡4房大平层即将入市!

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地段:不止是北外滩正C位,更是梧桐遍地的风貌区!

很多人认为,滨江黄金三角:外滩、陆家嘴和北外滩是同一量级.

但我认为,北外滩超越前两者几乎是必然!

三大支撑让你不得不承认:

丨支撑一:恢弘巨制,北外滩的开发体量是陆家嘴核心区的2倍!

从规划的角度来看,北外滩的开发体量超过840万方,是陆家嘴核心区的2倍,伦敦CAZ的7倍.

项目南侧的北外滩核心区,更是发展的重中之重.1/5的土地上,将承载了北外滩超四成的建筑体量.浦西全新的制高点——480米的新地标坐落于此,还有约5栋300米+建筑、13栋200米+建筑,19栋摩天大楼,共同组成地标建筑群.

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丨支撑二:北外滩是站在巨人肩膀上的再超越!

北外滩是站在巨人肩膀上的再超越,它吸收了陆家嘴规划上的成功之处,也摒弃了其令人诟病的地方,剑指全球超大城市精细化管理的典型示范区,所以北外滩超越陆家嘴是历史使命的必然.

具体来看,北外滩将比陆家嘴具备更深的历史文化底蕴,有更休闲的滨江路网和生态环境,也有更具城市温度的人文关怀.

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丨支撑三:世纪规划北外滩的兑现速度全球领先!

陆家嘴成为上海金融之巅花了30年,而留给北外滩的时间只有10年!所以你会看到北外滩规划兑现的速度简直史无前例!

2023年,北外滩开发建设重大工程项目22个,投资超过800亿元,实现开竣工面积141.9万㎡.

2024年,北外滩将推动开建重大工程项目48个,投资1890亿元,计划实现开竣工面积超140万㎡.

那些前几年还停留在图纸上的城市地标,如今已经屹立江边,成为上海新的天际线!

约320米的白玉兰广场

约263米来福士双塔

综上所述,未来的北外滩在规模、业态、发展速度方面都会超越外滩、陆家嘴,说它是当下最炙手可热的滨江板块,没有任何问题.

而作为北外滩红线内屈指可数的住宅项目,中粮北外滩壹号无疑能尽享这份世纪红利!

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更难得的是,中粮北外滩壹号所在区域,恰恰是北外滩核心商务区与提篮桥风貌区交汇地.

意味着,住在中粮北外滩壹号,信步可达黄金三角的汹涌澎湃与商务区的现代繁华.转身即入,梧桐树下被时光浸润的静谧街区和里弄肌理.

示意图仅供参考

这并非简单的区位叠加,而是一种稀缺的生活范式——在世界的舞台上奔涌向前,亦能在历史的脉络里安顿身心.

项目带来的,不止是一处居所,更是一种“出则掌控全局,入则栖心桃源”的从容境界.

而且小胖君深入了解了提篮桥风貌区的规划,发现几乎全部都是低密产品,中粮北外滩壹号即将入市的是片区唯一一幢高层!采光与视野可想而知!

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这让我想起了衡复风貌区的嘉里华庭.

这个小区的挂牌均价不过15-16万/㎡,但高区能看低密洋房的房源挂牌价普遍超过20万/㎡,最高能超过24万/㎡.

下图是嘉里华庭高区的视野实景图,无遮挡一览无余的景色相当震撼!

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确实,能在繁华市中心,将一抹充满文化气息的绿意“镶”在窗框,成为日常生活的背景图,这样的心境与掌控感值得这样的溢价!

显然,作为风貌区唯一的高层,中粮北外滩壹号未来必然拥有同级别的享受,值得期待!

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产品:北外滩“壹号”作品,重新定义了滨江国际豪宅生活!

在上海豪宅圈,中粮的“壹号”系作品已然成为身份与地位的象征,其超强的保值能力也让入手它的业主资产一再进阶.

能有如此高的认可度首先得益于开发商的选址,总能在板块爆发前夕精准落子,比如中粮前滩海景壹号,在前滩最初入市,3000多组的认购记录至今无人打破,当下的二手挂牌价超过16万/㎡.

再比如瑞虹海景壹号,北外滩早期作品,四开四罄热销185亿,当时新房11万多/㎡,现在瑞虹新房16.6万/㎡,中粮的二手房更是稳定在17万元/㎡左右.

可以说,跟着中粮买准没错,选择“壹号”系作品,就是选择了最好的资产压舱石!

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除了选址,壹号系成功的另一个秘诀则是超越时代的品质.

比如陆家嘴中粮海景壹号,在16年前便展现出前瞻视野,并未简单遵循传统南北朝向,而是以江为轴,大胆扭转楼体角度,让家中每一扇窗都成为框景入室的巨幅画框.这一“为景让位”的创举,不仅是产品力的大胆革新,更是远见与胆识的体现,至今仍为业主资产提供着坚实的价值支撑.

作为壹号系最新力作的中粮北外滩壹号,品质自然无可挑剔.

丨首先是无比纯粹、统一的圈层!

据悉,中粮北外滩壹号是上海市中心罕见的无商办、无自持住宅、无保障房的纯住宅项目.而且不是单一高层或别墅,是把俯瞰天际的现代大宅与承载文脉的风貌别墅放在一起,实现互相成就的稀缺性.

高层面积起步建面约185㎡天际大平层,整体圈层能级相对统一,打造出一道真正属于高净值人群的身份门槛.

项目效果示意图,仅供参考

丨其次,是超越时代的建筑审美!

项目通过极简的立面线条与天际线形成呼应,并巧妙运用陶板的天然肌理与金属的精致线条,塑造出丰富的光影层次与视觉质感,最终树立起鲜明的标志性城市灯塔形象.

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项目效果示意图,仅供参考

此间别墅,承石库门之骨相,融当代设计之精神.

对经典门头、山花与院落进行尺度重构,成就顶豪审美下应有的优雅典范.

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丨再次,是与北外滩和风貌区相得益彰的园林设计!

项目的园林景观设计紧扣「拾光映象」理念,让镜面水景、古木纹石材与艺术雕塑,共同复刻源福里的往昔剪影.

「八大主题场景」如长卷铺陈开,从百年梧桐下的静谧巷道,到充满未来感的艺术庭院,共同构成一个鲜活立体的生活剧场.

项目效果示意图,仅供参考

丨全市独一档的会所高占有率!

在上海,以别墅为主体的项目极少带会所.

原因主要有2方面,一方面业主基数少,均摊成本高;另一方面,别墅业主对会所品质要求极高,非常考验开发商的运营能力.

在这样的背景下,中粮北外滩壹号坚守“壹号”标准,突破性挖地三层打造出惊人的1800㎡顶奢会所,恒温泳池、健身瑜伽、私宴茶室、酒吧会客等功能一应俱全.

折算本就稀少的户数,会所空间的高占有率、高使用频率,全市可能是独一份!

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丨最后来看户型:

项目没有拘泥于传统的南北通透,而是打造了270°观景的天际大平层,低区俯瞰风貌别墅风华,中区远眺北外滩天际线,高区直接对话陆家嘴三件套,层层递进的视觉层次感,让每一户都能拥有绝佳视野!

项目一层4梯4户,每户都有独立电梯厅,保证私密性的同时,也能成为家的延伸!

功能性方面,全部是四房两厅三卫的户型,适配当下越来越多的三代同堂和二胎家庭.

功能布局上,基本都做了三开间或四开间朝南、阔绰南向观景面,客餐厅LDKB一体化,多套房设计,独立书房或X空间,主卧小家化,尺度感与舒适度都是妥妥的顶豪水准!

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网传185㎡过程户型图

网传228㎡过程户型图

综上所述,凭借其优越的地段、稀缺的天赋以及高品质的产品,中粮北外滩壹号无疑是北外滩新的封面之作!

对于3000万级买家来说,项目也是买进黄金三角、甚至整个一线滨江板块大尺度4房错过再无的置业机会,且买且珍惜!

北外滩红线内豪宅大平层

中粮“壹号”系最新力作

中粮北外滩壹号样板间已开放

建面约185-218㎡4房即将入市!

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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