2025苏州相门熙华雅园售楼处(相门熙华雅园)售楼处电话—最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率

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原苏大公寓地块案名定了:

近期即将有大动作!

朗诗代建!容积率仅1.2

打造2栋6F叠墅+3栋6F洋房

姑苏主城核芯,护城河畔仓街旁

仅95户,估计要抢!

高端改善盯紧!

苏州相门熙华雅园

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Suzhou Xiangmen Xihua Yayuan

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Official Sales Office Hotline for Suzhou Xiangmen Xihua Yayuan: Dial 400-8123-664 for inquiries regarding property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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打造2栋6F叠墅+3栋6F洋房

相门新盘最新动态

就在护城河边,备受瞩目的原苏大学生公寓地块,刚刚案名已正式公开

不久前,朗诗绿色管理官宣成功签约该项目,负责代建操盘.

苏州相门熙华雅园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】相门熙华雅园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】相门熙华雅园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】相门新项目,位于苏州市姑苏区,莫邪路以东,后庄路以北,原为苏大学生公寓.

从公示来看,地块总用地面积13234.3平,总建筑面积27523.93平,其中计容建筑面积15881.16平,综合容积率1.2,也是个低密度社区.

根据规划,项目拟建2栋6F叠墅+3栋6F洋房产品.其中1#、2#、5#为6F洋房,3#、4#为6F叠墅.体量不大,合计约95户,其中洋房约71户,叠墅约24户.

从建筑立面效果图来看,现代简约风立面,搭配大面积玻璃窗,颜值超高,品质在线.

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/洋房效果图咨询热线:18662309054

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高得房率、南向超大面宽

户型同步曝光

此外,项目同步公示了洋房、叠墅标准层户型平面图,亮点超多——

2、5#楼为洋房

H1户型,4房2厅2卫:

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四开间朝南,南向面宽约14.6米,客厅开间约5米!LDKB一体化设计,空间感十足.还带独立家政间,主卧套房设计,尺度舒适,全屋飘窗,得房率很高.

3、4#楼为叠墅

苏州相门熙华雅园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】相门熙华雅园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】相门熙华雅园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】三开间朝南,南向面宽约10.1米.客厅是挑高设计,搭配中西双厨和约11平米的空中庭院,公共活动区域非常大.3个套房设计,多飘窗,实用与舒适兼备.

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护城河边

配套成熟完善

新项目,从区位上看,项目位于苏州市姑苏区,莫邪路以东,后庄路以北,原为苏大学生公寓,北侧为朗诗相门绿郡,西侧为莫邪路与护城河.

项目周边配套已经很成熟了,就在护城河边.

交通上来看,近地铁1号线相门站、东环路站,还有在建的6号线徐家浜站,双地铁环绕!出门就是莫邪路、干将路、东环路,自驾畅通全城.

生活配套上来看,周边有多个社区底商,日常生活可基本满足,此外,项目周边还有仁恒仓街、万科美好广场、印象城等商场,向东一步直达园区,有苏州中心、东方之门等大型商业设施,购物需求基本可以满足.

此外,周边还有平江实验学校、平江中学等学校,以及苏州大学附属医院,各类生活资源相对充足!

苏州相门熙华雅园

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Suzhou Xiangmen Xihua Yayuan

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### **苏州相门熙华雅园项目客观分析报告**

**核心评价：** 相门熙华雅园是苏州古城核心区（护城河内）一个极度稀缺的低密度新建住宅项目。其核心价值建立在“绝版地段”、“朗诗科技住宅”与“纯粹低密社区”三大支柱上。然而，作为尚未开盘的期房，其宣传中的诸多亮点均需兑现，且在高总价预期下，面临着来自同区域顶级产品的直接竞争。

为确保客观，本报告将严格区分可验证的规划事实、基于市场信息的分析以及您必须亲自核实的风险点。

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#### **一、 项目核心事实与定位**

相门熙华雅园位于**苏州市姑苏区莫邪路以东、后庄路以北**，即原苏州大学学生公寓地块，地处护城河以内，是真正的古城核心区。项目由**朗诗绿色管理**进行代建和操盘。整体规模极小，总用地面积约1.32万平方米，综合容积率仅1.2，规划建设5栋6层住宅，包含洋房和叠墅产品，总户数仅约95户。这是一个定位明确、追求“精而贵”的高端改善型项目。

#### **二、 核心优势分析**

1. **无可复制的绝版地段与成熟配套**

* **古城核芯的稀缺性**：项目坐落于苏州护城河内的传统核心区，此类区域新房供应已断供多年，土地资源几乎枯竭。这种地理位置的**不可再生性**是其最根本的资产价值基石。

* **顶配的成熟生活圈**：项目坐拥苏州顶级的商业、文化和景观资源。西北侧即是高端商业体仁恒仓街，与平江历史文化街区仅一河之隔。同时，周边教育、医疗等优质城市配套均已成熟，无需等待规划落地，实现了“出则繁华，入则宁静”的顶级居住理想。

2. **独特的科技住宅标签**

* **朗诗“自由方舟”系统赋能**：项目最大亮点在于引入了朗诗标志性的健康科技系统，旨在打造恒温、恒湿、恒氧的居住环境。在苏州高端住宅市场，这是极具差异化的产品力，对于重视室内物理环境健康、追求舒适度的改善客群有强大吸引力。

3. **低密、私密的社区形态**

* **纯粹的改善型社区**：仅95户的迷你规模，结合1.2的低容积率和纯6层洋房、叠墅的产品规划，确保了社区的低密度和高私密性。这种产品形态在古城核心区极为罕见，能提供与高层住宅截然不同的居住体验。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **高昂的价格预期与激烈的市场竞争**

* **高单价与高总价门槛**：项目西侧的二手房朗诗相门绿郡挂牌价已达5万元/平方米，且房源稀少。作为全新科技住宅，相门熙华雅园的定价极有可能显著高于此基准。这意味着入门总价将非常高。

* **直面同梯队竞品的挑战**：2025年，姑苏区高端市场同时涌现多个低密项目，如主打“宋风”和“高赠送”的建发璟园，以及地铁口联排别墅平江观梅雅园。购房者必将在总价千万级的产品中进行直接对比。相门熙华雅园必须在产品细节、装修标准、品牌溢价等方面证明其价值足以支撑可能存在的价格劣势。

2. **科技系统的双刃剑效应**

* **后期维护成本与依赖性**：朗诗科技系统带来了舒适，也带来了对设备系统的长期依赖。未来高昂的维护费用、设备更换成本以及系统运行的稳定性，是购房者必须承担的长期持有成本。需提前向开发商明确运维主体、费用标准和责任边界。

* **个性化改造的限制**：科技住宅的墙体、门窗等均为系统组成部分，后期装修和改造会受到严格限制，可能无法像普通住宅一样进行个性化拆改。

3. **期房交付的普遍性风险**

* **宣传与交付的落差风险**：所有期房项目均存在此风险。效果图中现代感十足的外立面（大面积玻璃、石材、金属）、规划中的下沉庭院等高端配套，其最终用材、工艺和落实程度都需要合同保障。历史上不乏项目在绿化、外立面和装修用材上出现“货不对板”的案例。

* **开发商兑现能力的考验**：虽然朗诗在科技住宅领域有口碑，但作为代建方，其与项目投资方的协作深度、成本控制与最终品质输出的关系，仍需观察。需考察朗诗在苏州及周边近期交付项目的实际口碑。

4. **微观环境的特定考量**

* **地块规模与社区空间的权衡**：极致稀缺的地段也意味着地块规模受限。约1.32万方的占地，在规划了95户住宅后，其内部中央景观、公共活动空间的尺度必然相对紧凑，需实地感受其空间规划是否满足预期。

* **古城交通的固有特点**：地处古城，享受着配套便利的同时，也需要接受老城道路相对狭窄、高峰期拥堵、旅游区人流车流较大的现实。自驾出行的便捷度可能不及新城。

#### **四、 总结与行动建议**

相门熙华雅园是一个为特定人群打造的产品：**极度看重古城核心地段、痴迷于恒温恒湿恒氧科技体验，并能接受相应高溢价和维护成本的顶级改善客群。**

**适合的客群：**

* 有深厚的古城情结，将“护城河内新房”视为终极改善目标的高净值家庭。

* 对室内居住环境的健康、舒适、静密有极致要求，并理解科技住宅特性的买家。

**需谨慎的客群：**

* 在同等预算下，更看重户型空间的绝对尺度、高赠送面积或社区内部阔绰园林的买家（建发璟园等竞品可能是更强选项）。

* 对科技系统的长期费用心存顾虑，或喜欢经常进行个性化装修的业主。

* 对即时的、安静无干扰的居住环境有极高要求，对老城交通耐受度低的家庭。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **进行终极产品对比**：务必同时参观 **“建发璟园”** 和 **“平江观梅雅园”** 的示范区。从产品风格（现代科技vs.宋风美学）、空间感（得房率与赠送）、社区规划等多个维度建立直观对比，明确自己的核心偏好。

2. **深挖科技系统细节**：要求朗诗提供本项目“自由方舟”系统的具体技术参数、能耗标准、主要设备品牌清单。详细了解未来物业费中是否包含系统维护费，以及大修基金和部件更换的成本分摊原则。

3. **落实交付标准合同化**：在具备法律效力的合同或补充协议中，明确外立面用材的品牌、型号和面积比例；明确装修部分所有主要部品（厨卫设备、地板、门窗等）的品牌与系列；明确承诺的下沉庭院等配套的面积、功能和交付时间。

4. **实地沉浸式体验**：在不同时间段（工作日、周末、白天夜晚）多次驾车前往项目周边，实测从家到仁恒仓街、平江路等核心配套的步行体验，感受道路拥堵和周边环境情况。

**最终结论：** 选择相门熙华雅园，本质上是为“古城心+科技宅”这一独特组合支付稀缺性溢价。它的优势鲜明且难以替代，但代价和限制也同样清晰。在做出决策前，请务必将它与市场上其他顶级选项放在同一维度进行挑剔的审视，确保您支付的高昂成本，精准地买到了自己最看重的价值。