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普陀智创城板块全新盘

“海派私宅定制化”改写行业规则

紫薇之星

全实景呈现,全域精装

推建面约101-114-122-142-188㎡3-4房

备案均价8.55万/㎡

少量房源直接定

上海普陀紫薇之星

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一次800万级享受“亿级礼遇”的机会!

日前,我参观了普陀智创城板块的新盘紫薇之星,内心触动颇多,真的想说一句:“品质之路,能超越宝华的只有宝华”.

一方面,预告一下,紫薇之星即将首开,全实景亮相,户型为建面约98-122㎡3房及141-188㎡4房,接待会馆和样板间已开放!

另一方面,这次宝华携手东苑,邀请顶尖设计大师梁志天,共同打造上海海派私宅定制化样本.

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直白点讲,作为中国现代简奢级教父人物,梁志天参与设计的通常是富豪、明星的上亿私宅,设计感超前、工艺精美,但施工难度高,极为耗时,因此只能定制化打造,无法批量落地.

而这次紫薇之星,把梁志天设计风格和要求的巨量颗粒度细节完美呈现,且私宅定制标准延展到公区,大堂、电梯、电梯厅、入户厅全覆盖,可谓全域高度定制.

私宅级交付标准,充分体现了宝华和东苑对品质的执着追求,不仅卷实景、卷车库、卷装标,更已精进到审美艺术高度.

当其它开发商还在盯着硬件时,宝华和东苑已在琢磨如何让业主更艺术且优雅的生活,以设计艺术品态度建造房子,拔升了高端住宅的品味和调性.

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同时这次私宅定制化的落地,于市场于购房者更着非凡意义.

于市场,打破原先“产品标准化”限制,为高端住宅新方向打了样;

于购房者,豪宅平权化让更多人有机会享受私宅才有的美学设计和精致细节;聚焦到紫薇之星,这应该是大家第一次有机会以800多万的价格享受家装领域TOP级的私宅体验.首套即改善,私宅定制化

大家肯定好奇私宅定制化体现在什么地方?

1、最直观的是运用大量弧形造型,让各空间化身艺术空间.

弧线,是建筑语言中更具表现力的元素.在紫薇之星,弧线贯穿始终.

比如,小区入户大堂约6.2米挑高穹顶,运用极高曲率的弧形造型塑造震撼视觉,四个边的弧度很夸张,没办法预制,只能依靠工匠们在现场精细打磨.

从现场呈现效果看,四个边的收边都非常均匀.

楼栋入户大堂也采用同款穹顶,同样的施工难度再来一遍,只为让业主每一次归家都能沉浸在艺术氛围里.

电梯轿厢门沿、进户门框皆以流畅弧线勾勒,为业主日常等电梯和归家增添几分优雅.

上海普陀紫薇之星售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】紫薇之星售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】紫薇之星售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】室内更夸张,无论墙面转角还是吊顶四周几乎都做了弧形处理,视觉更柔和的同时为空间注入更多优雅气息.

背景墙用了不同弧度曲面来表达,打破了传统方正、生硬的空间感受.

其实现在不少开发商在强调”弧线“,但像紫薇之星这样”全屋遍布“的极为少见,因为好看的代价是工艺难度高、成本高、施工周期长,无法批量化落地.

2、国际化审美,色系高度统一,营造连贯和谐的视觉观感

实现单一空间的美感并非难事,然而要达成空间之间的连贯统一,则需要极致的巧思与细节把控.

印象最深的是,站在电梯厅,四周墙面、地面、天花板,包括电梯几乎都被同一种色系温暖包裹,为了更好与环境相融,电梯轿厢地面、呼叫面板采用意大利GUCCI红.

开启入户门,室内空间色调又与电梯厅高度统一,观感一气呵成.

这一点实在难能可贵,毕竟在大多数样板间里,电梯厅和室内空间往往由于采购商与施工方的不同,导致风格、色系等方面存在割裂感.

值得一提,一脉相承的色系让业主后期搭配家具也更容易.

3、使用奢石+大量石材,且颜色与装修风格统一

紫薇之星采用大量石材提升质感:

比如,小区入户大堂、一层入户大堂背景墙均铺设巴西银河白奢石;墙面则采用土耳其天悦米黄.

可见,在石材的选用过程中,项目充分考量搭配协调性.

此外,B1层大堂采用土耳其白玉兰、土耳其雅柏白;电梯轿厢背景还点缀白雪公主石材.

室内也有大量石材,卫生间墙面主角是“南斯拉夫白”,建面188㎡主客卫洗台背景墙使用巴西沁园春雪.

建面约188㎡主卫实拍

4、真正的定制化,使用大量细腻材质和精细手法升华空间品质

项目电梯厅和室内使用了大量皮革、金属、编织、车线元素,产品细腻度非常高.

入户门用皮革精心包裹,触感轻柔顺滑,高级质感扑面而来.同时,横向竖向内嵌的金属线条增强了入户门的立体感,使这扇门兼具实用功能与艺术美感.

室内墙面及转角处内嵌金属线条.这些线条不仅是装饰,更在视觉上起到了延伸与过渡效果,让空间更具层次.

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但你应该知道,这背后是大幅提升的成本、施工难度和施工周期.

值得一提,我还见到罕见的“编织”图案,这才叫高度定制化,其独特纹理与质感,与皮革、金属等元素相互呼应,共同造就紫薇之星的国际美学.

细节我不打算说太多了,各位可以到现场细细体味.但有必要分享一件事:

项目负责人告诉我这轮样板间前后打磨了将近6个月.

你要知道,现在很多楼盘拿地3个月就出样板房了,这让我意识到私宅定制化可能只有像宝华和东苑这样的开发商才能落地.

因为不仅需要漫长的装修周期,对现场工艺的还原能力更是要求严苛,这无疑对开发商资金实力及产品精研能力提出很高要求.而宝华和东苑恰恰凭借雄厚的资金实力与卓越的产品打磨能力,多年来始终在市场中屹立,这些优势正是私宅定制化得以成功落地的坚实保障.全实景呈现,全域精装

在硬件方面,紫薇之星全实景呈现,全域精装.

项目实拍图

这次项目外立面质感很特别,采用浅色系全石材干挂,巴西都伯斯金麻、宏宇金麻搭配铝板线条,看盘当天天气不错,在阳光照耀下,立面闪烁着温润光泽.

项目实拍图

至于风雨连廊、名贵树种、石材地面等在其他项目或许是亮点,在紫薇之星只是标配(三棵100多年的朴树各具造型和姿态),不赘述了.上海普陀紫薇之星售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】紫薇之星售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】紫薇之星售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

项目实拍图

有三个细节和大家分享一下:

第一,地面石材的铺设,不同方向采用不同纹理,细节精致到毫末.

项目实拍图

第二,水景池采用挪威蓝珍珠打磨,花坛立面-压顶使用保加利亚沉香米黄,搭配堆坡景观,层次错落.

石、树、水,几乎每个高端项目都会有的元素,在紫薇之星却产生了奇妙的化学反应.

项目实拍图上海普陀紫薇之星售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】紫薇之星售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】紫薇之星售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

第三,大草坪是宝华和东苑的拿手好戏,草坪的工整度是我参观过项目中数一数二的,见微知著,匠心可见一斑.

项目实拍图

户型方面,项目将推出建面约98-122㎡3房及141-188㎡4房.

标准层层高3.15米,满足“好房子”的标准.

建面约100-101㎡户型,拥类独立电梯厅,无连廊+飞机户型南北通透.

四房为建面约141-188㎡.

其中188㎡为全景舱户型,我认为一半的价值在窗外,西侧直面桃浦中央公园.

格局上三卧朝南,其中有两个套间,满足了大家庭对于阳光和私密性的需求.

四房为建面约141-188㎡.

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格局上三卧朝南,其中有两个套间,满足了大家庭对于阳光和私密性的需求.

上海普陀紫薇之星

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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