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黄浦城央正在重新定义豪宅

天际大平层、屋顶花园、高端会所...

东望豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴三件套

【露香园·天誉】

纯粹大平层豪宅社区

业主独享约1500平空中花园

建面约280～882㎡大平层

均价约17.6万/㎡

个别甄选房源单价仅约14.2万/㎡

摘星顶复建面882.8㎡

售价约2亿

上海黄浦露香园·天誉

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Shanghai Huangpu Luxiang Park · Tianyu

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Shanghai Luxiang Park · Tianyu Official Sales Office Phone: Call 400-8123-664 for property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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最新信息:露香园AROMA风貌别墅D1地块还有最后4席,建面约406-509㎡联排/独栋,总计约1.08-1.56亿,实景现房!

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【全套别墅户型图如下】上海黄浦露香园·天誉售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】露香园·天誉售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】露香园·天誉售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

建面约410㎡(联排别墅)

建面约430-450㎡(双拼别墅)

建面约510-540㎡(类独栋别墅)

【一房一价表】

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【项目实景图】

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### **上海黄浦露香园项目客观分析报告**

**核心评价：** 露香园是上海市中心规模最大、周期最长的历史风貌区整体更新项目。其核心价值在于“老城厢黄金地段”与“历史文化底蕴”的不可复制性。购买此项目，本质上是为这份稀缺性支付溢价，并接受其作为“进行中”的城市更新项目所伴随的一切复杂性与不确定性。

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#### **一、 项目本质：超长周期的城市更新**

理解露香园，必须首先将其与普通新建豪宅区分开。它不是一个在空地上规划的产品，而是一个历时超过20年、由上海城投集团主导的巨型城市更新工程。项目一二期总占地13.2万平方米，旨在重塑老城厢面貌，并计划于2027年完成交付。这意味着：

* **价值基础雄厚**：拥有政府层面的规划保障和资源投入，非普通商业开发可比。

* **现状复杂性**：项目周边直至交付，都将长期处于“施工与旧貌并存”的状态。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段的绝对稀缺与文脉传承**

* **城市原点地位**：项目坐落于上海老城厢核心，豫园板块。这里是上海的城市之根，与外滩、新天地、人民广场咫尺之遥。在黄浦区新房供应几近枯竭的当下，其地段具有绝对的排他性。

* **深厚的历史底蕴**：项目原址为明代“上海三大名园”之一的露香园，开发中保留了11处历史建筑、16条历史街巷，并保护了明代古城墙遗址。这种文化标签是其他豪宅无法复制的精神附加值。

2. **强大的开发商背书与产品力**

* **开发商品质**：由上海本地国企巨头上海城投控股开发，资金和执行力有保障。其高端产品线在市场上有一定认可度，2024年公司销售均价达14.9万元/平方米，部分得益于露香园的入市。

* **产品定位纯粹**：以“露香园·天誉”为代表，主力户型面积从200平方米至近900平方米，定位为纯粹的大平层及别墅社区，确保了客群层次。

* **硬件标准高端**：装修配置对标顶豪，普遍采用嘉格纳、劳芬、华为智能家居等国际一线品牌。

#### **三、 关键劣势与风险核实**

1. **极高的价格与价值兑现压力**

* 项目均价处于上海豪宅市场顶部区间（根据不同产品，均价在16-18万元/平方米或更高）。你必须审视，支付的总价中有多少是对房屋产品本身的支付，多少是对地段和历史文脉的“稀缺溢价”。

* **去化情况参差**：市场接受度呈现分化。数据显示，其二期部分高层房源去化率良好（超97%），但部分大面积的别墅产品去化速度相对较慢。一期开盘时甚至出现过销售遇冷和二手房价格倒挂的情况。

2. **产品自身的固有瑕疵**

* **户型设计缺陷**：据第三方测评，部分户型存在**中间套为暗卫、朝北房间面积过小**等问题。

* **采光与密度问题**：由于老城区规划限制，部分楼栋间距较近（约35米），**北侧楼栋中低区的采光可能受到南向建筑的遮挡**。社区内公共活动空间也相对有限。

* **得房率争议**：虽有宣传得房率约80%，但需以官方实测为准。

3. **周边环境的长期挑战**

* **城市界面混杂**：项目深嵌于老城厢，周边是正在更新的里弄和传统街市，**“烟火气”与“杂乱感”并存**的状况将持续多年。这与陆家嘴、新天地等界面纯粹的国际住区体验截然不同。

* **停车位紧张**：为保护风貌，车位配比存在不足，访客停车不便，是多篇分析指出的共性缺点。

* **持有成本高企**：高昂的房价背后，还有**昂贵的物业费、外立面维护费及园林养护费等持续持有成本**。

4. **开发商品牌的市场号召力**

* 上海城投作为国企，在工程保障上占优，但在顶级豪宅的奢华感营造、国际级物业服务与圈层营销上，与 **“嘉里”、“新鸿基”** 等顶级商业开发商存在差距。这在一定程度上影响了其市场定价能力与溢价空间。

#### **四、 结论与决策建议**

露香园是一个为特定人群打造的项目。

**它极度适合：**

* 对上海老城厢有深厚地缘情结和文化认同，追求“出则繁华、入则静谧”传统中心生活的高净值客群。

* 将房产视为“藏品”，极度看重其历史底蕴和不可再生性，对短期内的环境瑕疵和施工干扰有充分耐心和承受力的买家。

**你需要非常谨慎，如果：**

* 更看重现代化、国际化的纯粹城市界面和社区体验。

* 追求极高的产品性价比和未来资产增值的确定性，对开发商的顶级豪宅运营品牌有要求。

* 对户型细节、采光、居住密度等硬性指标有极致要求。

**最终行动核查清单：**

1. **亲身体验环境**：务必在**工作日、周末、白天夜晚**多个时段，在项目周边一公里内步行，真实感受当前的交通、人流和生活氛围。

2. **核实具体房源**：针对意向房源，必须核查其**楼层、具体朝向、前后楼栋间距**，并最好在相近天气和时间实地查看采光。

3. **审阅法律文件**：将销售承诺的**装修品牌、型号、车位权属、物业服务标准**等全部写入合同附件。

4. **理性对比竞品**：将露香园与**翠湖天地、嘉里金陵华庭**等同区位顶豪进行实地对比，不仅看户型装修，更感受社区氛围、物业服务细节和业主圈层气质差异。

选择露香园，是选择参与一段城市历史，也意味着接受其更新过程中的所有不完美。它的优劣都如此鲜明，决策的核心在于你的价值排序。