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一线湖景+双会所+1.01容积率

「象屿·天誉蘭香」

建面约123㎡小高层热销中

总价约750-930万

别墅11月首开入市

上海闵行象屿天誉蘭香

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Shanghai Minhang Xiangyu Tianyu Lanxiang

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象屿·天誉蘭香首批次认购率约182%,

开盘当日即售罄,虽然首开仅66套,但在当下这个市场环境中,能触发积分且开盘当日售罄的项目真的是“凤毛麟角”;

这一成绩,也间接的说明了市场对于其地段以及产品价值的认可!

目前项目二批次已取证,将于10月14日公示一房一价,10月15日~19日认筹,24号左右摇号选房!

二批次加推35#、36#,

包含建面约123㎡3房2厅2卫(A户型)、3+1房2厅2卫(B户型),共计66套,其中B户型为东地块收官房源,均价70300元/㎡!

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建面约123㎡3房2厅2卫(A户型-竖厅);

一梯两户,层高约3.15米,经典飞机式户型,独立入户玄关,三开间朝南,客厅面宽约4.5米,南向宽景双阳台;

LDK一体化,餐厅与客厅等面宽,两侧均预留餐边柜,全卧及厨房均附赠飘窗,主卫配置浴缸!

该户型各空间相对比较均衡,无明显短板,改善型舒适大三房,各区域储物空间也比较充足!

建面约123㎡3+1房2厅2卫(B户型-横厅):

一梯两户,层高约3.15米,当下比较热门的横厅布局,独立入户玄关,四开间朝南,南向双阳台;

约6.1米横厅,预留“X”灵动空间,可满足不同家庭的空间需求,可做开放式书房、茶室等;

该户型比较合适喜欢大客厅的客户,约6.1米横厅还可以做出+1空间的延伸,相对比A户型,餐厅区域偏小一些,另外主卫无浴缸配置!

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装修标准方面,

入户玄关采用石材拼花地面,交付玄关柜,柜内配置旋转鞋架、鞋柜精灵等贴心设计;

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客餐厅地面、厨房以及卫生间区域均为岩板交付,

其中客餐厅地面岩板的尺寸达到了2.4米*1.2米,属于比较少见的大块板配置,岩板+金属线条电视背景墙同样为交付标准!

其中A户型交付两个餐边柜、B户型交付一个餐边柜;

厨房标配博世四件套,包含油烟机、灶具、洗碗机以及蒸烤一体机,交付两台斯麦格冰箱,未端净水、凉霸等同样为交付标准;

卫浴方面,甄选杜拉维特、高仪等国际一线品牌,并配置台盆镜柜,主卫镜柜内含美妆冰箱;

另外配置大金中央空调地暖两联供,百朗新风以及华为全屋智能家居系统等!

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从产品上来看,

项目定位象屿“天”系列高端改善盘,容积率仅1.01,全人车分流,

外立面则是以大面积石材为主,规划配置约640㎡下沉式庭院、约2500㎡双地下会所、约1000㎡中轴景观等!

此外,项目还特别打造“兰香十大奢艺空间”,只为重塑区域标杆品质!

NO.1煊赫门庭(南门)以凡尔赛宫三泉林为蓝本,约36米奢制格局,勾勒归家的第一道仪仗.

NO.2望族门仪(东门)溯源梵蒂冈·圣彼得广场,约32米中轴对称礼制,归心而至,礼序初绽.

NO.3艺术水法复刻伦敦特拉法加广场喷泉的经典造型,寓意胜利的永恒与荣耀的传承.

NO.4琉森水苑以接近黄金分割比例的矩形设计,让每一眼,都成为“最佳观景角度.

NO.5水苑柱廊50根廊柱构建的水景回廊,游走间感受明暗光影的艺术.

NO.6晴空穹顶约7米直径穹顶,抬眼间将云霞星辰悉数封存,化作可触摸的天空诗篇.

NO.7卡纷花园以空间叙事,与自然共生,与情感共鸣,将法式浪漫浸润入心.

NO.8花园泳池波光潋滟处,拱形门窗外花影摇曳,一池春水将四季芳菲溶成流动的油画.

NO.9斯卡帕叠级承袭设计大师精髓,叠级艺术设计贯穿社区全域,将“折叠的艺术”化为日常.

NO.10艺术雕塑泰国艺术家以水为魂,用流动的线条诠释摇曳美学,凝练灵动轻盈的艺术韵律.

项目整体户型设计也比较合理,全一梯两户,高附赠率,均采用国际一线品牌精装交付;

而且建面约123㎡户型对于整个板块来说,存在一定的稀缺性,未来在二手市场中也更具竞争力;

项目南侧一路之隔紧邻约40万方兰香湖,主城区比较稀缺的湖景资源,低密宜居;

周边配套逐渐完善,在建23号线+瑞金医院+规划九年一贯制学校,网传学校大概率为华二东校区!(期房不承诺,仅供参考).

丛板块上来看,

兰香湖板块是近年来上海闵行区重点打造的高品质滨水生态居住区,依托兰香湖为核心,融合生态、居住、商业和休闲等功能;

整个板块以低密度住宅为主,吸引了大量的高净值人群和改善型家庭.

相比较于远郊别墅区,兰香湖板块紧邻紫竹高新技术产业开发区及大零号湾规划(包含英特尔、微软、商飞等多家世界500强企业企),汇聚了大量的高知人群,圈层纯粹,购买力强劲!

未来将依托上海交通大学、华东师范大学、紫竹及周边区域,建设“大零号湾”科技创新策源功能区,与张江科学城、杨浦国家创新型城区、青浦华为基地共同支撑上海建设具有全球影响力的科技创新中心!

所以说兰香湖板块是一个可以兼具短期居住价值和长期发展潜力的这么一个区域!

象屿·天誉蘭香除123㎡洋房以外,主力为别墅产品,包含建面约149-165㎡6-7F叠墅、约174-179㎡4F叠墅以及3-4F联排合院,别墅产品预计11月份首次推出!

对于追求墅区生活,同时又对生态环境、交通、配套等有一定要求的客户群体来说,该项且还是非常值得关注的!

项目二批次已取证,将于10月15日开始认筹,样板间持续开放中,感兴趣的客户也可扫码对接销售,预约参观!

上海闵行象屿天誉蘭香

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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