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象屿·天誉蘭香

建面约123㎡墅境洋房

二批次即将取证认筹在即

兰香湖畔切尔西墅区盛邀入席

上海闵行【象屿·天誉蘭香】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

01

此后难再的1.01容积率，祗此可享的切尔西墅区

为什么是切尔西？因为象屿·天誉蘭香所追求的不是某种风格，而是可以传承的艺术审美。

在泰晤士河畔的切尔西，亨利八世与伊丽莎白女王的童年故事仍镌刻在砖石之间。而今，这片土地续写着当代传奇——从戴森创始人到钢铁巨头，全球财富领袖在此共筑生活美学。

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象屿·天誉兰香以天系3.0的巅峰笔触，落子世界科创湖岸。约1.01的极致容积率，不仅是数字的突破，更是生活艺术的革命：每降低0.1的容积率，意味着楼间距增加约2米、每天日照增加约15分钟，绿地率增加约1%、小区新增约100棵树木、静谧度提升约20%。

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除了低密度的宜居环境，象屿·天誉蘭香于是遍寻全球奢材，从德国到保加利亚，从巴西到意大利，只为采撷亿万年时光孕育的珍稀奢石。

德国米黄：以皇宫城堡奢贵致敬层峯雅仕

维纳多石：“千年不腐”传奇，每平米板材≈2g黄金

白玫瑰：每一道纹路都是大自然的杰作

宝格绿奢石：演绎凡尔赛镜宫奢华格调

此外，项目特别打造“兰香十大奢艺空间”，只为阅历世界的雅仕人物——

NO.1煊赫门庭（南门）以凡尔赛宫三泉林为蓝本，约36米奢制格局，勾勒归家的第一道仪仗。

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NO.2望族门仪（东门）溯源梵蒂冈·圣彼得广场，约32米中轴对称礼制，归心而至，礼序初绽。

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NO.3艺术水法复刻伦敦特拉法加广场喷泉的经典造型，寓意胜利的永恒与荣耀的传承。

NO.4琉森水苑以接近黄金分割比例的矩形设计，让每一眼，都成为“最佳观景角度”。

NO.5水苑柱廊50根廊柱构建的水景回廊，游走间感受明暗光影的艺术。

NO.6晴空穹顶约7米直径穹顶，抬眼间将云霞星辰悉数封存，化作可触摸的天空诗篇。

NO.7卡纷花园以空间叙事，与自然共生，与情感共鸣，将法式浪漫浸润入心。

NO.8花园泳池波光潋滟处，拱形门窗外花影摇曳，一池春水将四季芳菲溶成流动的油画。

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NO.9斯卡帕叠级承袭设计大师精髓，叠级艺术设计贯穿社区全域，将“折叠的艺术”化为日常。

NO.10艺术雕塑泰国艺术家以水为魂，用流动的线条诠释摇曳美学，凝练灵动轻盈的艺术韵律。

这里，切尔西的贵族基因与东方匠造哲学相遇，为塔尖人物定制湖居新范式——不是建筑的堆砌，而是时光的鎏金。

02

低密墅区的臻装洋房，人生进阶的一生之宅

在当今人居环境中，优秀的建筑绝非简单的材料组合，而是对栖居哲学的系统性诠释。

象屿·天誉蘭香，建筑面积约123㎡墅境臻装洋房，秉承象屿地产「一生之宅」的产品主张，基于长期主义的理念，从客户角度出发，一经推出便受到市场广泛热捧。

首先，大尺度、阔格局，满足家庭全生命周期变化。

约30㎡LDKB一体化空间，没有多余墙体，动线更流畅，空间利用率直接拉满。最妙的是布局特别灵活，想隔出个独立书房随时能实现，办公休闲两不误。

约7.5m宽境双阳台，站在阳台上视野特别开阔，阳光能直接照进屋里，也能灵活改造成各种功能区，喝茶、健身、种花都能满足，真正把风景和实用完美结合。

约270°转角飘窗，把不同角度的阳光和风景都框进来，阳光洒满整个窗台，外面的景色一年四季都在变，每天看到的画面都不一样，特别有生命力。

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约21㎡主卧套房，3.9米的超大面宽，放下一张kingsize大床完全没问题。里面还带独立卫生间、衣帽间，还有个超大的转角飘窗，整个空间既私密又舒服，特别适合追求品质生活的人。

其次，华为智能与品牌精装双重赋能，生活全面跃级！

室内设置大金中央空调、新风系统和地暖，搭配斯麦格冰箱，住起来特别舒服。厨房有博世四件套洗碗机、蒸烤一体机、油烟机和灶台，做饭很方便。全屋岩板铺装，既耐用又显档次。卫生间干湿分开，配了高仪卫浴、智能马桶、暖风机，主卫还有浴缸和美妆冰箱，洗澡、化妆都很享受。

同时，引入华为智能家居系统，用中控面板就能轻松控制灯光、空调这些设备。再配上智能门锁，进出家门更安全方便，科技感十足，生活也更从容便捷。

最后，全屋收纳系统，告别杂乱让家实现收放自如！

“S墙收纳、隐藏收纳、临近收纳、特殊收纳”四大维度收纳体系，将无序转化为有序，把家里零散的东西都收拾得整整齐齐，让每个角落都既实用又温馨。

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难以复制的兰香湖居，高知聚首的隐贵圈层

选择一片土地，就是选择一种生活方式。

对于高净值人群而言，无形的社交圈层与生活圈层具有特殊意义。这种隐形的资源网络，不仅象征着社会资本的积累，更直接影响着个体发展的上限。

约40万㎡兰香湖，不仅是上海城区极为罕见的湖泊资源，其高知隐贵、全维奢配与低密居境的高阶生活氛围，在上海无以复制！

交大、华师大双985高校领衔，航天、航空、船舶、核电等领域10余所科研院所，近200家国家级、市级研发机构，形成全城罕见的高知人才聚集地。这里不仅是前沿技术的策源地，更是上海智慧层峯的精神坐标，以浓郁的学术氛围与创新生态，吸引着全球精英的目光。

15分钟兰香湖生活圈，以脚步丈量高端。

在教育方面，象屿·天誉蘭香举步即达华师大附属紫竹小学、华师大第二附属中学、圣华紫竹国际双语学校，构建从基础教育到国际教育的黄金成长链。

在医疗方面，项目毗邻龙华医院吴泾分院、瑞金医院闵行分院（在建），雄厚医疗资源护航，让优质医疗资源融入日常生活。

在生活休闲层面，近邻赛艇俱乐部、马术运动中心（规划）、兰香湖度假酒店（规划）、紫竹阁等，更近享紫竹生活广场、宝龙广场、江川东路地铁TOD等。

而在轨道交通上，项目靠近15、23号线（在建）双轨枢纽站点“紫竹高新区站”，未来，将成为闵行南部TOD中心。

象屿·天誉蘭香售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿·天誉蘭香官方售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿·天誉蘭香售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】这些国际资源并非刻意堆砌，却自然形成商务社交+亲子教育+购物休闲的复合型生活场域，这种优雅从容成为呼吸间的日常。

04

划定时代的“黄金三角”，影响世界的“东方硅谷”

世界看上海，上海看浦江。上海城市发展呈现鲜明的阶段性特征：黄浦江沿岸率先完成金融资本积累，外滩至陆家嘴区域构成1.0时代的核心引擎；随着世博园区开发，前滩与徐汇滨江共同推动2.0阶段文化能级提升；如今3.0版图正在南翼展开，紫竹高新区引领的大零号湾区域，正成为驱动全球科技创新的战略支点。

紫竹高新区，作为上海科创中心建设的主引擎，位列全国高新技术综合排名TOP9，将以“世界级科创湾区”为总目标，聚焦航空航天、智能装备、生物医药、海洋工程、新型能源等5大未来产业，逐步打造成为“东方硅谷”，建设成为具有全球影响力的科技创新中心。

这里，不仅聚集了73名院士、约13万名科技人才及约9万名大学生，更吸引了诸如微软、英特尔、中国商飞等17家世界500强企业，已有约7399家企业进驻，2024年园区营业收入超1000亿元，这不仅是板块能级与价值核聚爆发，更促进了高智圈层的形成！

总而言之，对于渴望改善居住品质，希望进阶一线湖岸，且想入住上海主城区仅有约1.01容积率的切尔西墅区的客户来说，即将二批次上新的象屿·天誉蘭香，无疑不二选择！

进阶湖岸墅境誉享切尔西峯范

象屿·天誉蘭香

建面约123㎡臻装洋房

即将取证认筹在即

上海闵行【象屿·天誉蘭香】

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

· 现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型

· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

· 江景房：可直接观赏江景的房产

· 海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺