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内环内板块

咫尺北外滩，对望陆家嘴

【中海·海上和集】

面积179㎡

四房两厅两卫

均价12.1万/㎡

售价2200万～2400万

现房出售

少量臻席热销中

分秒递减

上海杨浦中海·海上和集

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Shanghai Yangpu COB·Hai Shang He Ji

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项目区域:杨浦区-内环内中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

开发商:中海地产

面积区间:约1000-1300㎡独栋

价格区间:6000万左右

布局:1-5层,附赠1楼花园/B1地下室/退台花园/屋顶露台

物业公司:中海物业中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

中海海上和集预约咨询热线:400-8123-664☎

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物业费:12元/m²

产权年限:50年

交付标准:毛坯交付

交付时间:现房,款清交付中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

属性:适用于企业办公、商业经营、行政公馆、私人会所等;中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

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中海·海上和集

中海海上和集售楼处电话:400-8123-664项目由大型央企中海集团开发运营,总建筑面积约8.8万平方米.建筑采用现代简约风格,外立面以真石漆结合铝板线条打造质感肌理,社区内实现约35%绿化覆盖率,形成立体景观体系.社区内嵌5000㎡复合商业与900㎡邻里服务中心,中海海上和集售楼处电话:400-8123-664呼应周边新华医院(三甲)、和平公园等配套,构建五分钟生活圈.

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周边客流分析

商务流量:项目紧邻北外滩中央活动区(CAZ),该区域近五年累计引进亿元级投资项目335个、总投资超3000亿元,集聚荷兰全球人寿、法国东方汇理等跨国企业总部

枢纽流量:项目坐拥“五轨交汇”枢纽优势:步行400米至8号线鞍山新村站、600米覆盖12号线江浦公园站,4/10/18号线环伺,形成10分钟直达陆家嘴、20分钟贯通浦西核心的通勤圈

产业人口:周杨浦滨江南段集聚哔哩哔哩、美团等互联网大厂,中海海上和集售楼处电话:400-8123-664五角场周边18万大学生构成“永续年轻流量池”

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地铁交通

地铁:8号线鞍山新村站,4号、12号、18号线环绕

主干道:北横通道、内环高架桥、大连路

距虹桥枢纽约25KM,约40分钟达

距浦东机场40KM,约45分钟达

商圈配套

内嵌5000㎡自持复合商业及900㎡邻里中心;教育医疗资源密集,1公里内汇聚打虎山路第一小学、新华医院(三甲);步行10分钟可达和平公园、江浦公园,北侧500米即控江路商圈(旭辉MALL、紫荆广场等)中海海上和集售楼处电话:400-8123-664,1公里直达55万方瑞虹天地综合体,2公里覆盖北外滩来福士、白玉兰广场

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项目基本信息

目前在售:23#号,25#号

面积:1048㎡、1284㎡

产权性质:办公产权可通燃气

附赠:一楼花园、B1地下室、露台花园、带专属车位

地上5层+地下1层,地上层高4.5米,地下层高5.25米.中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

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户型图

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实景拍摄中海海上和集售楼处电话:400-8123-664

上海杨浦中海·海上和集

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上海中海·海上和集项目客观分析报告

核心评价： 海上和集是一个已竣工交付的、位于上海内环线内杨浦滨江板块的高品质综合住区。其核心价值建立在“内环地段+央企兑现+创新设计”的三角之上。与众多依赖规划的“未来型”豪宅不同，它的主要优势（如交通、部分配套、产品细节）已是现实，但同时也面临着作为新兴豪宅区“先行者”的市场接受度挑战。

为确保客观，本报告严格区分可验证的公开事实与基于市场逻辑的推论，并明确指出所有需您自行核实的关键项。

一、 项目核心概览与准确事实

中海·海上和集位于上海市杨浦区内环内，具体位置为周家嘴路、江浦路区域。项目由央企中海地产开发，是一个总建筑面积约17万平方米的复合型社区，融合了高层住宅、商业街区、独栋办公及社区配套-

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。项目已于2025年5月提前半年竣工交付，目前处于尾盘销售及入住阶段-

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。主力在售房源为建筑面积约179平方米的四房大平层，均价约12.1万元/平方米-

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。

二、 核心优势分析

“所见即所得”的成熟区位与交通

内环核心地段：项目地处上海土地资源最稀缺的内环线内，这一事实本身构成了其资产价值的坚实基础-

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。

双CAZ规划辐射：同时受到北外滩中央活动区与杨浦滨江科创中心两大高能级规划的直接辐射，具备长期的发展潜力-

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。尤其是杨浦滨江，作为上海中心城区最后大规模开发的滨江段，其产业导入（如B站、美团总部）已在进行中-

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。

顶配立体交通：周边已开通地铁4、8、10、12、18号线五条轨交，其中8/18号线江浦路站步行约600米-

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。自驾方面，毗邻北横通道，通过大连路、新建路隧道可快速抵达陆家嘴-

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。这解决了核心区豪宅常见的“出行焦虑”。

已验证的开发商兑现能力与产品创新

提前交付的信用背书：在目前的市场环境下，项目 “提前半年交付” 是开发商资金实力、工程管控能力和信用最有力的证明，极大降低了购房者的期房风险-

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。

针对痛点的创新设计：项目并非空谈概念，而是针对老城区居住痛点提供了系统解决方案，并已通过交付验证。其最突出的创新是将生活垃圾房设置于地下车库，并配备独立除臭系统，有效解决了异味和噪音扰民问题，这一设计获得了官方认可-

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。此外，采用超低能耗的空调地暖二联供系统、为底商设置双重油烟净化等细节，均体现了“问需于民”的设计思路-

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。

综合社区的便利性与品质服务

复合业态的便利：社区自带的商业街区（The Gathering和集）已开业，引入了咖啡、餐饮等业态，提供了“下楼即得”的便利，又通过设计减少了商业对居住的干扰-

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。

央企物业与服务：由中海物业提供服务，其长期维护和社群运营能力（如已开展的社群活动）是社区未来品质和活力的重要保障-

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。

三、 潜在风险与需重点核实项

板块豪宅属性的市场共识仍在形成中

尽管杨浦滨江规划能级高，但其作为传统意义上的顶级豪宅区，其市场形象和价格高度仍需时间沉淀。项目目前的定价，是支付其“内环+品质”的价值，而非如黄浦、徐汇滨江那样的“地段传奇溢价”。这意味着其短期内的资产增值速度和流动性可能不同于传统核心区。

需核实：深入了解杨浦滨江，尤其是项目周边城市界面的具体升级计划和时间表，判断其从“发展期”到“成熟鼎盛期”的周期是否与您的预期匹配。

具体产品与景观资源的取舍

非一线临江：项目位于杨浦滨江腹地，不直接临靠黄浦江。部分高楼层户型可远眺陆家嘴或北外滩天际线，但这与拥有一线无遮挡江景的顶级豪宅有本质区别-

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。这是其与同总价段部分江景资源型项目相比的天然劣势。

超高层建筑的共性考量：作为高层住宅，需关注其未来长期的电梯运维、设备老化维护成本及公摊面积比例等共性特点。

周边环境的“进行时”状态

项目所在区域是大型城市更新片区，尽管项目自身已建成，但周边仍有大量地块处于建设或待建状态-

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。这意味着在未来数年内，仍需面对一定程度的城市界面新旧交织、施工车辆、噪音粉尘等影响，社区整体的静谧感和纯粹感需要时间才能完全实现。

四、 总结与决策建议

海上和集代表了一种务实的、偏向“居住本身”的高端改善选择。它用可靠的交付、创新的细节和成熟的配套，换取了对极致稀缺景观和传统顶豪光环的让步。

极度适合的客群：

重视即期居住体验与通勤效率的实干型精英：在陆家嘴、北外滩等地工作，对地铁依赖度高，无法忍受长期期房等待和交付风险的购房者-

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。

青睐“全能型”社区的家庭：看重社区自身配套的完善度、人性化设计（如垃圾处理、儿童安全）以及未来社群活力的家庭-

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。

对央企品牌和产品兑现能力有强信任的买家：将“安全交付”和“品质稳定”置于首位。

需要谨慎的客群：

将“一线稀缺景观”作为豪宅首要标准的买家：如果黄浦江景或历史街区景观是您的核心诉求，此项目并非最优选。

追求短期内资产爆发性增值的投资者：其价值增长更依赖于杨浦滨江整体的、长期的产业发展，而非短期概念炒作。

对周边城市界面“施工期”容忍度极低的客群。

给您的关键行动核查清单：

实地沉浸体验：务必在工作日早晚高峰体验从项目到您工作地的通勤（尤其是地铁）；在周末感受社区商业氛围和周边道路状况。

查验交付实景：作为现房/准现房，坚持查验意向房源的实体房屋，而非仅看样板间。重点观察装修细节、窗户隔音、楼栋视野及公共区域品质。

核实不利因素：向物业或开发商详细了解社区内外已公示的所有 “不利因素” ，特别是关于周边规划工地、地面及地下车库垃圾清运动线等。

进行理性比价：将本项目总价，与杨浦滨江其他新盘、以及虹口、徐汇等区同总价段但面积可能更小或房龄较新的二手房进行横向对比，明确自己为“创新设计”和“全新社区”支付的溢价是否合理。