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对望陆家嘴，内环CAZ！

保利东外滩「保利外滩曜」即将入市，

首开建面约114-139㎡小高层，

样板房即将开放，预约可看！

上海杨浦保利外滩曜

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Shanghai Yangpu Poly Bund Yao

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一、东外滩风貌主轴显现:上海黄金滨江进入4.0时代

在上海“一江一河”国家级战略持续推进的背景下,黄浦江沿岸的城市能级正在发生结构性跃迁.最新《黄浦江沿岸专项规划》明确提出,杨浦滨江南段将与外滩、陆家嘴、北外滩并列,共同构建“世界会客厅”级城市界面,这意味着东外滩正式从传统滨江工业带,迈入世界级滨水城市客厅行列.

从空间结构看,东外滩处于“外滩—陆家嘴—杨浦滨江”构成的城市黄金三角腹地,一端承接外滩百年金融与文化底蕴,一端联动陆家嘴国际金融中心,同时向北衔接北外滩全球航运枢纽,形成金融、航运、科创三重能级叠加的超级走廊.

更具战略价值的是,杨浦滨江被明确定位为**“以科创为核心导向的城市有机更新样板区”,约364万方商办体量集聚,汇聚哔哩哔哩、美团、抖音、中节能、中交、星空华文等一大批头部科技与总部型企业,总市值规模超4万亿元,形成名副其实的千亿级世界科创中心**.

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在这样一条不可复制的滨江发展轴线上,住宅早已从单纯居住属性,升级为与城市发展同频的“资产级配置”.

二、保利竞得东外滩64地块:低容积风貌住区的稀缺性逻辑

在2025年上海第五批次土拍中,保利发展以总价约35亿元竞得杨浦平凉社区64街坊地块,成交楼板价约9.55万元/㎡,溢价率约30.79%,装修标准不低于4000元/㎡.

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】该地块建设用地面积约1.47万㎡,规划总建面约3.7万㎡,容积率仅2.5,在核心滨江板块中,这一低密指标极为罕见.

地块区位条件极为成熟:

距18号线平凉路站约200米;

距十二年一贯制区重点学校上海市市东实验学校约700米;距12/18号线换乘的江浦公园站约400米;

距十二年一贯制区重点学校上海市市东实验学校约700米;

距百联滨江购物中心、东方渔人码头直线约2公里.

地块四至范围清晰:东至怀德路,南至惠民路,西至许昌路,北至济宁路,属于成熟居住社区中的核心补位型宅地,且明确为普通商品住宅用地,不存在复杂混合业态干扰,为后期居住纯粹度奠定基础.

上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】在上海核心区土地供应持续收缩的大背景下,“低容积+双轨交+滨江风貌区”三重属性叠加,直接决定了该项目天然具备长期稀缺性与稳定抗周期能力.

三、新古典主义重构:保利·外滩曜的产品风格与形态逻辑

项目正式定名为:保利·外滩曜.其设计灵感溯源自上海近代城市最重要的两类新古典主义建筑遗存:思九生洋行代表作与原英商电车厂建筑体系.设计团队以现代建筑语言重新诠释新古典主义风格,既延续外滩历史建筑的秩序感,也强化当代居住所需的舒适与通透.

整体规划采用行列式肌理+低密围合布局,通过织补原有街区尺度,形成更加完整、连续、舒展的低密居住界面.在产品形态上形成清晰梯级结构:

建面约115–140㎡:小高层产品

建面约162–165㎡:洋房产品

建面约195–205㎡:三层低密别墅产品

三类产品构成由改善到高净值的完整阶梯结构,既满足中高端改善家庭的空间升级需求,也覆盖收藏级资产配置人群.

项目在公共空间尺度控制上强调“花园化、庭院化、低密化”,通过退台、前庭、内院、景观轴线等方式,营造“曦光盈窗,花影绕庭”的居住场景,使其与传统高密度滨江住宅形成明显气质区隔.

四、双轨交+城市主干路:东外滩少有的交通能级组合

在上海核心区住宅价值评估体系中,轨道交通始终是最具确定性的价值锚点.保利·外滩曜在这一维度上具备极强确定性优势:

步行可达18号线平凉路站

12号线与18号线在江浦公园站形成换乘

通过18号线可快速联通陆家嘴、前滩、御桥等城市发展极

通过12号线可横向打通虹口、静安、长宁、中环体系

在地面交通方面:杨树浦路、内环高架、北横通道构成立体路网,15分钟内可抵达陆家嘴金融区,20分钟可切换至静安核心、北外滩、人民广场方向,具备核心通勤区罕见的时间效率优势.

这种“双轨交+三主干路+滨江通道”的复合交通能力,在东外滩板块内部并不普遍,直接决定了项目未来在自住流动性、资产流通性、租赁效率维度上的综合优势.

五、教育、商业、医疗、艺术四重成熟配套叠加

与大量“先规划、后兑现”的新区项目不同,东外滩属于高度成熟型城市功能区,配套早已进入稳定运行状态:

教育资源项目周边约700米范围内分布惠民中学、齐齐哈尔路第一小学、上海市市东实验学校、上海十五中等多所优质学校,形成完整的全龄段教育链条.

商业资源约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带组成商业矩阵,覆盖高端零售、滨水餐饮、休闲消费、艺术展演等多元场景.

医疗资源3公里范围内聚集新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等三甲医疗机构,为家庭长期健康需求提供稳定保障.上海杨浦保利外滩曜售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利外滩曜售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利外滩曜售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

城市艺术与公共空间杨浦滨江沿岸已落位21件永久公共艺术作品,并与滨江慢行系统、口袋公园、城市广场串联,形成真正可步行、可参与、可日常化使用的滨水公共空间网络,这种配置在国内同级滨江板块中极具代表性.

六、从居住到资产:保利·外滩曜的长期价值模型

从资产逻辑看,保利·外滩曜的价值核心由四个高度确定的变量构成:

第一,东外滩是国家级滨江战略的核心承载板块.战略一旦落位,城市资源配置、产业导入、资金倾斜都具有长期持续性.

第二,极低容积率+多元低密产品结构.小高层、洋房、别墅共存,本身就决定了其在核心城区中的产品稀缺级别.

第三,新古典主义风貌区的长期审美耐久度.相比短周期流行风格,风貌型建筑更具跨周期穿透能力,抗“审美折旧”能力更强.

第四,双轨交与成熟配套锁定长期流动性.无论是自住置换还是资产退出,都具备稳定市场接受度.

在上海核心区新房逐步向高容积、高密度、高总价集中的趋势下,一处同时满足“低密、风貌、双轨交、滨江战略、改善面积段”的产品,本身就是城市罕见样本.它更像是一种融合了历史气质、当代尺度与未来增长逻辑的长期型资产容器,而不仅仅是一处短期博弈型新盘.

上海杨浦保利外滩曜

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等