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浦东曹路全新楼盘

9号线顾唐路站约850米

【佩玛山丘】

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二期推出约114-167㎡洋房

均价6万/㎡总价约620万起

震撼95%得房率直接认购

毛坯交付2023年12月已交房

上海浦东佩玛山丘

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Peak Mansion, Pudong, Shanghai

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社区产品

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整个小区由19栋6-8层的电梯洋房组成,小区容积率仅1.72,绿化率达到35%,是集商业、餐饮、文化娱乐、出租公寓、住宅于一体的综合型项目.

二期产品位于小区的东北侧,是2栋8F电梯洋房.

佩玛山丘售楼处电话☎/地址:400-8123-664【官网】✅✅✅社区规划上清一色的低层电梯洋房,精致又美观,得房率很高.

项目一期已经建成,二期在建中,纯白的立面配以法式铁艺大面积落地窗,外墙采用铝板设计,美观大气、历久弥新.

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景观由著名景观公司山水比德设计倾力打造,规划打造“一轴、一街、六大宅间花园”景观结构.

景观延续建筑现代法式风格,合理布局,营造层次丰富、移步异景的社区居住空间.

项目一期已经交房,实景品质看得见,可以直接参考.

以下为一期实景图,可供参考:

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项目内配置高端双会所,大型健身房和五星级恒温游泳池,另配有美学会所(共享厨房,共享会议室,共享办公,书吧等),足不出户就能享受到办公和精致的生活服务.

另外,社区自带约1.1万方沿街商铺,配有大型健身房,24小时便利店,还有一些日常餐饮,足不出户就能享受到丰富的商业.

项目基础信息

【项目推广名称】:佩玛山丘·二期

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【开发商】:上海金海高校后勤服务有限公司

【区域板块】:浦东曹路

【项目类型】:住宅(电梯洋房)

【上市面积】:约17967㎡

【楼栋层高】:2栋8层

【电梯】:1梯3户/1梯2户

【可售房源】:128套

【户型面积】:94.5㎡(售馨)/114㎡/130㎡/149㎡/161㎡/167㎡

【产权年限】:70年

【交房标准】:毛坯交付

【容积率】:1.72

【绿化率】:35%

【得房率】:85%-88%

【过会均价】:60000元/㎡

【物业管理】:上海唐钰里商业物业管理有限公司

【物业费】:5.90元/㎡/月

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【佩玛山丘售楼处电话☎/地址:400-8123-664【官网】✅✅✅】位于浦东曹路板块,属于外环外.本次推出的是位于小区北侧的2栋8层电梯法式低密洋房,共计128套,面积分别为94-167㎡2-4房.

面积约114.42㎡3室2厅2卫▼

精致三房:合理设计,尽享灵动空间

全明户型:通透采光,鲜氧清风相伴

独立飘窗:三间卧室,饱览四季景观

客餐通厅:双厅联通,双厅朗阔舒适

面积约130.37㎡4室2厅2卫▼

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三开间朝南:沐光而居,尽享阳光满溢

主卧套房:专享空间,静享私密生活

双卫配置:干湿分离,舒适生活动线

舒适四房:方正布局,彰显品质栖居

面积约149.91㎡4室2厅2卫▼

面积约167.01㎡4室2厅2卫▼

样板间装修效果图

二期约130㎡样板间效果图▼

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约167㎡样板间效果图▼

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周边配套

佩玛山丘售楼处电话☎/地址:400-8123-664【官网】✅✅✅位于浦东东部曹路板块,南临张江高科技园区、西临金桥城市副中心、北临外高桥自贸试验区.

交通方面,项目与9号线顾唐路站直线距离约850米,步行可达,1站到金海路可换乘12号线.

自驾方面,项目向北距外环高速入口2.5公里,向东有上海绕城高速.

曹路总体配套虽不高端,但该有的城市资源都有.

就项目而言,商业主要依托9号线顾唐路站西北侧约18万方宝龙城市广场,目前家乐福、屈臣氏、保利国际影城、星巴克、海底捞等商家.

上海浦东佩玛山丘售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】佩玛山丘售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】佩玛山丘售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】9号线顾唐路站南侧未来有璀璨城市综合体,集住宅、商业、办公等业态为一体,包含约9万方商业、约1.9万方办公等.

不仅如此,9号线向西一站还有金海路站TOD综合体浦发上城项目,完全可以周边居民满足日常吃喝玩乐的需求.

医疗方面,距本项目约2公里就有在建的长征医院东院,仅1站地铁,规划为三级甲等医院,一期床位数600个,预计2024年投入使用.

文娱方面,周边有古李园城市水岸公园,金海湿地公园、滨江森林公园二期.

浦东曹路全新楼盘

9号线顾唐路站约850米

【佩玛山丘】

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二期推出约114-167㎡洋房

均价6万/㎡总价约620万起

震撼95%得房率直接认购

毛坯交付2023年12月已交房

上海浦东佩玛山丘

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Peak Mansion, Pudong, Shanghai

Sales Office Hotline: 400-8123-664 (Viewing Appointment Hotline)

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### **上海佩玛山丘项目客观分析报告**

本报告旨在提供关于浦东佩玛山丘项目的客观事实与市场评价分析。所有结论基于可验证的公开信息、历史数据及市场对比，并明确区分客观事实与主观评价，以协助你进行独立判断。

#### **一、 项目核心事实概览**

* **地理位置**：上海市浦东新区曹路板块，民春路189号。

* **产品与价格**：项目分两期开发，包含由早期宿舍改建的一期及新建的二期。在售二期为6-8层电梯洋房，主力户型约114-167平方米，**毛坯交付**。官方参考均价约为**60000元/平方米**。

* **关键指标**：容积率1.72，绿化率35%，车位比约1:1.2。

* **开发商**：上海金海高校后勤服务有限公司（民营企业）。

#### **二、 主要优势分析**

1. **产品形态的局部稀缺性**：在曹路板块乃至浦东外环周边，以1.72容积率打造的纯多层洋房社区相对少见，理论居住密度低于高层住宅。

2. **部分户型与空间实用性**：二期户型设计方正，主打南北通透。宣传中的“高得房率”（约95%）是其主要营销点之一，意味着相同建筑面积下，理论使用面积更大。项目为毛坯交付，提供了个性化的装修空间。

3. **基础生活配套成熟**：项目周边日常生活配套齐全，烟火气足。步行范围内有曹路宝龙广场等商业体，能满足基本购物、餐饮需求。周边幼儿园、小学、社区医院等分布密集。

#### **三、 核心劣势与重大争议**

1. **市场接受度低，历史销售表现差**：这是最关键的客观事实。2023年初二期入市时，认购率仅为**23%**（128套房源仅28组认购），遭遇市场冷遇。这直接反映了多数购房者对其价值的不认可。

2. **价格定位偏高，缺乏竞争力**：

* 板块内对比：项目6万/㎡的均价，显著高于同板块次新房（如宝龙城市广场公寓、金地都会艺境等，单价约4.2-5.2万元/㎡），溢价幅度达20%-30%。

* 总段价对比：以114㎡户型为例，总价约684万元。该预算在外环内（如三林、康桥）或能级更高的外环外板块（如唐镇）存在大量选择。市场认为其定价透支了板块潜力。

3. **开发商背景与项目基因存在硬伤**：

* 开发商为本土民营企业，且佩玛山丘是其旗下**唯一的商品住宅项目**，缺乏高端住宅开发经验和品牌口碑。

* 项目一期为**学生宿舍改建**，尽管二期为新建，但整体社区规划、观感及“宿舍改建”的标签，对项目高端形象和品质预期造成持续负面影响。

4. **区位能级与城市界面局限**：

* 曹路板块在上海整体能级中处于中下游，以传统制造、物流业为主，城市界面混杂，与高端改善定位存在落差。

* 尽管宣传邻近9号线顾唐路站（称直线距离约800米），但有实地调查指出，因道路规划问题，**实际步行距离可能超过1.3公里，耗时约20分钟以上**，通勤便捷度大打折扣。

5. **宣传卖点存在争议**：

* **高得房率质疑**：有分析指出，其高得房率可能通过大量设计“设备平台”（不可计入面积但可违规改造）、缩减公共区域等方式实现，存在后续违建风险和使用纠纷。

* **“高端”配置的可持续性**：宣传中的“法式立面”被指主体为真石漆而非高端石材；“双会所”（含恒温泳池）未来高昂的运营维护成本，可能转化为沉重的物业费或导致设施闲置。

#### **四、 总结与建议**

佩玛山丘是一个优缺点都极其鲜明的项目。它试图以“低密洋房”、“高得房率”作为卖点，但被其**弱势的板块能级、有争议的开发商背景、显著偏高的定价以及不佳的历史市场表现所严重拖累**。

**决策建议**：

1. **适合人群**：对“多层住宅”和“毛坯自定义”有极度偏好，且生活、工作圈高度依赖曹路本地，能够完全接受其板块现状和性价比的极少数本地改善客户。

2. **务必谨慎人群**：追求资产保值增值、看重开发商品牌与社区纯粹性、或依赖地铁高效通勤的购房者。该项目的定价与其提供的综合价值（地段、品牌、产品兑现力）存在市场公认的错配。

3. **关键行动清单**：

* **必须实地验证**：在不同时段，亲自用步行导航测量至地铁站、主要商场的**实际距离和时间**，感受周边道路和环境。

* **深入对比**：将总价预算与唐镇、森兰、三林等板块的次新房或新房进行全方位对比，切勿仅被户型图吸引。

* **核实信息**：关于得房率的具体计算方式、会所的未来运营模式和费用、交付标准等，要求销售提供书面说明。

**核心结论**：除非你完全了解并接受上述所有劣势，且项目的某个特点（如特定户型）对你具有不可替代的价值，否则建议将佩玛山丘视为一个需要极度谨慎考证的选项，而非优先选择。