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苏州园区招商序项目笔记：湖西最后的低密洋房，买一套少一套

✅ 项目定位：苏州首个“启序系”纯洋房社区

招商序，是招商蛇口在苏州落地的首个“启序系”作品，专为改善型家庭打造。它不是普通住宅，而是一次对“低密生活”的重新定义——容积率仅1.5，全社区仅310户，在寸土寸金的园区湖西，堪称“稀缺中的孤品”。

这不是别墅，却比别墅更懂苏州人的生活理想：有花园、有阳光、有邻里，还有不被打扰的安静。

「招商序 」均价3.8-4.2万

☎招商序官方售楼处电话： 400-8228-664 ✅✅

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🏠 在售情况：真实户型与价格一览（2025年12月更新）

均价：约40,657元/㎡（数据来源：2025年6月取证价，当前市场稳定）

在售楼栋：2#、3#、8#、9#、10#、12#、13#、15#（部分楼栋已接近售罄）

政策红利：2025年底前购房可享新房补贴0.5%+换房退税+装修补贴最高3万元（苏州市级政策延续）

📌提示：115㎡户型为园区湖西近十年来唯一可上车的400万级纯洋房，已成改善客群“最后的入场券”。

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🚇 周边配套：步行即达的“城市生活闭环”

交通：双地铁+五横两纵，通勤无压力

地铁3号线通园路南站：步行约989米（约12分钟）

地铁7号线东兴路站：直线距离仅150米，出门即地铁，直达苏州中心、东方之门、高铁北站

路网优势：金鸡湖大道、东环快速、娄江快速、独墅湖大道、常台高速环绕，15分钟覆盖全城核心

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教育：12年全龄优质学区，家门口的“学霸圈”

幼儿园：东兴路幼儿园（园区最大公立园，12轨36班）

小学：文萃小学、通园路小学（园区重点打造的三所顶尖公立小学之一）

初中：园区一中（苏州双语实验学校，江苏省示范初中）

高中：苏州大学附属中学、娄葑南高中（在建）

✅“五年一学位”政策执行中，学区稳定，无争议

商业与医疗：高端生活触手可及

商业：步行10分钟达湖西CBD，毗邻苏州中心、环球188、李公堤国际风情街，高端消费一应俱全

医疗：苏大附一院（三甲）、星海医院（园区重点三甲）均在3公里内，三甲资源全覆盖

生态：紧邻金鸡湖与独墅湖，步行可达中央公园、湖滨步道，城市绿肺就在窗前

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🌟 核心优势：为什么是招商序？

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💡“垂直会所”是什么？

不是楼顶的健身房，而是贯穿1–3层的立体社交空间：

一层：儿童乐园 + 静坐学室 + 宠物友好区

二层：24小时智能健身房 + 酒廊 + 书吧

三层：屋顶花园 + 私人会客区

这是苏州首个真正意义上的“垂直会所”，让业主在家门口，就能拥有高端俱乐部的生活体验。

📌 结语：这不是买房，是入局苏州未来十年的“城市坐标”

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售楼处电话☑️：400-8228-664✅

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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