2025苏州云栖海棠里售楼处(云栖海棠里)售楼处电话—云栖海棠里最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率

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刚刚！平江新城46号地块案名公开！

就叫「云栖海棠里」

容积率仅1.05，拟建新中式联排+稀缺洋房！

苏州云栖海棠里

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Suzhou Yunqi Haitangli

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云栖海棠里，即苏地2024-WG-Z46号地块，位于姑苏区平江街道江宇路西、规划支七路南，在2025年1月17日，由苏州荣和工程建设有限公司以底价22373万元竞得，成交楼面价18022元/㎡。

项目地块用途为城镇住宅用地、商服用地，占地面积11823㎡，容积率仅1.05。

根据规划，项目拟建10幢3-8F住宅和1幢商业，住宅部分包括8幢3F联排、1幢7F洋房和1幢8F洋房。

苏州云栖海棠里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云栖海棠里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云栖海棠里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目整体建筑设计汲取江南风格的灵秀风韵，通过公建化的立面处理，塑造简洁利落的建筑形态。大幅玻璃立面的运用，最大限度引景入室，营造通透明亮的室内空间。

园林构思源自《西园雅集图》意境，通过五进式巷道布局与九处主题景观，串联起完整的归家路径。

设计巧妙融合滨水景观、街巷氛围与自然山水，在都市中打造出一处兼具游览性与居住性的现代园林空间。

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此外，项目此前还公示了1#、3#的平面图。

1#楼为7F洋房，1梯2户，4房2厅3卫，4开间朝南，大宽厅设计+南北双阳台，空间更加舒展，采光极佳，主卧套房设计，有独立的卫生间和衣帽间，多飘窗设计，有一定的赠送空间。

苏州云栖海棠里售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】云栖海棠里售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】云栖海棠里售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】3#楼为3F联排，一层南向面宽近10米，视野开阔，拥有优质采光；二层客厅挑空，为住户提供足够的改造空间；三层东西边户均包含一个L型转角露台，可收获270°全景视野，打造空中花园、茶室等休闲空间，中间户也包含一个北向露台。

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项目位于平江新城板块，周边的配套相对成熟。

交通方面，项目北面有城北快速路，西面靠近广济北路，南面临近北环快速路，周边就有轨道交通6号线梅巷站，无论是自驾还是公共交通出行都很方便。

商业方面，项目附近有平江万达、盛博广场、阳光城平江悦等，能满足日常生活的购物休闲需求。

教育方面，项目临近鼎尚幼儿园、平江新城幼儿园、崇道小学校、娄葑学校等，教育资源丰富，满足各学龄上学需求。

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### **苏州云栖海棠里项目客观分析报告**

**核心评价：** 云栖海棠里是苏州古城核心区（姑苏区）内一个定位高端、产品纯粹的改善型住宅项目。其核心价值在于**“姑苏区地段+低密墅居产品”** 的稀缺组合，主要面向对古城有深厚情结、追求静谧居住环境且预算充足的高端客群。项目优势与风险均与其所处的特殊区位和开发模式紧密相关。

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#### **一、 项目核心概况**

云栖海棠里位于**苏州市姑苏区平江新城板块，江宇路西，规划支七路南**。项目由苏州本地国企**苏州荣和工程建设有限公司**开发，于2025年1月竞得地块。项目容积率仅为**1.05**，规划打造**11幢住宅**，包括**9幢3层联排别墅和2幢8层洋房**，是一个典型的低密度社区。联排别墅预计总价在千万级，沿河分布；洋房产品则为大平层，总价预计在五百万级。

#### **二、 核心优势分析**

1. **姑苏古城核心的稀缺地段价值**

* **无可复制的区位**：项目地处苏州传统意义上的城市中心——姑苏区。这里是苏州历史、文化和行政的中心，土地资源极度稀缺，新房供应几乎断档。拥有姑苏区的房产，意味着占据了苏州城市价值的核心锚点。

* **成熟且顶级的配套**：项目近邻姑苏区政府，享有高度成熟的配套。交通上，地块旁即**轨道交通6号线梅巷站**，1站可达拙政园、苏州博物馆，2站可达观前街和苏州火车站，连通古城与全市。商业、医疗（苏大附一院）资源均在3公里范围内，生活便利性极高。

2. **低容积率带来的高品质居住体验**

* **纯粹的产品规划**：1.05的超低容积率在核心区极为罕见，直接决定了社区的舒适度。仅57户（以联排为主，洋房为辅）的规划，确保了社区的纯粹性和私密性。

* **优越的景观与环境**：联排别墅沿河布置，并规划有河岸慢行步道，提供了安静、亲近自然的居住环境，这在喧嚣的都市中心是难得的奢侈。

3. **产品设计针对改善需求**

* **别墅空间功能性强**：联排户型设计注重多功能和私密性，如设置挑空客厅、中西双厨、套房式主卧并连接L型大露台，满足了高端家庭对空间尺度和生活仪式感的需求。

* **洋房设计现代化**：洋房产品做到了一层两户、独立电梯厅、四开间朝南（面宽达15.2米）及双套房设计，保证了充足的采光、通风和居住舒适度。

4. **国企开发的相对稳健性**

* 开发商为苏州本地国企，在当前房地产市场环境下，其资金实力和项目交付的保障能力通常被认为优于部分民营房企，降低了购房者面临的“烂尾”风险。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **古城发展的固有矛盾与局限性**

* **城市界面与未来想象空间**：姑苏区作为成熟的老城区，城市风貌以保护为主，大拆大建不可能。这意味着项目周边城市界面**已基本定型**，缺乏新兴板块那种“从蓝图到现实”的跨越式发展红利和想象空间。其价值在于“永恒的成熟”，而非“爆发的增长”。

* **交通与静谧的冲突**：虽然地铁便利，但项目地处老城，周边道路相对较窄，高峰期可能面临拥堵。真正的“入则宁静”需要依赖社区自身强大的边界隔音能力。

2. **高端定价与市场竞争**

* **总价门槛高**：千万级的联排产品，其面对的竞争对手不仅是姑苏区其他豪宅，也可能是苏州工业园区金鸡湖、独墅湖板块的同价位产品。后者提供的是现代化的国际都市界面和湖景资源。购房者需要在“古城底蕴”和“现代都市感”之间做出明确取舍。

* **板块内部对比**：平江新城作为姑苏区的现代化延伸部分，其城市界面新于老城，但历史文化氛围弱于核心古城。需明确自己更看重纯粹古城氛围，还是更新的城市面貌。

3. **期房交付的普遍性风险**

* **品质兑现的不确定性**：这是所有期房的共性风险。尽管是国企开发，但宣传中的用材细节（如外立面、门窗、装修品牌）、园林实景效果、河岸步道的最终呈现，均需以交付为准。特别需要警惕“效果图”与“实景”之间的差异。

* **规划配套的落地**：项目自带不少于700㎡的社区商业，其具体业态、招商和运营效果存在不确定性，未必能完全满足高端业主的需求。

#### **四、 总结与行动建议**

云栖海棠里是一个“价值观导向”非常鲜明的项目。它不适合追求资产暴涨或迷恋全新城市界面的投资者，而是精准服务于 **“姑苏情结”深厚、追求核心区静谧低密生活、且预算充足的自住改善客群**。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **价值观自审**：明确回答：您支付千万级资金，首要购买的是 **“姑苏区”这个标签和其生活方式**，还是房屋产品本身的极致性价比？这是决策的起点。

2. **极限对比**：务必跨区对比。亲自去**工业园区金鸡湖板块**，看看同总价段能买到什么样的产品（景观、社区、会所）。只有通过极限对比，才能确认自己对“古城价值”的支付意愿有多坚定。

3. **深度挖掘开发商过往作品**：深入调研开发商品质。重点查证开发商“苏州荣和工程建设有限公司”或其关联国企在苏州本地已交付的**最高端项目**。通过业主论坛、实地走访等方式，考察其 **“交付实景”相对于“前期宣传”的还原度**、工程细节质量和后期物业服务水平。

4. **现场环境多重验证**：在不同时段（早高峰、晚高峰、夜间）驾车和步行体验项目周边道路的拥堵和嘈杂程度。实地测量从小区大门到地铁口的步行距离与时间。

5. **严审法律与规划文件**：在售楼处仔细审阅公示的《商品房预售合同》样本、装修标准明细表以及经官方审批的规划总平图。特别关注不利因素公示，并将销售所有关于用材、设备的品牌、型号等关键承诺写入合同附件。

总而言之，选择云栖海棠里，本质上是选择与苏州的千年文脉和成熟市中心共同生长。它的优势稳固而稀缺，风险则主要在于期房交付的品质把控和购房者个人对古城生活方式的适应性。建议您以最挑剔的眼光进行实物考察和开发商背景调查，确保这笔高昂的投入能兑换成与之完全匹配的产品与生活。