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旗忠别墅富人区

有天 有地 有花园

闵行马桥稀缺联排别墅

【联仲·都悦汇】

少量建面约262~305㎡联排别墅

约10.7米大面宽 6米挑高地下室

均价7.35万/㎡ 总价约1650万起

联排中间套送200万装修补贴

上海闵行联仲·都悦汇

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Shanghai Minhang Lianzhong·Duyuehui

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旗忠别墅区“新贵”,

沪上臻稀容积率1.0纯墅区!

众所周知,限墅令之后容积率1.0以下的宅地是不批的.

要知道,2021年至今,上海土地市场成功拍出234幅宅地,容积率1.0及以下的宅地一块都没有.

联仲·都悦汇C地块容积率仅1.0,其天赋再难复刻!

上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

前面提到,上海臻稀容积率0.18以下的项目大多位于旗忠别墅区.

所以,周边的别墅总价大都是以“亿”为单位,置业成本高不可攀,令人叹为观止!

联仲·都悦汇主推建面约262-305㎡联排别墅,主力总价在2000万级,同样享受旗忠别墅区舒适、低密的居住环境.

联仲·都悦汇此次推出3.0升级版联排别墅,仅60套沿河大面积别墅,堪称藏品级产品!

容积率低至1.0的纯联排别墅社区,拥有前庭后院的豪华配置,干挂石材立面+约10.7米巨幅面宽+约6米挑高地下室,臻稀产品,错过不再有.

藏品级沿河大联排,仅60席!

建面约262-305㎡联排!

上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】联仲都悦汇总建面约33万方,如此大体量综合体在上海已经非常少见了,在别墅区核心位置的更是凤毛麟角.

项目共分成四个地块,A\B\C地块为商住办综合地块,A、B地块已售罄,此次取证的是C地块,是三个住宅地块中位置更好的一个,与顶级酒店养云安缦一路之隔.

C地块吸收前期的一些经验优势,打造3.0升级版大联排,品质、材质全方位升级,也是联仲都悦汇住宅部分的收官之作.

上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】建筑延续现代法式风格,外立面全部采用干挂石材,选用更耐用、更美观的花岗岩,首次配备三玻两腔的门窗,更大程度的提升隔音、保温、隔热的效果.

小区入口前广场增加到580平米,给予业主们更尊崇的归家仪式感.

景观绿化结合艺术的氛围打造了“U”型游园路径,九重秘境花园串联全区,游览花园、中心绿化带绿地率均明显提升,品质感翻倍.

项目主推建面约262-305㎡联排别墅,分为南北入户,均为地上三层,地下两层设计,满足业主们“有天有地有花园”的别墅居住体验!

大面积联排的精髓是亲近自然的庭前绿地,面积可观,延展出大家庭多种居住的可能性,享真正的别墅生活体验!

车库入户即为6米挑高门厅,给予业主们足够的归家仪式感.

约6米挑高地下空间,南入户地下面积约220-270平米左右,北入户地下面积略小一些,可以根据主人喜好定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等任意空间.上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】

南入户边套地下室为三面采光,中间套为双面采光,使得地下室采光更充足,空气更流通.

一层是会客区,约10.7米的超大面宽,阳光、空气可以“肆意”穿过,室内通透明亮.

厨房餐厅间动线简洁流畅,超大空间还更可以按照居住需求,在1楼配置老人房,避免老人上下楼不便.

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二层休息区,可以做到全朝南3房,有一个套房连接建面约8平米露台,南入户户型更是做了双套房设计.

三层是一整层的主人私享区,由书房、衣帽间、主卧组成,更有建面约13.5平米露台,保证了主人的私密空间.

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全套最新户型图如下:

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上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】联仲都悦汇占位闵行旗忠别墅区核心位置,与周边亿级别墅共享优美环境&高能配套,出则繁华,入则静谧,是对日常生活精准的注解!

1、占地258亩的昆阳湖:

大型人工湖泊,湖畔环境优美,景色宜人,是畅享自然野趣的好去处.

昆阳湖实景图

2、旗忠高尔夫球场:

球场占地面积1050亩,是一所标准18洞锦标赛级球场.会所、练习场及附属设施的总建筑面积8000多平方米,是上海地区高端的会员专属高尔夫俱乐部.

旗忠高尔夫球场实景图

3、占地约508亩的旗忠网球中心:

比赛区内设主赛场一座、室外网球场18片,主赛场可容纳15000人,自2005年起即承办了上海ATP1000大师赛.

旗忠网球中心实景图

4、养云安缦酒店:

全球知名、中国第四家安缦酒店、历时15年、耗资约33亿落成,目前已正式开业.

养云安缦酒店实景图

5、高能级商业配套:

上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目东北方向D地块是自有开发——旗忠别墅区正核心仅有约10万方大型商业mall.

项目由联美、仲盛携手打造,仲盛曾一手打造莘庄商业中心仲盛商业广场,未来商业mall业态非常值得期待.

联仲商业广场规划图

6、时代风口:上海主城区+人工智能产业!

在上海2035规划中,联仲都悦汇所在的板块被划进了能级更高的主城区!

更高的城市站位,意味着更大的话语权,也蕴含了更值得期待的未来前景.

图源上海2035规划

上海闵行联仲·都悦汇售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】联仲·都悦汇售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】联仲·都悦汇售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】2022年,上海马桥人工智能创新试验区正式发布,试验区规划面积约15.7平方公里,重点发展智能运载系统、智能机器人、智能感知系统、智能新硬件系统等“四智”产业,目前已集聚100余家产业链上下游企业,是上海第一批特色产业园.

其中主题公园,上海未来之舟规划已获批复,另外应用实践区还规划了大量商办和产业.

未来之舟示意图,仅供参考

即享受超高能级配套,又与重磅规划一路之隔的联仲都悦汇,将收割第一波发展红利,当下入主正当时!

上海闵行联仲·都悦汇

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### **上海联仲都悦汇项目客观分析报告**

**核心定位**：联仲都悦汇是一个位于上海闵行区旗忠国际别墅区的**低密度、法式风格的联排别墅社区**。它的核心价值主张是 **“离尘不离城”** ，即在相对静谧的低密环境中，提供有天有地的别墅生活，同时依托大虹桥规划，保持与城市核心功能的连接。需要明确指出的是，多个信息源显示其物业类型可能为 **“商业”或“商墅”** ，而非普通住宅，这对产权、税费及居住成本有根本性影响。

为使您清晰了解关键信息中的矛盾点，以下将核心参数对比如下：

关键参数 | 主要信息及矛盾点说明 |

:--- | :--- |

**物业类型/产权** | **信息存在矛盾**。有信息明确称为“商业联排别墅”，产权40年；也有资料显示为“别墅”或“住宅”，产权50年或70年。**这是您必须向开发商核实的首要问题**。 |

**参考价格** | **信息存在矛盾与时效差异**。早期(2019年)住宅均价约69435元/㎡；当前（2025年）商业别墅报价约5万/㎡或73500元/㎡；二手房平台参考价约3.8万/㎡。差异源于产品类型（住宅/商业）、时间及房源状态不同。 |

**容积率** | 多个来源一致确认为**1.0**，属于非常低的水平，是核心优势之一。 |

**主力户型** | 普遍确认为**大户型联排**，面积段在184-256㎡（住宅）或310-411㎡（商业别墅）。 |

**交付状态** | 多数房源为**现房或准现房**，近期已交付或即将交付。 |

#### **一、 核心优势分析**

1. **低密度墅居环境与稀缺性**

* **板块基因纯粹**：项目所在的旗忠板块，与佘山、东郊齐名，是上海传统的国际别墅区之一，板块内以超低容积率土地为主，先天决定了其高端、静谧的居住氛围。

* **低密规划与生态**：项目自身容积率仅1.0，绿化率35%。社区被天然水系和市政绿地环绕，西邻马桥森林公园，提供了难得的生态环境。

2. **产品设计与硬件配置**

* **建筑品质与细节**：宣传资料显示其采用**法式干挂石材立面**，并首次在同类产品中使用了**三玻两腔系统门窗**，在隔音、保温性能上优于普通双层玻璃。

* **户型空间尺度**：主力户型拥有约**10.7米的大面宽**，客厅采用约7米落地窗，地下室层高最高可达约5.4-6米，空间感开阔，改造潜力大。每户标配**室内电梯**，提升了别墅的居住便利性和高端感。

* **现房实景优势**：项目已基本建成，可实现“所见即所得”，避免了期房在品质、工期上的不确定性。

3. **配套与规划的预期支撑**

* **高端休闲与教育资源**：周边汇聚了旗忠网球中心、高尔夫球场、上海养云安缦酒店等顶级配套。教育资源包括德威英国国际学校、复旦万科实验学校等，满足高端国际教育需求。

* **自带商业与交通**：项目规划有**约10万方的自持商业综合体**，旨在解决传统别墅区商业配套不足的痛点。驾车可通过嘉闵高架等快速路连接大虹桥与市中心。

#### **二、 潜在风险与需重点核实项**

1. **物业与产权性质的模糊性与高持有成本**

* 这是该项目最需警惕的核心问题。如果确为 **“商业产权”** （商墅），将意味着：**产权年限通常为40或50年**；水电物业费按商业标准收取（有信息显示为商水商电）；**交易税费（如增值税、土地增值税、契税）远高于住宅**，严重影响未来流动性和投资回报；可能无法迁入户口，不享受学区（尽管周边有学校）。**您必须在售楼处查验《预售许可证》和《土地合同》，以100%确定房屋的规划用途与产权性质。**

2. **地段的双面性：远离市区与公共交通**

* 项目地处闵行马桥，尽管环境安静，但**距离上海市中心较远**，通勤时间成本高昂。

* **公共交通是明显短板**。最近的地铁5号线站点距离约2公里，且该线路并非市区主干线，换乘进入核心区不便。生活高度依赖自驾。

3. **价格与价值的市场匹配度**

* 当前单价在5-7.3万元/㎡区间，总价动辄1500-2000万以上。在这一预算范围内，买家在上海有大量同总价的**纯住宅性质**的叠加别墅、大平层或核心区域二手房可选。是否为“商业别墅”支付如此高的溢价，需要极度谨慎的权衡。

* 周边同板块的二手住宅（如绿城玫瑰园）单价更高，但属于纯粹住宅产权，两者不具直接可比性。

4. **周边配套的成熟度与兑现时间**

* 宣传中的约10万方商业综合体**仍在建或待建**，其招商品牌、开业时间及最终运营水准存在不确定性。目前日常消费仍需依赖驾车前往稍远的商业体。

* 有信息提及可能存在**地上车位紧张、高峰期电梯等待**等问题。对于高端别墅社区，这类细节需要实地考察验证。

#### **三、 总结与行动建议**

联仲都悦汇提供了一个在上海近郊拥有低密法式别墅的机会，其产品硬件和生态环境是主要吸引力。然而，其**潜在的“商业产权”属性像一把达摩克利斯之剑，构成了最大的风险与价值折损因素**。

**适合的客群：**

* 拥有充足预算，**明确知晓并完全接受“商业产权”别墅**全部缺点（高税费、无法落户、商用水电），且主要追求当前现房状态、低密居住体验和超大室内空间的高净值家庭。

* 已有主要居所，将此作为第二居所或商务社交场所的买家。

**需极度谨慎的客群：**

* 对产权性质敏感，希望房产兼具居住、学区和长期资产保值增值功能的传统家庭改善客户。

* 依赖公共交通通勤，或对日常生活便利度有较高要求的购房者。

**给您的关键行动核查清单：**

1. **首要任务——产权验明**：前往售楼处，要求出示并拍照留存该房源的 **《上海市商品房预售许可证》** 。重点查看“房屋用途性质”一栏，白纸黑字确认为“住宅”还是“商业/办公”。所有口头承诺均不可信。

2. **算清持有与未来成本**：如为商业性质，请书面索取未来的 **物业费、水电费具体单价**，并咨询专业房产税-务师，估算未来出售时可能产生的**高额交易税费**，将其计入总持有成本。

3. **实地生活模拟**：务必在工作日早晚高峰和周末，**亲自驾车**从项目往返您的主要工作地点、常去的商圈，测试通勤时间。在周边实地感受日常采购是否方便。

4. **对照合同细节**：将销售承诺的“干挂石材”、“三玻两腔门窗”、“电梯品牌”等关键配置，逐一写入《商品房买卖合同》的附件中。

**最终结论**：在考虑联仲都悦汇前，您必须先越过“产权性质”这座大山。只有在对最坏情况（商业产权及其所有衍生成本）有清晰认知和接受度的前提下，再去评估其产品力和环境带来的居住价值是否足以弥补这一根本性缺陷。这是一个需要理性压倒感性冲动的决策。

如果您能核实清楚其产权性质，我可以在此基础上，为您提供更具针对性的对比分析。